Chuyển quyền sở hữu đất đai nhưng không bàn giao giấy tờ xử lý thế nào?

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Căn cứ Điều 699 Bộ luật dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 699. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng."

Như vậy, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì điều kiện chuyển nhượng là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải chuyển giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 2 Điều 699 Bộ luật dân sự 2005 nêu trên. 

Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất mà bạn nhận chuyển nhượng đang là tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong một giao dịch khác, tùy thuộc vào cụ thể giao dịch giữa ông A và ông B thỏa thuận như thế nào về vấn đề vay mượn tiền, thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... mà giao dịch mua bán, chuyển nhượng đấy giữa bạn và ông A có thể vô hiệu.

- Căn cứ Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 về thế chấp tài sản như sau:

"Điều 342. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan."

Đối với việc ông B dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp vay tiền ngân hàng có thể xảy ra hai trường hợp. Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông B thì ông B vi phạm quy định của pháp luật dân sự và luật đất đai về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp chuyển nhượng đất thì hợp đồng công chứng phải công chứng tại văn phòng công chứng, bên chuyển nhượng phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Trường hợp thứ hai nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông B mà ông B thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này thì khi chuyển nhượng phải được sự đồng ý của ngân hàng theo quy định tại Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về quyền của bên thế chấp tài sản như sau:

"Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1. Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;

2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;

3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;

6. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác."

Trong trường hợp của bạn, hiện tại các giấy tờ mua bán, hợp đồng mua bán của bạn với ông A đối với mảnh đất này đang không đúng quy định của pháp luật và không có giá trị pháp lý. Cách giải quyết hiện nay đó là thỏa thuận với các bên để hợp thức hóa quyền sở hữu nhà đất và sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. 

Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về xử lý khi chuyển quyền sở hữu đất đai nhưng không bàn giao giấy tờ. Bạn nên tham khảo chi tiết Luật đất đai 2013 để nắm rõ quy định này.

Trân trọng!