Hợp đồng mua bán nhà ở hay hợp đồng vay tiền có thế chấp nhà ở?

Từ các thông tin mà bạn cung cấp, cần xác định là đã hình thành quan hệ mua bán nhà ở hay chưa và hợp đồng các bên ký kết với các nội dung như vậy, có phải là hợp đồng mua bán nhà ở hay không?

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản được pháp luật quy định. Vì vậy, trước hết, nó phải chứa đựng các yếu tố cơ bản để hình thành hợp đồng mua bán.

Đối với hợp đồng mua bán tài sản nói chung, theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2005 thì “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được quy định tại Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005, theo đó: 1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; 2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Như vậy, có hai yếu tố cơ bản hình thành nên một hợp đồng mua bán : 1. bên bán chuyển giao tài sản và quyền sở hữu cho bên mua; 2. bên mua thanh toán tiền theo thỏa thuận cho bên bán

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, theo quy định của Bộ luật Dân sự tại Điều 450 và Luật Nhà ở 2005 tại khoản 3 Điều 93 thì Hợp đồng về nhà ở phải bằng văn bản và phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, ngoại trừ các trường hợp không phải công chứng, chứng thực.

Từ các quy định của pháp luật nêu trên, có thể thấy rằng chưa hình thành hợp đồng mua bán nhà giữa bạn và người bán vì:

- Các bên không có thỏa thuận rõ ràng về việc chuyển quyền sở hữu nhà ở.

- Các bên không có thỏa thuận rõ ràng về giá cả và nghĩa vụ thanh toán.

- Hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực.

Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở giữa hai bên là không có hiệu lực pháp lý.

Cũng cần làm rõ là bản chất của khoản tiền đặt cọc nêu trong thỏa thuận là gì. Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về đặt cọc như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đặt cọc bao gồm đặt cọc đảm bảo nghĩa vụ giao kết hợp đồng hoặc đảm bảo nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp của bạn thì nếu khoản tiền bạn đặt cọc là 100 triệu đồng là tiền đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ giao kết hợp đồng mua bán nhà thì nó sẽ đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ ký kết hợp đồng từ phía bạn (là người mua), mà không phải là đảm bảo cho nghĩa vụ ký kết hợp đồng của người bán. Theo quy định của khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 nêu trên thì nếu bạn (là bên đặt cọc) từ chối ký kết hợp đồng, bạn sẽ mất khoản tiền đặt cọc, còn nếu bên bán (là bên nhận đặt cọc) nếu không ký kết hợp đồng, sẽ phải trả cho bên đặc cọc khoản tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp của bạn nên thì tôi thấy rằng bản chất của việc giao khoản tiền 100 triệu đồng kia và cam kết trả lãi 10% là một thỏa thuận vay tiền, chứ không phải đặt cọc. Vì nếu là đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ ký kết hợp đồng, các bên hướng đến việc ký kết hợp đồng, trong trường hợp bên nào vi phạm nghĩa vụ ký kết hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm về tài sản theo quy định xử lý khoản đặt cọc theo quy định nêu trong thỏa thuận và quy định tại khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 đã nêu trên. Ở đây, các bên thỏa thuận là một bên giao tiền cho bên kia sử dụng, bên nhận tiền có nghĩa vụ hoàn trả sau một năm kèm theo lãi suất 10%, trong trường hợp không hoàn trả được thì bên chuyển tiền cho bên nhận tiền sẽ được sở hữu nhà. Việc chuyển quyền sở hữu nhà chỉ được thực hiện khi bên nhận tiền không hoàn trả được tiền và lãi suất cho bên giao tiền. Như vậy, nhà là tài sản được mang ra để bảo đảm cho nghĩa vụ trả tiền và lãi suất của bên nhận tiền. Từ thỏa thuận như đã nêu, căn cứ vào quy định về vay tài sản của pháp luật, có thể khẳng định rằng đây là thỏa thuận vay tiền và bên vay tiền mang căn nhà ra để đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền. Theo quy định của Điều 471 Bộ luật Dân sự 2005 thì “Hợp đồng vay tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Trong trường hợp mục đích của bạn là mua căn nhà đó, thì bạn cần đề nghị bên bán là làm lại hợp đồng đảm bảo có đầy đủ các yếu tố của hợp đồng mua bán nhà ở. Vì hợp đồng này cần được công chứng, chứng thực, bạn và bên bán cần đến một phòng công chứng tại địa phương để được hướng dẫn lập hợp đồng và công chứng theo Mẫu hợp đồng mua bán nhà được ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở.

Bạn cũng cần hiểu đề nghị đặt cọc 100 triệu đó là khoản vay có lãi suất, thời hạn 1 năm. Người vay mang nhà ra thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Nhà ở 2005 tại khoản 3 Điều 93, để việc thế chấp này có hiệu lực và ràng buộc bên vay, hợp đồng thế chấp này phải được “công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn”. Trong trường hợp bạn cho vay tiền, theo quy định tại khoản 1 Điều 61 và Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở, việc thế chấp phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản và làm đầy đủ các thủ tục công chứng hoặc chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyền như đã nêu trên.

Mặt khác, bạn cũng cần xem xét ngôi nhà trong vụ việc của bạn có đủ điều kiện để đưa vào giao dịch hay không và các bên có đủ điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở. Đối chiếu với trường hợp của bạn, hoặc là mua bán (nếu bạn đề nghị bên có nhà ở bán nhà cho bạn), hoặc là thế chấp (nếu bạn cho vay tiền và bên vay mang nhà ra thế chấp cho khoản vay đó), thì theo quy định tại Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005 vềđiều kiện của nhà ở tham gia giao dịch nhà ở phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở, các bên tham gia giao dịch về nhà ở phải đáp ứng các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định. Cụ thể:

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.

2. Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.

Từ đó, bạn cần căn cứ vào các quy định của pháp luật đã nêu và cân nhắc lựa chọn tham gia hoặc là cho vay có thế chấp nhà ở hoặc là mua bán nhà ở. Đối với mỗi hình thức, bạn cần đảm bảo thực hiện đúng các quy định pháp luật về cho vay, thế chấp nhà ở, mua bán nhà ở.