Công văn 3929/TCT-TNCN thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản

• Số hiệu: 3929/TCT-TNCN
• Loại văn bản: Công văn
• Nơi ban hành: Tổng cục Thuế
• Người ký: Phạm Duy Khương
• Ngày ban hành: 24/09/2009

BỘ TÀI CHÍNH TỔNG CỤC THUẾ -------	CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------
Số: 3929/TCT-TNCN V/v: Thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản	Hà Nội, ngày 24 tháng 9 năm 2009

Kính gửi: Cục Thuế các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương.

Tại khoản 4, Điều 3 Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản, hướng dẫn:

“Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản”.

Căn cứ nội dung trên Tổng cục Thuế hướng dẫn thêm như sau:

1. Đối tượng áp dụng:

- Cá nhân có hợp đồng góp vốn với tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để được hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà thực hiện chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn cho tổ chức, cá nhân khác theo đúng quy định của pháp luật.

- Cá nhân đã có hợp đồng mua nhà, mua căn hộ với tổ chức, cá nhân xây dựng nhà thực hiện chuyển nhượng lại hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác theo đúng quy định của pháp luật.

2. Kê khai nộp thuế:

Các cá nhân nêu tại điểm 1 (nêu trên) thực hiện kê khai nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 11/KK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Riêng chỉ tiêu [04] trong mẫu số 11/KK-TNCN phản ánh các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì phản ánh hợp đồng góp vốn hoặc mua nhà, căn hộ ký kết với tổ chức cá nhân xây dựng nhà.

Cá nhân thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng.

3. Áp dụng thuế suất và tính thuế TNCN:

3.1. Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính. Thuế TNCN được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

-

Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng

x

Thuế suất 25% chuyển nhượng

Trong đó:

- Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới phần vốn và quyền mua nền, căn hộ.

- Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp). Giá vốn và chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng cụ thể đối với một số trường hợp được xác định như sau:

a. Đối với những cá nhân có hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà, thực tế dùng tiền vay để góp vốn hoặc nộp tiền mua nhà; có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi tiền vay tương ứng với phần vốn thực tế đã góp cũng được xác định là chi phí hợp lý theo lãi vay thực tế.

b. Đối với các trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng được xác định như sau:

Giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng

=

Tổng số vốn phải góp theo hợp đồng

-

Phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp)

3.2. Các trường hợp không đủ điều kiện để áp dụng thuế suất 25% nêu trên thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng, cụ thể:

- Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.

- Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26/09/2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.

Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính

4. Theo quy định của Luật Quản lý thuế thì tổ chức cá nhân có liên quan có trách nhiệm cung cấp thông tin liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế cho cơ quan thuế, phối hợp với cơ quan thuế thực hiện các quyết định xử lý về thu.

Căn cứ quy định của Luật Quản lý thuế, Cục thuế chủ động đề nghị tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện cung cấp thông tin liên quan đến việc chuyển nhượng của các cá nhân như cung cấp danh sách, địa chỉ, phần vốn đã góp (hay giá trị hợp đồng), giá chuyển nhượng ở thời điểm hiện tại... để cơ quan thuế có thông tin phục vụ cho quản lý thuế

5. Thông tư số 161/2009/TT-BTC có hiệu lực thi hành sau 45 ngày kể từ ngày ký (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 26/09/2009); do đó đối với những hợp đồng chuyển nhượng và đã làm thủ tục chuyển tên với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trước ngày 26/09/2009 thì không phải nộp thuế TNCN theo hướng dẫn tại Thông tư số 161/2009/TT-BTC. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có ký hợp đồng nhận góp vốn của cá nhân để được hưởng quyền mua nền, mua căn hộ hoặc bán nhà có trách nhiệm lưu giữ danh sách các cá nhân đã chuyển nhượng hợp đồng góp vốn trước ngày 26/09/2009 và chịu trách nhiệm về tính chính xác; nếu có hành vi hợp thức hoá cho các trường hợp chuyển nhượng để trốn thuế thì bị xử lý vi phạm theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Đối với các trường hợp làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kể từ ngày 26/09/2009, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trước khi làm thủ tục chuyển tên trên hợp đồng phối hợp với cơ quan thuế để đôn đốc các cá nhân có hợp đồng chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ kê khai nộp thuế TNCN theo quy định nêu trên.

Đề nghị Cục thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phối hợp cùng các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà nhằm tuyên truyền, phổ biến tới các tổ chức, cá nhân kinh doanh biết và hướng dẫn cho cá nhân chuyển nhượng; trao đổi cụ thể về việc phối hợp cung cấp thông tin thường xuyên giữa cơ quan thuế với người nộp thuế để vừa tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý thu thuế, góp phần chống thất thu thuế đối với các đối tượng này, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân kinh doanh thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình./.

