Tranh chấp đất sang nhượng giấy tay

1.     Giá trị hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP TAND tối cao hướng dẫn giải quyết các tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình quy định điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các hợp đồng được xác lập sau ngày15/10/1993 như sau:

“Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự năm1995. khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

….

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này (HỢP ĐỒNG VIẾT TAY, CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN), nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”.

Như vậy, đối chiếu với quy định pháp luật trên thì nếu hợp đồng của gia đình bạn chưa có công chứng, chứng thực nhưng nếu bên mua đã trồng cây lâu năm, xây nhà kiên cố mà gia đình bạn không phản đối, chính quyền không xử phạt thì Tòa an sẽ căn cứ vào hướng dẫn trên của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP  để công nhận hợp đồng đó và bắt buộc các bên phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

2.     Loại đất chuyển nhượng: Trong hợp đồng ghi là “đất gia cư” là không thể hiện rõ ràng về loại đất chuyển nhượng là "đất ở" hay "đất vườn". Vấn đề này sẽ theo sự giải thích hợp đồng của các bên căn cứ vào tập quán địa phương.

- Nếu “đất gia cư” mà các bên hiểu là “cả đất ở và đất vườn” thì hợp đồng có thể không bị vi phạm về nội dung.

- Nếu các “đất gia cư” là “đất thổ cư” thì hợp đồng đó có thể vô hiệu (vô hiệu một phần hoặc toàn bộ tùy thuộc vào quan điểm từng Thẩm phán!) bởi diện tích đất chuyển nhượng lớn hơn diện tích đất ở của bên chuyển nhượng (không đủ điều kiện tách thửa).

Do vậy, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án sẽ phải làm rõ nội dung này để xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.     Quan hệ pháp luật tranh chấp: Trong vụ việc này không có dấu hiệu tội phạm, chỉ là giao dịch dân sự nên thẩm quyền giải quyết thuộc về tòa án theo quy định tại Điều 25 BLTTDS. Bạn không cần sợ sự hù dọa của bên kia.

4.     Hậu quả pháp lý của việc tranh chấp:

-         Nếu có đủ căn cứ áp dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP và hợp đồng không vi phạm về điều kiện tách thửa thì Tòa án công nhận hợp đồng (1 phần là đất ở, 1 phần là đất vườn) bắt buộc các bên phải thực hiện thủ tục sang tên;

-         Nếu Tòa án xác định hợp đông vô hiệu do không đủ điều kiện theo quy định tại mục b.3 của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP nêu trên hoặc vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được (diện tích đất ở nhỏ hơn diện tích chuyển nhượng) thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu và căn cứ vào quy định tại Điều 137 BLDS để giải quyết hậu quả của HĐ vô hiệu: bên nào nhận của nhau cái gì thì trả lại, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu thì phải bồi thường.