Đất đang bị quy hoạch có thể tách thửa, chuyển nhượng?

Luật Đất đai 2013 tại Điều 49 đã có những quy định cụ thể về vấn đề này như sau: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật, trong đó có quyền tách thửa đất khi đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Trường hợp diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ các nội dung đó.  Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế về quyền sử dụng đất trong đó có quyền tách thửa.

Như vậy, trong trường hợp này, thửa đất thuộc quyền sử dụng của anh chị mặc dù đã nằm trong quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, chưa có Thông báo thu hồi đất, Quyết định thu hồi đất nên căn cứ những quy định pháp luật chúng tôi đã viện dẫn ở trên, anh chị vẫn có quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền được tách thửa khi đáp ứng đủ các điều kiện pháp luật.

Cùng cần nói thêm, thời gian qua UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã ban hành các văn bản quy định cụ thể vấn đề này làm căn cứ giải quyết trong phạm vị địa phương mình. Ví dụ, Quyết định 33/2014/QĐ-UBND, ngày 15 tháng 10 năm 2014 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa tại điểm b Khoản 2 Điều 3 có quy định người sử dụng đất không được tách thửa chỉ khi đất đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất là phù hợp với quy định của Luật đất đai 2013.

Tuy nhiên, ở một số địa phương khác đã có những quy định không phù hợp với Luật Đất đai 2013 khi điều chỉnh vấn đề này, đơn cử, trong Quyết định 42/2014/QĐ-UBND, ngày 26 tháng 11 năm 2014 Ban hành quy định quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố, UBND Thành phố Đà Nẵng đã quy định “Người sử dụng đất không được tách thửa, chia nhỏ các lô đất đã được phê duyệt quy hoạch tại các khu quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/1.000 đến 1/200 trên địa bàn thành phố để chuyển quyền sử dụng đất.” (Khoản 6 Điều 5). Quy định này không phù hợp với Luật Đất đai 2013, cần thiết sửa đổi trong thời gian tới để đảm bảo thống nhất pháp luật và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.