|
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ
MÔI TRƯỜNG
CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
1838/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ
V/v đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
gắn với việc xử lý nợ của các tổ chức tín dụng
|
Hà Nội, ngày 19 tháng 8 năm 2025
|
Kính gửi: Sở Nông nghiệp và Môi trường
các tỉnh, thành
phố
Thời gian qua, Bộ Nông
nghiệp và Môi trường nhận được phản ánh của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam và một
số tổ chức tín dụng[1] đề nghị hướng
dẫn nội dung liên quan đến thủ tục nhận chính tài sản bản đảm là quyền sử dụng
đất để trừ vào
số tiền thi hành án hoặc đăng ký biến động đối với trường hợp nắm giữ bất động sản do xử lý nợ trong thời hạn 5
năm theo quy định tại Điều 139 Luật các tổ chức tín dụng năm
2024; hồ sơ nộp khi thực hiện việc đăng ký đất đai cho người mua, người
trúng đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Thực hiện chỉ đạo của Lãnh đạo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, căn cứ quy định của
pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự, pháp luật về tổ chức tín dụng và
pháp luật khác có liên quan, Cục Quản lý đất đai có ý kiến như sau:
1. Về nhận chính tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất để trừ vào số tiền thi hành án
1.1. Quy định của pháp luật
về đất đai
Tại điểm m khoản
1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024 quy định tổ chức trong nước (bao gồm tổ chức
tín dụng) được nhận quyền sử dụng đất theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để
xử lý nợ; quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án
đã được thi hành.
Tại khoản 1
Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật này và luật khác có liên quan.
Tại điểm k khoản
1 Điều 133 Luật Đất đai quy định đăng ký biến động được thực hiện đối với
trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận
trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án đã được thi hành. Đồng thời, các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành pháp luật về
đất đai đã quy định cụ thể thành phần hồ sơ nộp, trình tự, thủ tục thực hiện việc
đăng ký biến động cho trường hợp nêu trên.
1.2. Quy định của pháp luật
về dân sự
Tại Điều
303 Bộ luật Dân sự quy định bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý
tài sản thế chấp là bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa
vụ của bên bảo đảm.
Tại Điều 59
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ
luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã quy định trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm thỏa
thuận về xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức bên nhận bảo đảm nhận chính tài
sản bảo đảm để thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm được xác lập quyền sở hữu theo quy định tại
Điều 223 của Bộ luật Dân sự.
1.3. Quy định của pháp luật
các tổ chức tín dụng
Theo quy định tại Điều 139 Luật các tổ chức tín dụng thì tổ chức tín dụng không
được kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp: (1) Mua, đầu tư, sở hữu bất động
sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục
vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng; (2) Cho thuê một
phần trụ sở kinh doanh thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng chưa sử dụng hết; (3) Nắm giữ bất động
sản do việc xử lý nợ. Trong thời hạn 05
năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng
phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất
động sản này.
Trường hợp mua lại bất động sản phải bảo đảm mục đích sử dụng quy định tại khoản 1 Điều 139 Luật các tổ chức tín dụng và tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định quy định tại khoản 3 Điều
144 của Luật các tổ chức tín dụng.
Căn cứ các quy định nêu
trên thì pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự không hạn chế việc tổ chức
tín dụng (bên nhận bảo đảm) nhận chính tài sản bảo đảm (là quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu
tài sản gắn liền
với đất) để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Tuy nhiên, tại Điều 139 Luật các tổ chức tín dụng quy định tổ chức tín dụng
không được kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng
làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp
cho các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng; trường hợp mua lại bất động sản phải bảo đảm mục đích sử
dụng quy định tại khoản 1 Điều 139 Luật các tổ chức tín dụng
và tỷ lệ đầu tư
vào tài sản cố định quy định tại khoản 3 Điều 144 của Luật các
tổ chức tín dụng.
2. Về đăng ký biến động đối
với trường hợp nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ trong thời hạn 5 năm
Tại Điều
299 Bộ luật Dân sự quy định các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm.
Tại Điều
301 Bộ luật Dân sự quy định người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao
tài sản bảo đảm
cho bên nhận bảo đảm để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này. Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản
thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật
liên quan có quy định khác.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật các tổ chức tín dụng thì tổ chức tín dụng
được nắm giữ bất
động sản do việc xử lý nợ. Trong thời hạn 05 năm kể từ ngày quyết định xử lý
tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc
mua lại bất động sản này.
