Điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua đất

Căn cứ khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 quy định về đặt cọc: “ Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.”

Theo như bạn trình bày, bạn đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không ghi thời hạn là chưa đảm bảo đầy đủ nội dung theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 285 Bộ luật dân sự 2005: “Trong trường hợp các bên không thỏa thuận và pháp luật không quy định về thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự thì các bên có thể thực hiện nghĩa vụ dân sự hay yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ dân sự vào bất cứ lúc nào, nhưng phải báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý.”

Như vậy, để giải quyết trường hợp trên, bạn nên thỏa thuận lại với bên nhận đặt cọc về thời hạn hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc thỏa thuận phải được lập thành văn bản có chữ ký của các bên. Do đó, bạn cần có văn bản đề nghị với bên nhận đặt cọc ghi rõ thời hạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng có thẩm quyền. Văn bản này là chứng cứ chứng minh bạn không vi phạm việc giao kết hợp đồng. Nếu quá thời hạn do bạn đưa ra trong văn bản đề nghị mà bên bán không ký kết hợp đồng hay không có văn bản trả lời, thì được xem là từ chối giao kết hợp đồng hay bên bán có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác thì bạn nên xem xét chấp nhận lời đề nghị đó, nếu quá thời hạn của một trong hai trường hợp nêu trên mà bên bán không thể thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng, thì được xem là bên bán từ chối việc giao kết hợp đồng.

Đối với tài sản đặt cọc căn cứ khoản 2 Điều 358 BLDS 2005: “ Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”, theo đó nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì tài sản đặt cọc được xử lý theo thỏa thuận; nếu các bên không có thỏa thuận hoặc có nhưng trái pháp luật thì tài sản đặt cọc xử lý trong trường hợp do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.