Vướng mắc về đất đai

Chào bạn,

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực

Như bạn trình bày, bạn có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Tư vào năm 2013, tại thời điểm này Luật Đất đai 2003 đang có hiệu lực thi hành.

Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Theo Điều 122 Bộ Luật Dân sự 2005, hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Luật Đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mà hai bên không thực hiện thủ tục này thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

Theo điều 137 Bộ Luật Dân sự, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; trong trường hợp này, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

2. Hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

- Về quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng:

Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hay nói cách khác pháp luật dân sự không công nhận và bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng.

- Hoàn trả lại tài sản:

Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Xét trường hợp này,  bà Tư phải hoàn trả lại cho bạn số vàng đã nhận và bạn phải chuyển giao lại quyền sử dụng đất thực tế đã chiếm hữu (nếu có).

- Xác định lỗi và bồi thường thiệt hại

Theo Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995 và Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu mà gây thiệt hại phải bồi thường.

Hiện nay, vấn đề xác định thiệt hại của hợp đồng dân sự vô hiệu nói chung chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng nếu dựa trên các quy định tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/04/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về xác định thiệt hại của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và dựa trên quy định việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình" thì:

+ Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất .

+ Trường hợp hợp đồng vô hiệu do lỗi của hai bên thì xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

+ Trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại. Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền (vàng) đã nhận và bên mua phải giao lại tài sản (quyền sử dụng đất) cho bên bán (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá đất mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá này.

Đối chiếu thông tin bạn cung cấp, bạn cũng có lỗi khi không yêu cầu bà Tư cung cấp thông tin quyền sử dụng đất cũng như tình trạng tài sản và thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng. Do vậy, lỗi trong trường hợp này có thể được xác định là 50/50.

Khoản chênh lệch giá đất được coi là thiệt hại cho bạn (bên mua) và bà Tư phải chịu ½ theo mức độ lỗi của mình.

3. Giải pháp

Theo quan điểm của chúng tôi, giữa bà Tư và ông Minh đang có những vướng mắc quan trọng khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai người này. Cụ thể, để thực hiện được hợp đồng giữa bà Minh và ông Tư thì ông Minh phải trả nợ đủ cho NH, nhận sổ đỏ về và làm thủ tục sang tên cho bà Tư, sau đó bà Tư lại mới có thể ký hợp đồng và sang tên cho bạn. Thời gian để thực hiện các việc này có thể sẽ rất dài và không phụ thuộc vào bạn mà phụ thuộc vào khả năng tài chính của ông Minh cũng như thiện chí thực hiện của ông Minh và bà Tư.

Để giải quyết dứt điểm, bạn nên thương lượng với bà Tư về trách nhiệm bồi thường thiệt hại để hai bên tự thỏa thuận với nhau cùng hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký. Trường hợp không thỏa thuận được, bạn nên thực hiện quyền khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền để đề nghị tuyên giao dịch vô hiệu. Xin lưu ý với bạn, thời hiệu khởi kiện các vụ kiện dân sự được quy định là 2 năm.

Thân chúc bạn sức khỏe.

Trân trọng./.