Xây nhà làm nhà liền kề bị lún, nứt tường xử lý thế nào?

Căn cứ theo Điều 6 Thông tư 05/2015/TT-BXD về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ do Bộ Xây dựng ban hành:

a) Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự tổ chức thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn xây dựng và các ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở đến các công trình liền kề, lân cận;

b) Đối với nhà ở dưới 7 tầng, trừ trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này, việc thi công xây dựng được tổ chức, cá nhân có kinh nghiệm thi công xây dựng công trình với quy mô tương tự thực hiện. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu phát hiện có dấu hiệu bất thường, chủ nhà phải tham khảo ý kiến của thiết kế để kịp thời xử lý;

c) Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, việc thi công xây dựng phải được tổ chức có đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng theo quy định thực hiện. Chủ nhà phải chuẩn bị hồ sơ hoàn thành công trình theo quy định tại Phụ lục kèm theo Thông tư này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để được kiểm tra trước khi đưa công trình vào sử dụng.

Như vậy, bạn nên xem xét và xác định nguyên nhân trực tiếp gây lún và nứt tường nếu là do công trình thi công của bạn thì hai bên có thể thống nhất biện pháp khắc phục, nếu không tự thống nhất được thì bạn có thể khởi kiện ra tòa án huyện yêu cầu chủ công trình bên cạnh bồi thường ngay khi xác định được nguyên nhân trực tiếp là do nhà bên cạnh theo Điều 15 nghị định 180/2007/NĐ-CP.

Căn cứ theo Điều 15 Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị quy định về việc xử lý công trình xây dựng ảnh hưởng đến chất lượng công trình lân cận như sau:

1. Trường hợp công trình xây dựng gây lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ làm sụp đổ các công trình lân cận thì phải ngừng thi công xây dựng để thực hiện bồi thường thiệt hại:

a) Việc bồi thường thiệt hại do chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận; Trường hợp các bên không thoả thuận được thì bên thiệt hại có quyền khởi kiện đòi bồi thường tại toà án.

b) Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận việc bồi thường thiệt hại.

2. Trường hợp chủ đầu tư, nhà thầu thi công không thực hiện các quy định tại khoản 1, khoản 2 điều này phải bị đình chỉ thi công xây dựng, đồng thời, áp dụng biện pháp quy định tại điểm b, khoản 1,  điều 12 Nghị định này cho đến khi chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng hoàn thành việc khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại

Đồng thời, Điều 627 Bộ luật Dân sự 2005 quy định việc bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra như sau:

Chủ sở hữu, người được chủ sở hữu giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại, nếu để nhà cửa, công trình xây dựng khác đó bị sụp đổ, hư hỏng, sụt lở gây thiệt hại cho người khác, trừ trường hợp thiệt hại xảy ra hoàn toàn do lỗi của người bị thiệt hại hoặc do sự kiện bất khả kháng.

Căn cứ vào hai quy định nêu trên, nếu nhà bạn trong quá trình thi công, xây dựng công trình xây dựng gây ảnh hưởng, thiệt hại đến nhà liền kề thì nhà bạn phải ngừng việc thi công và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với sự cố do công trình của mình gây ra. 

Về mức độ bồi thường thiệt hại: Do hai bên thỏa thuận, căn cứ theo quy định của pháp luật và thiệt hại thực tế xảy ra, cụ thể gồm: mức thiệt hại thực tế đối với công trình lân cận bị hư hỏng và các chi phí khác có liên quan. Hai bên có thể tự xác định mức thiệt hại của công trình liền kề nếu không tự xác định được mức độ thiệt hại thì một trong hai bên có thể thuê cơ quan định giá để xác định mức thiệt hại cụ thể để làm căn cứ bồi thường.

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn và phía bên nhà bị nứt đã thỏa thuận xong phương án khắc phục việc nứt tường nhà, thống nhất phương án đền bù, (tiến hành sửa chữa nguyên trạng, hư tới đâu sửa tới đó), có làm giấy thảo thuận, có chứng kiến của thôn và đã được đồng ý của nhà bên cạnh. Nhưng trong quá trình thực hiện, bên bạn làm đúng như thỏa thuận mà bên bị thiệt hại không cho bạn tiếp tục thực hiện là không đúng. Nếu không có sự thỏa thuận lại, bên kia tự ý gọi công ty khác thực hiện việc sửa chữa không cho bạn tiếp tục thực hiện thỏa thuận, xem như đã tự ý từ bỏ việc yêu cầu khắc phục như ban đầu, trong khi đó nhà liền kề xây dựng trên mảnh đất chưa làm bìa đỏ, không có giấy phép xây dựng, bên bạn không cần phải chịu chi phí nêu trên.  Hoặc nếu vụ việc không thỏa thuận được thì vụ việc do tòa án nhân dân giải quyết.

Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về xử lý khi xây nhà làm nhà liền kề bị lún, nứt tường. Bạn nên tham khảo chi tiết Thông tư 05/2015/TT-BXD để nắm rõ quy định này.

Trân trọng!