Việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?

Trong BLDS 2005 hiện hành có quy định về thế chấp tài sản và cũng có quy định về thế chấp quyền sử dụng đất. Trong Điều 342 BLDS 2005 có quy định như sau: Việc thế chấp QSDĐ được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của BLDS 2005 và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Các quy định khác có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất là Luật Đất đai, Luật Công chứng, Nghị định của Chính phủ về thực hiện Luật Đất đai.

Bên thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ là: Giao Giấy CNQSDĐ cho bên nhận thế chấp; làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; sử dụng đất đúng mục đích không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp. Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng và xóa đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt.

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993. Sau đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 và đến nay là BLDS năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS 2005 đề cập tại Phần năm - Chương V (từ điều 715 đến điều 721 BLDS năm 2005). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.

 Các quy định của về thế chấp quyền sử dụng đất

1. Khái niệm

Theo điều 715- BLDS 2005 thì: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.

2. Nội dung

a. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quyết định tại Điều 106 Luật Đất đai hiện hành thì người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất để được vay tài sản của người khác. Tuy nhiên, người thế chấp quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Thiếu một trong 4 điều kiện trên đây mà người sử dụng đất thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất, thì việc thế chấp quyền sử dụng đất này là không đúng pháp luật. Nếu phát sinh tranh chấp thì hợp đồng thế chấp sử dụng đất là hợp đồng vô hiệu.

b. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại BLDS năm 2005:

“Điều 716. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất

1. Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ.

2. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận”.

c. Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trên thực tế, thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợp đồng dân sự và phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định như sau:

Hồ sơ đăng ký thế chấp nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân ở nông thôn, thì nộp tại UBND xã nơi có đất để ủy ban chuyển đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (thuộc Sở Tài nguyên môi trường). Hồ sơ gồm có:

Một là: Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất có chứng nhận của Công chứng Nhà nước. Theo Điều 24 Luật Công chứng thì công chứng Nhà nước là Phòng Công chứng thuộc Sở Tư pháp.

Trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Hai là: Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi nhận hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất thực hiện các nội dung do pháp luật quy định và thực hiện việc đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính.

Có thực hiện việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thì hợp đồng thế chấp mới là hợp đồng hợp pháp.

d. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất

Khi thiết lập một quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp (người sử dụng đất) và bên nhận thế chấp (người cho vay vốn). Các quyền và nghĩa vụ giữa các bên được quy định tại các Điều 717, 718, 719, 720 của BLDS 2005 năm 2005.

“Điều 717. Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất

Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;

2. Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;

3. Sử dụng đất đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;

4. Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.

Điều 718. Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất

Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1. Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp;

2. Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận;

3. Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp;

4. Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;

5. Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.

Điều 719. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp;

2. Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.

Điều 720. Quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1. Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

2. Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp”.

Một điểm đáng lưu ý trong các quy định này là: Người sử dụng đất được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp và họ không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã được thế chấp.

e. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp

Một vấn đề không thể thiếu được trong các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất là xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp. Bởi lẽ, không phải bất cứ lúc nào, bất cứ ai (người thế chấp) cũng đều thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình. Trên thực tế, có rất nhiều nguy cơ có thể làm cho người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Ví dụ: do các nguyên nhân bất khả kháng như thiên tai, hoả hoạn v.v… hoặc gặp rủi ro, thua lỗ trong hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến mất khả năng thanh toán, sử dụng không có hiệu quả nguồn vốn vay hay cố tình không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn v. v…Do vậy, trong trường hợp này vấn đề xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp được đặt ra, nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp.

BLDS năm 2005 đã có quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp tại Điều 721:

“ Điều 721. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp

Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án”.

Và sau đây sẽ là hướng tư vấn đối với những câu hỏi của bạn:

Vấn đề về thế chấp đất và nhà gắn liền với đất: khi thế chấp quyền sử dụng đất( không thế chấp nhà ở) thì nhà ở có thuộc tài sản thế chấp luôn không? VÀ thế chấp như vậy có được không? khi xử lý thì sẽ xử lý ra sao nếu chủ thể thế chấp mất khả năng thanh toán?

-          Khi thế chấp QSD đất mà không thế chấp nhà ở gắn liền trên đất, tức là 2 bên đã có thỏa thuận với nhau, thì nhà không thuộc tài sản thế chấp ( theo quy định tại Điều 716 BLDS năm 2005 )

-          Việc thế chấp này được vì không vi phạm những quy định của pháp luật hiện nay.

-          Nếu chủ thể mất khả năng thanh toán thì việc xử lý QSD đất đã thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 721 BLDS năm 2005, tức là xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu 2 bên không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án.

Theo điều 324 BLDS 2005 trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Vậy nếu thế chấp nhà mà không thế chấp đất như tình huống vừa nêu có mâu thuẫn gì không? Xin nêu rõ cách giải quyết?

Căn cứ vào tính chất độc lập của vật, BLDS năm 2005 chia vật làm hai loại: vật chính và vật phụ.

“Điều 176. Vật chính và vật phụ

1. Vật chính là vật độc lập, có thể khai thác công dụng theo tính năng.

2. Vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của vật chính, là một bộ phận của vật chính, nhưng có thể tách rời vật chính”.

Ví dụ :

Vật chính : TV, laptop...

Vật phụ : remote, anten, mouse máy tính

Khi thực hiện nghĩa vụ chuyển giao vật chính thì phải chuyển giao cả vật phụ, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

QSD đất được coi là quyền tài sản, nhà ở trên đất được coi là vật. Vậy nên không thể coi vật chính ở đây là nhà, còn vật phụ là QSD đất được. Vậy nên việc quy định như trên là không hề mâu thuẫn.

Về tài sản hình thành trong tương lai: việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai được quy định như thế nào? Xử lý ra sao trong từng trường hợp cụ thể?

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. Vậy nên việc xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong  tương lai cũng được thực hiện tho quy định tại Điều 355 BLDS năm 2005:

“Điều 355. Xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này”.

“Điều 336. Xử lý tài sản cầm cố

Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố”.

“Điều 338. Thanh toán tiền bán tài sản cầm cố

Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó”.

…