Việc sang nhượng quán cơm

Như bạn trình bày, tháng 7/2012 bạn nhận nhượng lại quán cơm từ chủ thuê cũ với giá 30 triệu (mua lại đồ đạc, thiết bị của quán hàng bán cơm), mặt bằng thuê mỗi tháng 5 triệu, đặt cọc trước 6 tháng. Hai bên không ký văn bản mà chỉ thỏa thuận miệng. Vì không có thỏa thuận nên sau khi tiếp quản quán, bạn đã phải trả tiền điện/nước của tháng trước đó. Tháng 1/2014 chủ cũ yêu cầu bạn nộp thêm 10 triệu đồng và đưa ra điều kiện, nếu bạn không đưa thì họ đòi lại quán, không cho bán nữa.

Trong nội dung bạn trình bày có một số điểm bạn cần kiểm tra và làm rõ: (i) bên cho thuê có được quyền cho thuê lại quán hay không; (ii) tiền thuê quán hàng tháng; (iii) tiền bạn đã đặt cọc; (iv)  thời gian thuê; (v) số tiền 2 tháng - 10 triệu đồng chủ cũ yêu cầu bạn phải nộp.

Trên cơ sở các thông tin hiện tại của bạn, luật sư Đào Thị Liên - Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau:

1. Hình thức của hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà phải được lập văn bản (điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản), điều 492 Luật Dân sự, Điều 93 Luật Nhà ở.

Theo các văn bản pháp luật nói trên đều quy định hợp đồng cho thuê nhà trên 6 tháng phải được công chứng, chứng thực, tuy nhiên tại điểm 28, Mục III, Nghị quyết số 52/NQ-CP ngày 10 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính nên nhà nước miễn thực hiện thủ tục công chứng với loại giao dịch này.

Trường hợp của bạn, hợp đồng thuê không được ký bằng văn bản nên có thể bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp. Vô hiệu về hình thức hợp đồng, tòa án có thể cho phép hai bên trong một thời gian nhất định phải hoàn tất thủ tục ký kết, quá hạn này mà hai bên không thực hiện, tòa sẽ tuyên vô hiệu và hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, ai có lỗi thì phải bồi thường.

2. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà

- Chấm dứt nếu bên cho thuê không được phép cho thuê lại: Hợp đồng thuê nhà có thể bị chấm dứt nếu bên cho thuê không được phép cho thuê, cụ thể, nếu chủ nhà không cho phép bên cho thuê được cho bạn thuê thì hợp đồng có thể bị chủ nhà thu hồi theo thỏa thuận giữa chủ cũ và bên cho thuê.

- Hợp đồng chấm dứt nếu các bên không có thỏa thuận về thời gian thuê: Nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà (Điều 499 Bộ Luật Dân sự).

Việc bên kia yêu cầu bạn phải nộp tiền trong thời gian nhất định nhưng bạn nói rõ là khoản tiền gì, sau hạn này họ sẽ không cho bạn được tiếp tục sử dụng quán bán hàng nữa là trái luật.

3. Giải pháp:

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, bạn nên: (1) yêu cầu chủ cũ giải thích rõ căn cứ của yêu cầu nộp 10 triệu; (2) yêu cầu họ chứng minh việc được phép cho thuê lại nhà; (3) đồng thời, yêu cầu họ ký hợp đồng bằng văn bản về việc sang nhượng lại quán và cho thuê quán bán hàng theo đó thỏa thuận rõ khoản tiền đặt cọc và bạn không có nghĩa vụ phải nộp thêm bất cứ khoản tiền nào cho chủ quán ngoài tiền thuê nhà hàng tháng.

Nếu không đạt được thỏa thuận, bạn chuẩn bị trước khả năng phải khởi kiện bên kia ra tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình, việc bên kia cố tình không xin phép chủ nhà để được phép ký hợp đồng với bạn thì chứng tỏ họ có lỗi cố ý vi phạm hình thức hợp đồng và nếu gây thiệt hại cho bạn họ phải bồi thường. Thời gian bạn được tiếp tục sử dụng quán ít nhất cũng phải là 6 tháng kể từ ngày chủ cũ thông báo với bạn về việc lấy lại quán .