Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng thực để vay tín dụng đen

Bạn thân mến, do câu hỏi của bạn không rõ ràng nên chúng tôi rất khó để tư vấn cho bạn cụ thể. Nhưng tôi xin được khẳng định trong trường hợp của bạn, theo các quy định của pháp luật thì vấn đề vay và vấn đề chuyển nhượng đất hoàn toàn tách bạch. Do bạn đã làm hợp đồng chuyển nhượng đất riêng và hợp đồng vay riêng. Dựa trên các thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, thông tin bạn cung cấp, tôi xin được diễn giải lại như sau: bạn vay tiền làm ăn và hứa sẽ bán mảnh đất của bạn cho bên vay bằng hợp đồng viết tay có người làm chứng trong trường hợp bạn không trả được nợ đúng thời hạn. Tôi cứ tạm gọi ở đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, có người làm chứng nhưng có chứng thực. Như vậy, xét về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà bạn: Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chung tại Điều 689 Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 Luật Đất đai cũng nêu rõ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà bạn là đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật và được coi là có giá trị pháp lý. Mặc dù bạn chưa chuyển giao giấy tờ hay làm thủ tục sang tên, nhưng nếu bên cho vay khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền thì Tòa án sẽ ra quyết định buộc bạn phải thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm các thủ tục sang tên cũng như bàn giao các giấy tờ cần thiết khác. Trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Thứ hai, về vấn đề vay nợ, bạn nói là trong giấy cam kết có nêu hết thời hạn bạn không trả được thì sẽ đến xin gia hạn. Tuy nhiên, điều đó có nghĩa là bạn có quyền đến xin gia hạn, còn việc bên cho vay có đồng ý hay không thì không nêu rõ, họ có quyền đồng ý hoặc không. Cụ thể, trong trường hợp của bạn, bạn không thỏa thuận được vấn đề gia hạn. Pháp luật dân sự tôn trọng thỏa thuận của các bên, do đó họ hoàn toàn có quyền đòi bạn phải thực hiện nghĩa vụ khi đã hết thời hạn.

Bên cạnh đó, do lãi suất như bạn nói là quá cao, về vấn đề lãi suất vay dân sự, pháp luật cũng tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, song cũng quy định một mức hợp lý không được vượt quá. Cụ thể:

Khoản 1 Điều 476 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: "Lãi suất vay do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng". 

+ Như vậy, theo quy định trên của Bộ luật Dân sự thì  nếu lãi suất cho vay vượt quá 150%  lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng thì gọi là "cho vay nặng lãi". 

+ Hậu quả pháp lý: Khi có tranh chấp xảy ra thì pháp luật không bảo vệ quyền lợi của bên cho vay đối với phần lãi suất vượt quá 150% lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước.

 Mặc dù pháp luật có quy định tội cho vay nặng lãi nhưng không phải trường hợp cho vay nặng lãi nào cũng cấu thành tội này. Cụ thể:

Điều 163 Bộ luật Hình sự quy định về Tội cho vay nặng lãi như sau: 

"1. Người nào cho vay với mức lãi suất cao hơn mức lãi suất cao nhất mà pháp luật quy định từ mười lần trở lên có tính chất chuyên bóc lột, thì bị phạt tiền từ một lần đến mười lần số tiền lãi hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến một năm.

2.  Phạm tội thu lợi bất chính lớn thì bị phạt tù từ 6 tháng đến ba năm. 

3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ một đến năm lần số lợi bất chính, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm."

Theo quy định của Điều luật trên, việc cho vay nặng lãi sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự khi thỏa mãn hai dấu hiệu sau đây: 

Dấu hiệu 1: Lãi suất cho vay cao hơn mức lãi suất cao nhất mà pháp luật quy định từ mười lần trở lên. Theo quy định của khoản 1 Điều 476 Bộ Luật Dân sự về lãi suất thì lãi suất vay do các bên thỏa thuận không được vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng, nếu lãi suất cho vay gấp 10 lần mức lãi suất này thì có dấu hiệu của tội cho vay nặng lãi. Ví dụ: Ngân hàng nhà nước quy định lãi suất cao nhất đối với cho vay tiền Việt Nam (đồng) kỳ hạn 3 tháng là 1%/tháng, lãi suất tối đa mà các bên có thể thỏa thuận là 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố là 1,5%/tháng thì hành vi cho vay tiền (VN đồng) kỳ hạn 3 tháng với mức lãi trên 15%/tháng (gấp từ 10 lần mức lãi suất tối đa pháp luật cho phép trở lên) sẽ bị coi là cho vay lãi nặng.

Dấu hiệu 2: Có tính chất chuyên bóc lột được hiểu là người phạm tội lợi dụng việc cho vay, lợi dụng hoàn cảnh khó khăn cấp bách của người đi vay để cho vay với lãi suất cao (lãi nặng) nhằm thu lợi bất chính mà thực chất là bóc lột người đi vay. Tính chất chuyên bóc lột của hành vi cho vay lãi nặng thể hiện ở chỗ: người phạm tội thực hiện hành vi cho vay lãi nặng nhiều lần, hành vi mang tính chuyên nghiệp, người phạm tội lấy việc cho vay lãi nặng làm một nghề kiếm sống và lấy kết quả của việc phạm tội làm nguồn sống chính.

 Như vậy, với quy định trên của pháp luật, bạn có thể lấy đó làm căn cứ để thỏa thuận với bên cho vay về việc gia hạn hoặc giảm lãi suất.