Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp

Theo như bạn trình bày, nhà bạn không có đủ điều kiện mua đất nên đã xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, việc gia đình bạn xây nhà trên đất là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng. Do bạn không đề cập rõ Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay vì do vi phạm pháp luật về đất đai.

Đối với hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, gia đình bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP.

Thứ nhất, đất nhà bạn bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất.

Căn cứ Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013 quy định thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai như sau:

"1.Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong sự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phảu đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 224 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thườn về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng."

Như đã trình bên ở trên, gia đình bạn xây nhà trên đất nông nghiệp đây là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng nếu trước đây gia đình bạn cũng từng bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích hoặc thuộc một trong những trường hợp nêu trên thì sẽ bị Nhà nước thu hồi đất. Về nguyên tắc, khi bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất thì người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất, bên cạnh đó ngôi nhà mà gia đình bạn xây trên đất nông nghiệp cũng sẽ không được bồi thường.

Thứ hai, đất nhà bạn bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Ngôi nhà bạn xây trên đất nông nghiệp trái với quy định của pháp luật, bởi đất nông nghiệp chỉ được dùng để trồng các loại cây không được xây dựng nhà ở trên đó, nếu muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì mới được xây nhà, qua những gì bạn trình bày thì đất của gia đình bạn là đất nông nghiệp nên theo quy định tại Điều 92 của Luật đất đai 2013 thì khi Nhà nước thu hồi đất, gia đình bạn sẽ không được bồi thường về nhà trên đất nông nghiệp.

“1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.”

Căn cứ Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Như vậy, nếu gia đình bạn đã được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất nông nghiệp hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật đất đai 2013 thì khi Nhà nước thu hồi đất gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất.

Ngoài ra khi bị thu hồi đất gia đình bạn có thể được Nhà nước bồi thường đối với cây trồng trên đất nhà bạn bị thu hồi theo quy định tại khoản 1, Điều 90 Luật đất đai 2013.

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.”

Trên đây là tư vấn về xử lý khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp. Bạn nên tham khảo chi tiết Luật đất đai 2013 để nắm rõ quy định này.

Trân trọng!