Nơi nhận: - Như trên - Vụ PC, CST (BTC) - Lưu: VT, PC, TNCN (2b)

KT. TỔNG CỤC TRƯỞNG PHÓ TỔNG CỤC TRƯỞNG Phạm Duy Khương

Tiếng Anh (English)

MINISTRY OF FINANCE GENERAL DEPARTMENT OF TAXATION -------	SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM Independence - Freedom – Happiness ---------
No. 3929/TCT-TNCN	Hanoi, September 24, 2009

OFFICIAL LETTER

ON PERSONAL INCOME TAX ON REAL ESTATE TRANSFER

To: Provincial-level Tax Departments

Clause 4, Article 3 of the Ministry of Finance's Circular No. 161/2009/TT-BTC of August 12, 2009, guiding personal income tax for some cases of transfer and receipt of inheritances or gifts being real estate, guides:

“Individuals who contribute capital to house builders in order to enjoy the right to buy apartments or house grounds but later, during the performance of contracts, transfer their contributed capital portions and right to buy house grounds or apartments to other organizations or individuals shall declare and pay personal income tax on real estate transfer.”

The General Department of Taxation additionally guides the above provision as follows:

1. Subjects of application:

- Individuals that have signed capital contribution contracts with house builders to enjoy the right to buy apartment or house grounds, but later transfer their capital contribution contracts to other organizations or individuals under law.

...

...

...

2. Tax declaration and payment:

Individuals specified at Point 1 (above) shall declare and pay personal income tax for incomes deriving from real estate transfer according to Form No. 11/KK-TNCN attached to the Ministry of Finance's Circular No. 62/2009/TT-BTC of March 27, 2009, guiding, amending and supplementing the Ministry of Finance's Circular No. 84/2008/TT-BTC of September 30, 2008, guiding a number of articles of the Law on Personal Income Tax and guiding the Government's Decree No. 100/2008/ND-CP of September 8, 2008, detailing a number of articles of the Law on Personal Income Tax.

For item [04] of Form No. 11/KK-TNCN regarding papers on land use rights and house ownership rights, capital contribution or house or apartment purchase contracts signed with house builders shall be indicated.

Individuals shall declare and pay personal income tax at district-level Tax Sub-Departments where the transferred real estate is based.

3. Application of tax rates and calculation of personal income tax:

3.1. The tax rate of 25% of taxable income will apply to cases where incomes liable to personal income tax can be fully determined. Taxable income shall be determined under Point 3, Section II, Part B of the Ministry of Finance's Circular No. 84/2008/TT-BTC of September 30, 2008. Personal income tax is calculated according to the following formula:

Payable personal income tax = transfer price - cost price and contract-related expenses x 25% tax rate

In which:

- Transfer price is the price under the contract to transfer the capital portion and right to buy the house ground or apartment.

...

...

...

a/ For individuals that sign borrowing contracts with credit institutions to buy apartments or house grounds, actually contribute capital or buy houses with borrowed loans and produce documents on interest payments conformable with their borrowing contracts signed with credit institutions, interest payment amounts corresponding to their actually contributed capital portions shall be accounted as reasonable expenses in determining taxable income.

b/ For cases in which only part of the capital portion has been contributed (not the full portion under contract), the cost price of the transfer contract is determined as follows:

Cost price of transfer contract = Total capital amount to be contributed under contract - Deficient capital portion (not yet contributed)

3.2. The 2% tax rate calculated based on the transfer price will apply to cases in which there are insufficient conditions for applying the 25% tax rate, specifically:

- When it is impossible to determine the actual contract transfer price, contributed capital portion, house ground price or apartment purchase contract transfer price or the price under the transfer contract is lower than the market price at the transfer time, tax agencies shall assess the transfer price.

- When an original contract has changed hands several times and contract transfer procedures were carried out with the house builder before September 26, 2009, but it is impossible to identify the cost price of the taxpayer named in the latest transfer contract, or the cost price and related expenses are determined, but the transfer price under the transfer contract is lower than the price set by the provincial-level People's Committee at the transfer time, tax agencies shall assess the transfer price.

The transfer price shall be assessed under Point 3, Section II, Part B of the Ministry of Finance's Circular No. 84/2008/TT-BTC.

4. Under the Law on Tax Administration , concerned organizations and individuals shall provide information relating to the determination of tax obligations for tax agencies and collaborate with these agencies in implementing tax collection decisions.

Pursuant to the Law on Tax Administration, provincial-level Tax Departments shall proactively request concerned organizations and individuals to provide information relating to transfers between individuals, such as lists of capital contributors, their addresses and contributed capital amounts (or contract value) and current transfer prices to facilitate tax administration.

...

...

...

For cases in which contract transfer procedures are carried out on and after September 26, 2009, before carrying out ownership change procedures, real estate dealers shall coordinate with tax agencies in urging individuals signing transfer contracts to declare and pay personal income tax according to the above regulations.

Provincial level Tax Departments are requested to coordinate with house builders in disseminating this Official Letter to house dealers and providing guidance for transferors; and specifically discuss on coordination between tax agencies and taxpayers in regularly providing information to facilitate tax collection management and prevent loss of tax revenues and concurrently help businesses fully fulfill their obligations.

FOR THE DIRECTOR GENERAL OF TAXATION
DEPUTY DIRECTOR GENERAL




Pham Duy Khuong