Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà 4 năm (không công chứng)

    1. Hình thức của Hợp đồng thuê nhà ở:

Theo quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự năm 2005 thì: Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, với hợp đồng có thời hạn trên 6 tháng thì phải được công chứng, chứng thực. Hợp đồng thuê nhà của bạn 4 năm nhưng không có công chứng, chứng thực là vi phạm quy định tại Điều 492 BLDS.

          2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức:

          Điều 134 Bộ luật dân sự quy định:

"Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."

           Như vậy, nếu có tranh chấp về hình thức của Hợp đồng thì Tòa án sẽ thụ lý và buộc các bên phải đi công chứng hợp đồng (trong thời hạn 01 tháng) nếu các bên không công chứng hợp đồng thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 137 BLDS, cụ thể như sau:

           "Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

          3. Đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy hợp đồng:

Nếu hợp đồng đã tuân thủ về hình thức mà bạn vẫn muốn chấm dứt hợp đồng thì bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật. Nếu họ chậm thanh toán tiền thuê nhà 2 tháng thì bạn vẫn chưa đủ điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng (vì thỏa thuận đó là trái pháp luật, theo luật phải là 3 tháng trở lên...)

Bạn có thể tham khảo các quy định pháp luật sau đây:

"Ðiều 498. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở 

 1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người chung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác.

Ðiều 499. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;

2. Nhà cho thuê không còn;

3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.

        Ðiều 425. Hủy bỏ hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại.".