Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không bán nhà trên đất

Theo thông tin bạn cung cấp, ngôi nhà do bố mẹ bạn xây dựng nhưng hiện nay, khi chuyển nhượng cho người khác, cô bạn lại không bàn giao ngôi nhà đó. Vấn đề đặt ra là: Khi tặng cho, bố mẹ bạn có tặng cho cả nhà và đất cho cô bạn hay không? Trong hợp đồng chuyển nhượng giữa cô bạn và người khác, có ghi đối tượng là nhà và đất hay không, hay chỉ có đối tượng là đất.

* Trường hợp thứ nhất: Bố mẹ bạn đã tặng cho cô bạn cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất là ngôi nhà đó.

Như vậy, ngôi nhà xây dựng trên đất đó hiện nay không còn là tài sản thuộc quyền sở hữu của bố mẹ bạn nữa. Khi được bố mẹ bạn tặng cho toàn bộ nhà và đất thì cô bạn có toàn quyền định đoạt tài sản đó theo quy định của pháp luật; và bố mẹ bạn cũng không thể yêu cầu người mua kia trả tiền xây ngôi nhà đó được; quyền yêu cầu này thuộc về cô bạn.

* Trường hợp thứ hai: Bố mẹ bạn chỉ tặng cho cô bạn quyền sử dụng đất mà không tặng cho ngôi nhà đó. Trong trường hợp này, khi cô bạn bán cho người khác thì bố mẹ bạn cũng có quyền đối với việc bán ngôi nhà trên đất đó. Nếu trong hợp đồng và giá chuyển nhượng giữa cô bạn và người khác đã bao gồm giá bán nhà thì gia đình bạn có thể thỏa thuận với cô bạn về việc sử dụng số tiền đó. Nếu cô bạn chỉ thỏa thuận về việc chuyển nhượng thửa đất mà không thỏa thuận về việc bán ngôi nhà trên đất thì bố mẹ bạn có thể thương lượng lại về việc bán ngôi nhà đó, có thể có hai cách như sau:

- Cách 1: Thương lượng, thỏa thuận với người mua về việc mua bán ngôi nhà đó. Theo đó, bên mua có thể sẽ thanh toán một số tiền hợp lý theo hai bên thỏa thuận để mua lại ngôi nhà đó.

- Cách 2: Trường hợp người mua không chịu mua căn nhà đó thì theo quy định của pháp luật, đồng thời với việc người mua đăng ký quyền sử dụng đất thì bố mẹ bạn có thể làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà trên đất đó. Nhưng, bên cạnh đó, bố mẹ bạn phải thương lượng với người mua về việc sẽ thuê lại quyền sử dụng đất đó, hoặc nhận góp vốn quyền sử dụng đất đó.

Khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì bố mẹ bạn phải có một trong các loại giấy tờ sau (theo Khoản 1 Điều 9 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất):

+ Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

+ Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;

+ Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân;

+ Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;

+ Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực thi hành) có chữ ký của các bên có liên quan và được Ủy ban nhân dân từ cấp xã trở lên xác nhận; trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó;

+ Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận công trình được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, không có tranh chấp về quyền sở hữu và công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; trường hợp công trình được xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về công trình xây dựng không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.

Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng quy định về cách ghi thông tin trên giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau: Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi theo quy định như sau:

+ Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định;

+ Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều này, tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất ... (ghi hình thứcthuê, mượn, nhận góp vốn) của ... (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn, nhận góp vốn)”.

Căn cứ quy định nêu trên thì bố mẹ bạn vẫn được đăng ký quyền sở hữu đối với ngôi nhà nhưng phải có sự đồng ý của bên chủ sử dụng đất (là người đã mua của cô bạn) và phải có thỏa thuận về việc thuê quyền sử dụng đất hoặc góp vốn quyền sử dụng đất. Trên thực tế thì việc này rất khó, nhất là đối với trường hợp của bạn, bố mẹ bạn đã xây nhà trên đất từ trước khi bán cho người mua này. Vì vậy cách tốt nhất là gia đình bạn nên thỏa thuận về việc bên mua thanh toán cho gia đình một khoản tiền hợp lý (nếu giá chuyển nhượng giữa cô bạn và người đó không bao gồm giá bán ngôi nhà). Nếu không thể tự thỏa thuận được thì gia đình bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.