|
BỘ TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 4885/TCT-CS
V/v: Tiền sử dụng đất khi chuyển mục
đích từ đất phi nông nghiệp sang đất ở.
|
Hà
Nội, ngày 19 tháng 11
năm 2015
|
Kính
gửi: Cục thuế thành phố Cần Thơ.
Trả lời Công văn số 173/CT-TTHT ngày
24/8/2015 của Cục Thuế thành phố Cần
Thơ về việc xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp
sang đất ở, Tổng cục Thuế có ý kiến
như sau:
- Tại điểm b, điểm c, Khoản
3, Điều 3, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất:
“Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
b) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp
so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường
hợp sau:
- Xác định tiền sử dụng đất đối với
trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá
trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng
cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại
trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất.
c) Giá
đất cụ thể được xác định
theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc
khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng
giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực
thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh
miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để
xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:
- Tổ chức
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt
hạn mức.
Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điểm này.”
- Tại điểm c, Khoản 2,
Điều 5, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất:
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất phi
nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được
Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp
tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển
mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền
sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của
thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới
hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục
đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất
sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức
chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất
còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì
thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm
có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.”
- Tại Khoản 1, Điều 3,
Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số
điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất:
“Điều 3. Xác định tiền sử dụng đất
khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
Việc xác định tiền sử dụng đất phải
nộp khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy
định tại Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung
tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:
1. Tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định
bằng giá đất tính thu
tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được
giao tại thời điểm có quyết định giao đất nhân (x)
với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, trong đó:
1.1. Về giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
a) Trường hợp được Nhà nước giao đất
mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh
còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là
giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ,
thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
b) Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;
dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng
cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì
giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng
giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.”
- Tại điểm 1.2, điểm 1.3,
Khoản 1, Điều 4, Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất:
“Điều 4.
Xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế
Khi
chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức kinh tế phải nộp
tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định số
45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Khoản này được hướng dẫn cụ thể như sau:
1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc nhà ở để bán kết hợp với cho thuê thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
1.2. Trường hợp được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất và đã nộp tiền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất sang đất ở thì tổ chức kinh tế phải nộp số tiền bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đất sau khi chuyển
mục đích được xác định theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư này trừ (-) đi
số tiền sử dụng đất tính
theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích
của thời gian sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
Số tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển
mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại điểm này được xác định
theo công thức sau:
|
Tiền sử dụng đất
của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại
|
=
|
Tiền sử dụng đất
tính theo giá đất của thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất
|
x
|
Số năm sử dụng
đất còn lại
|
|
Tổng thời hạn sử
dụng đất có thu tiền sử dụng đất
|
1.3. Số tiền thuê đất nộp một lần
cho thời gian thuê đất còn lại quy định tại Điểm 1.1 Khoản này và tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại quy định tại Điểm 1.2 Khoản này được xác định theo giá đất tại thời điểm được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất; cụ thể:
a) Nếu giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đất sau khi chuyển mục đích thuộc trường hợp được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá đất tính tiền thuê đất nộp một lần cho thời gian thuê đất còn lại hoặc giá đất tính tiền sử dụng đất
của loại đất trước khi
chuyển mục đích cũng được xác định theo phương pháp
hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Nếu giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đất sau khi chuyển mục đích thuộc trường hợp
được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng
dư thì giá đất tính tiền thuê đất nộp một lần cho thời gian thuê đất còn lại
hoặc giá đất tính tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích
cũng là giá đất cụ thể
được xác định theo các phương pháp nêu trên tại thời
điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
Việc xác định trường hợp xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo phương pháp hệ số
điều chỉnh giá đất hoặc theo các
phương pháp định giá khác được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông
tư này.”
- Tại điểm c, Khoản 2;
điểm b, điểm c, Khoản 3, Điều 5, Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014
của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất:
“2. Chuyển mục đích sử dụng đất có
nguồn gốc từ nhận chuyển
nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở
thì thu tiền sử dụng đất
như sau:
c) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền
sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền
sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Số tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại Điểm
này được xác định theo công thức quy định tại Điểm 1.2 Khoản
1 Điều 4 Thông tư này.”
“3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các
trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này là giá đất tại thời điểm có
quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, cụ
thể:
…
b) Đối với diện tích đất vượt hạn
mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục
đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng
trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.
c) Trường hợp chuyển mục đích từ đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở (đang sử dụng
hoặc có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng) sang đất ở thì giá đất của loại đất
trước khi chuyển mục đích là giá đất của loại đất phi nông nghiệp tương ứng
theo quy định của Chính phủ về giá đất (đất thương mại dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất thương
mại dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị).”
Căn cứ các quy định nêu trên, Tổng cục
Thuế thống nhất với đề xuất của Cục Thuế thành phố Cần Thơ tại Công văn số 173/CT-TTHT
ngày 24/8/2015.
Tổng cục Thuế trả lời để Cục thuế thành phố Cần Thơ
được biết./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Vụ CST- BTC;
- Cục QLCS;
- Vụ KK&KTT (01b);
- Vụ PC-TCT (01b);
- Lưu: VT, CS (03b).
|
TL. TỔNG CỤC
TRƯỞNG
KT. VỤ TRƯỞNG VỤ CHÍNH SÁCH
PHÓ VỤ TRƯỞNG
Ngô Văn Độ
|