Lấy lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do người thứ ba chiếm giữ

1. Cơ sở để ông B giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là hợp đồng thế chấp giữa ông A và ông B. Hơn nữa, theo như bạn nói thì bạn mới chỉ công chứng hợp đồng mua bán, nhận hồ sơ mà chưa làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà. Do vậy, việc ông B giữ giấy chứng nhận là có cơ sở vì rõ ràng trên giấy chứng nhận vẫn mang tên ông A và ông B không thể biết đã có giao dịch giữa ông A và bạn. Trong trường hợp này không thể nói ông B đã chiếm giữ giấy chứng nhận một cách bất hợp pháp, mà vi phạm ở đây là của ông A. Nhưng cũng không loại trừ trường hợp ông B đã được ông A thông tin rõ việc đã bán nhà cho bạn mà hai bên vẫn cố ý thực hiện giao dịch bảo đảm thì việc chiếm giữ giấy chứng nhận của ông B là sai.

2. Ở phần trên có nói ông B không chiếm giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bất hợp pháp nhưng cần phải xem xét hợp đồng thế chấp của ông A và ông B có thực hiện đúng trình tự, thủ tục hay không:

Trình tự thế chấp nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự. Theo đó, các bên phải làm thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp đó. Nếu ông A và ông B chưa thực hiện các thủ tục trên thì rõ ràng ông B chưa có quyền và nghĩa vụ gì liên quan đến nhà ở đó. Nếu ông A và ông B đã làm thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp thì khi phát hiện ra, giao dịch mua bán nhà của bạn sẽ được công nhận vì đã được thực hiện trước; nếu phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại thì ông A sẽ là người chịu trách nhiệm (trường hợp này khó xảy ra trên thực tế vì các tổ chức công chứng đã có mạng thông tin nội bộ để ngăn chặn việc một tài sản tham gia giao dịch hai lần).

Dù giao dịch của ông A và ông B thuộc vào trường hợp nào thì để lấy lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bạn có thể sử dụng các biện pháp sau:

- Thương lượng với ông A và ông B để lấy lại giấy chứng nhận. Đây là biện pháp đơn giản, ít tốn kém chi phí mà pháp luật luôn luôn khuyến khích các bên sử dụng. Trường hợp hợp đồng thế chấp chưa có công chứng sẽ đơn giản hơn cho bạn nhưng nếu đã công chứng rồi thì bạn có thể yêu cầu ông A, ông B hủy hợp đồng công chứng đó và trả lại bạn giấy chứng nhận. Theo chúng tôi, việc ông B giữ giấy chứng nhận chỉ là một biện pháp để bảo đảm cho khoản nợ mà ông A phải trả nên việc trao lại giấy chứng nhận sẽ không phải là quá khó khăn và không thể thực hiện được. Nhưng nếu bị gây khó dễ thì bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng cách gửi đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân để giải quyết.

- Yêu cầu Tòa án giải quyết:

Bạn không nên khởi kiện đòi lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vì Tòa án sẽ không giải quyết theo hướng dẫn tại Công văn số 141/TANDTC-KHXX về việc thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản của Tòa án nhân dân tối cao ngày 21/9/2011 với nội dung nêu rõ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là “giấy tờ có giá” quy định tại Điều 163 của Bộ luật Dân sự năm 2005; do đó, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại các giấy tờ này thì Tòa án không thụ lý giải quyết. Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện có thể yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết theo thẩm quyền buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy tờ nêu trên phải trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ đó.

Theo hướng dẫn trên thì bạn có thể đến cơ quan công an, cơ quan hành chính tại địa phương để yêu cầu về việc đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đã mất. Tuy nhiên, sau công văn thì cũng chưa có hướng dẫn cụ thể nào về vấn đề này nên thực tế việc đòi lại Giấy chứng nhận bị người khác chiếm giữ đang gặp nhiều khó khăn.

Để giải quyết khó khăn trên, theo chúng tôi, bạn nên khởi kiện về việc yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng dân sự. Việc bạn làm rơi giấy chứng nhận cũng là do sơ suất, nhưng khi ông A được người khác trả lại (do trên giấy chứng nhận mang tên ông A) thì ông A phải có nghĩa vụ bàn giao lại giấy đó cho bạn. Đây là nghĩa vụ của ông A theo hợp đồng mua bán đã ký với bạn (khoản 3 Điều 451 BLDS). Việc ông A không trả lại mà đem giấy đó đi thế chấp cho ông B để vay tiền là cố ý vi phạm nghĩa vụ phải thực hiện. Trong vụ việc này, ông A là người có trách nhiệm dân sự và trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có) và đương nhiên ông B cũng sẽ tham gia vụ việc vì là người có quyền và nghĩa vụ liên quan. 

Vì có đầy đủ chứng cứ về việc đã thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà với ông A nên bạn sẽ được nhận lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để làm các thủ tục đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.