BỘ TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
------------------
|
Số: 589/TCT-CS
V/v chính sách thuế khi chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
|
Hà Nội, ngày 12
tháng 02 năm 2015
|
Kính gửi:
|
- Cục Thuế tỉnh Bình Định;
- Công ty TNHH Xây dựng Tân Phát
(Địa chỉ: 59 Chương Dương, TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định).
|
Ngày 23/12/2014, Tổng cục Thuế nhận được công văn số
02/CV-TP ngày 12/12/2014 của Công ty TNHH Xây dựng Tân Phát về vướng mắc trong
xác định thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tiếp đó, Tổng cục Thuế nhận
được công văn số 03/CV-TP ngày 27/12/2014 của Công ty TNHH Xây dựng Tân Phát giải
trình bổ sung xác định thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về vấn đề này,
Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
1. Về chính sách thuế GTGT:
- Tại điểm 6, Điều 4 Thông tư số
219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính quy định “Chuyển quyền
sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.
- Khoản 10 Điều 7 Thông tư số
219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn giá đất được trừ
để tính thuế GTGT trong sáu (06) trường hợp khác nhau như sau:
“10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản,
giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để
tính thuế GTGT.
a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định
cụ thể như sau:
a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư
cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm
tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn,
giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
…
a.2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của
Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu
giá.
a.3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng
để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia
tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất
được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện
theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.
…
a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế
GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả
giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ
thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được
trừ không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở
hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu
vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không
chịu thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời
điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là
giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại
thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
…
a.5) Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực
hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử
dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm
ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT
chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
Ví dụ 40: Công ty cổ phần P ký hợp đồng BT với
UBND tỉnh A về việc xây dựng cầu đổi lấy giá trị đất; giá thanh toán công trình
được UBND tỉnh A xác định tại thời điểm ký hợp đồng theo quy định của pháp luật
là 2.000 tỷ đồng, đổi lại Công ty cổ phần P được UBND tỉnh A giao cho 500 ha đất
tại huyện Y thuộc địa bàn tỉnh. Công ty cổ phần P sử dụng 500 ha đất để xây nhà
để bán thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT được xác định là 2.000 tỷ đồng.
a.6) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp
đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển
mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở... để bán thì giá
đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ
người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp
thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản nộp thay)...”.
2. Về chính sách thuế TNDN:
Tại tiết a1 và tiết b2, điểm 1, Điều 17 Thông tư số
78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính áp dụng cho kỳ tính thuế thu nhập
doanh nghiệp từ năm 2014 trở đi quy định: “Điều 17. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế
trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước
(nếu có).
1. Thu nhập chịu thuế.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động
chuyển nhượng bất động sản.
a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản.
a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng
chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm
cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp
đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp
đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng
bất động sản.
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời
điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã
đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
…
b.2) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ
bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù
hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ ...
+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá
nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền
sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền
hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động
sản.
+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn
là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi
góp vốn;”.
Đề nghị Cục Thuế tỉnh Bình Định căn cứ các quy định
nêu trên và tình hình thực tế của doanh nghiệp để hướng dẫn đơn vị thực hiện
phù hợp với quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về Thuế./.
Nơi nhận:
- Như trên;
- Phó TCT Cao Anh Tuấn (để báo cáo);
- Vụ PC-TCT;
- Lưu: VT, CS(3b).
|
TL. TỔNG CỤC
TRƯỞNG
KT. VỤ TRƯỞNG VỤ CHÍNH SÁCH
PHÓ VỤ TRƯỞNG
Nguyễn Quý Trung
|