Thời hiệu và thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật dân sự thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức là 2 năm kể từ khi Hợp đồng được ký kết. Tuy nhiên, quy định đó chỉ áp dụng với những hợp đồng "chỉ" vô hiệu về hình thức. Còn hợp đồng mà bạn nêu có thể vô hiệu cả về nội dung, hình thức và thủ tục... Do vậy, nếu các bên có tranh chấp thì Tòa án vẫn giải quyết.

Luật Đất đai năm 2003 cũng như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ mới chỉ quy định tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã, nhưng chưa quy định cụ thể bắt buộc phải hòa giải đối với những tranh chấp đất đai thuộc loại nào. Căn cứ vào quan hệ pháp luật về tranh chấp có thể phân loại: tranh chấp về quan hệ pháp luật đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất); tranh chấp về các hợp đồng dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tranh chấp tài sản chung (quyền sử dụng chung về đất đai); tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Vậy, theo quy định của Luật Đất đai, có phải tất cả các dạng tranh chấp trên đều phải thông qua việc hòa giải tại cấp xã hay không ?
Cho đến nay, việc giải quyết tranh chấp đất đai, việc xác định loại tranh chấp nào bắt buộc phải qua hòa giải ở cấp xã vẫn chưa có sự thống nhất. Về vấn đề này, hiện nay đang tồn tại hai quan điểm trái ngược nhau. Quan điểm thứ nhất cho rằng, tất cả các tranh chấp đất đai, như tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất, đều bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã thì đương sự mới có quyền khởi kiện đến Toà án. 
Ngược lại, quan điểm thứ hai cho rằng, chỉ có tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới phải qua hòa giải tại cấp xã, còn tranh chấp liên quan đến các hợp đồng mà quyền sử dụng đất chỉ là đối tượng của hợp đồng, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã. Quan điểm này hợp lý hơn, bởi các lý do sau:

Thứ nhất: Theo các văn bản pháp luật về đất đai, thường gặp hai thuật ngữ là “tranh chấp liên quan đến đất đai” và “tranh chấp đất đai”. Đây là hai thuật ngữ có nội hàm khác nhau. Tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm tranh chấp về các quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế mà quyền sử dụng đất là loại tài sản thuộc đối tượng của quan hệ pháp luật đó. Còn tranh chấp đất đai có phạm vi hẹp hơn, là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất.

Khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai giải thích từ ngữ “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự cũng phân định rất rõ giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất và các loại tranh chấp về hợp đồng dân sự, tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, tranh chấp về thừa kế tài sản.

Trở lại quy định của Luật Đất đai, tại các Điều 135 và 136 dùng thuật ngữ “tranh chấp đất đai” chứ không dùng thuật ngữ “tranh chấp liên quan đến đất đai”.

Thứ hai: Các quy định của pháp luật về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ sở hữu rất phức tạp. Do đó, với trình độ của cán bộ cấp xã, khó có thể xác định được một hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ tài sản chung… Mặt khác, mục đích của việc hòa giải là sự thỏa thuận của các đương sự. Vậy khi hòa giải đương sự thỏa thuận để thực hiện một hợp đồng lẽ ra phải bị tuyên bố vô hiệu, hoặc thỏa thuận được việc chia thừa kế, nhưng bỏ sót những người lẽ ra phải được hưởng thừa kế, xác định không đúng di sản thừa kế… thì cán bộ cấp xã có khả năng nhận biết không?… Nếu giao các loại tranh chấp này cho UBND cấp xã hòa giải rất có thể sẽ vi phạm pháp luật.
Việc có bắt buộc hòa giải đối với tất cả các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất hay không phụ thuộc vào thực tiễn xét xử của từng địa phương và quan điểm của các Lãnh đạo...