Nhận thế chấp là quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán

1. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2005 thì “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ” (Điều 181) và “Quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm bao gồm quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được hưởng số tiền bảo hiểm đối với vật bảo hiểm, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” (Điều 322).
Khoản 8 Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) quy định “Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, việc thế chấp… quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở,… được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật nhà ở và Nghị định này; các trường hợp thế chấp… quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản này không đúng với quy định của Luật nhà ở và Nghị định này thì không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận”. Tuy nhiên, qua rà soát cho thấy, trong Luật nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP không có quy định nào hướng dẫn cụ thể về thế chấp quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Trong khi đó, khoản 8 Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định: “Việc đăng ký thế chấp các quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm”. Bên cạnh đó, theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thì “Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải được thực hiện theo quy định của Luật nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan”. Qua rà soát cho thấy, văn bản pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm đang điều chỉnh việc đăng ký thế chấp quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/ 02/2014 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 và Thông tư số 22/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp (điểm 6a khoản 2, Điều 1).
Căn cứ vào các quy định nêu trên, chúng tôi cho rằng, việc tổ chức, cá nhân ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là phù hợp quy định của pháp luật dân sự. Hiện nay, các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp vẫn đang thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với loại tài sản nêu trên.
2. Theo quy định của khoản 3 Điều 16 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thì: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà ở hình thành trong tương lai (mà hiện tại là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấtthực hiện đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển tiếp đăng ký thế chấp đối với trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân để vay vốn tại tổ chức tín dụng mua nhà ở trong dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 61 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở được thực hiện theo quy định của Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT.
Do vậy, nếu đúng như phản ánh của bạn, thì việc Phòng Tài nguyên và Môi trường không tiếp nhận đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với lý do chưa có hướng dẫn là không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
Văn bản căn cứ:
- Bộ luật Dân sự năm 2005;
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
- Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai;
- Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/02/2014 của Bộ Tư pháp Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc bộ tư pháp và Thông tư số 22/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp hướng dẫn về đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm,  hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án.