Vấn đề về thủ tục pháp lí trong mua- bán, chuyển nhượng đất đai

         Theo quy định pháp luật thì UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất. Việc UBND cấp xã giao đất cho gia đình bạn là trái quy định pháp luật (đất giao trái thẩm quyền). Tuy nhiên, gia đình bạn đã nộp tiền để sử dụng đất thì có thể được xem xét để công nhận quyền sử dụng theo quy định tại Điều 16, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ, cụ thể như sau:

"Điều 16. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất đã được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất

Đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng người đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau đây:

1. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thực hiện như sau:

a) Đối với diện tích đất được giao thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Đối với diện tích đất được giao làm đất ở trong hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất; đối với diện tích đất còn lại đã có nhà ở (nếu có) thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; đối với diện tích còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP.".

- Vì vậy, nếu gia đình bạn đang trực tiếp sử dụng thửa đất đó thì có thể yêu cầu UBND huyện công nhận quyền sử dụng đất. Nếu có tranh chấp thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.

- Nếu thửa đất của gia đình bạn do người khác sử dụng dẫn đến việc gia đình bạn không được công nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn có quyền khởi kiện UBND xã để yêu cầu bồi thường thiệt hại (trong trường hợp này gia đình bạn nên lưu ý về thời hiệu khởi kiện);

- Nếu gia đình bạn tranh chấp về quyền sử dụng đất với gia đình ông Quyền thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án. Căn cứ để Tòa án xác định quyền sử dụng đất cho gia đình bạn là Điều 16, Nghị định 84/2007/NĐ-CP nêu trên. Gia đình ông Quyền chỉ thuê đất nên không chỉ được sử dụng đất trong thời gian thuê. Nếu hợp đồng thuê đất là hợp đồng vô hiệu (bên cho thuê không có thẩm quyền cho thuê, thửa đất không thuộc quyền quản lý của bên cho thuê...) thì gia đình ông Quyền phải trả lại đất.