Căn cứ các quy định nêu
trên thì việc giao bất động sản cho tổ chức tín dụng nắm giữ trong thời hạn 5 năm là
để xử lý tài sản bảo đảm mà không quy định chuyển giao quyền cho tổ chức tín dụng,
trừ trường hợp tổ chức tín dụng đủ điều kiện nhận chính tài sản bảo đảm (mua lại bất động
sản này) theo
quy định của Luật các tổ chức tín dụng. Do đó, đề nghị của Hiệp hội Ngân hàng Việt
Nam và các tổ chức tín dụng về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là
không có cơ sở thực hiện. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được
thực hiện sau khi các tổ chức tín dụng hoàn thành xử lý tài sản bảo đảm theo
đúng quy định pháp luật.
3. Liên quan đến nội dung nhận chính tài
sản bản đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để trừ vào số tiền thi hành án và đăng ký biến động đối với trường hợp nắm
giữ bất động sản do việc xử lý nợ trong thời hạn 5 năm, ngày 26/3/2025, Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam đã có Công văn số 2113/NHNN-PC gửi Ngân hàng TMCP Bản Việt
để giải đáp, hướng dẫn thực hiện. Cục Quản lý đất đai đề nghị Sở Nông nghiệp và
Môi trường các tỉnh, thành phố nghiên cứu nội dung Công văn số 2113/NHNN-PC để chỉ đạo việc thực hiện.
4. Về việc đăng ký đất
đai, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất theo thỏa
thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, bản án, quyết định của Tòa án, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành
Tại Điều
299 Bộ luật Dân sự đã quy định các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm, trong
đó có trường hợp: (i) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; (ii) Bên có nghĩa vụ phải
thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của luật.
Tại Điều
303 Bộ luật Dân sự đã quy định một trong những phương thức xử lý tài sản thế
chấp theo thỏa
thuận của bên bảo
đảm và bên nhận bảo đảm là: (i) Bán đấu giá tài sản; hoặc (ii) Bên nhận bảo đảm tự
bán tài sản. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm
thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Tại Điều
49 Nghị định số 21/2021/NĐ đã quy định việc xử lý tài sản bảo đảm phải được
thực hiện đúng với thỏa thuận của các bên, quy định của Nghị định số 21/2021/NĐ
và pháp luật liên quan. Bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thỏa thuận
trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của
bên bảo đảm.
Tại điểm k
khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai đã quy định đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng
nhận mà có thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử
lý nợ; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành.
Tại khoản 12, khoản 13 Mục
II.2 Phần II nội dung B, khoản 13 Mục VI nội dung C Phần V Phụ lục số 01 ban
hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ đã quy định thành phần hồ sơ
nộp, trình tự, thủ tục thực hiện việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất cho người
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế
chấp để xử lý nợ; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành.
Theo đó, đối với trường hợp
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền
với đất đã được
đăng ký, bao gồm cả xử lý khoản nợ có nguồn gốc
từ khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thì nộp một
trong các văn bản, trong đó có: (i) Hợp đồng chuyển giao khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất giữa người
có quyền chuyển nhượng, bán tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với người nhận
chuyển nhượng; hoặc (ii) Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc văn bản xác nhận kết
quả thi hành án
của Cơ quan thi hành án dân sự; hoặc (iii) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền
với đất hoặc văn bản khác có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp có quyền được
nhận chính tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật; (iv) Một trong các văn bản nêu
trên là căn cứ để thay thế việc bên thế chấp đồng ý chuyển giao quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền
với đất của mình.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng,
văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai.
Cục Quản lý đất đai đề nghị Sở
Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai nghiên cứu quy
định của pháp luật về đất đai, pháp luật khác có liên quan để thực hiện việc
đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Thứ trưởng
Lê Minh Ngân (để báo cáo);
- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam;
- Bộ Tư pháp;
- Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam; Ngân hàng TMCP Nam Á; Ngân hàng TMCP Quốc
Tế Việt Nam (thay trả lời);
- Lưu: VT, ĐĐĐKĐĐ.
|
CỤC TRƯỞNG
Đào Trung Chính
|
[1]
Công văn số 1008/2025/CV-AMC ngày 10/6/2025 của Ngân hàng TMCP Nam Á; Công văn
số 176870.25 ngày 24/6/2025 của Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam; Công văn số
421/HHNH-PLNV ngày 05/8/2025 của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam.