|
BỘ TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
--------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 3841/TCT-TTr
V/v: tính thuế TNCN đối với bất động sản
hình thành trong tương lai
|
Hà Nội, ngày
09 tháng 10 năm 2018
|
Kính gửi:
Cục Thuế thành phố Hà Nội.
Tổng cục Thuế nhận được Công văn số 9017/CT-QLĐ
ngày 08/3/2018 của Cục Thuế TP. Hà Nội báo cáo vướng mắc về việc xác định giá
tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Về vấn
đề này, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
1/ Về chế độ quy định.
- Khoản 4, Điều 3 và khoản 1, Điều
55 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13:
“"Điều 3. Giải thích
từ ngữ
…4. Nhà, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây
dựng và chưa được nghiệm thu đưa vàosử dụng.”.
“Điều 55. Điều kiện của bất
động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về
quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy
phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ
tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà
hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có
biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”
- Điều 37 Luật
Quản lý thuế số 78/2006/QH11, quy định:
“Điều 37. Ấn định thuế đối
với người nộp thuế nộp thuế theo phương pháp kê khai trong trường hợp vi
phạm pháp luật về thuế
1. Người nộp thuế nộp thuế
theo phương pháp kê khai bị ấn định thuế trong các trường hợp sau đây:
…e) Mua, bán, trao đổi và
hạch toán giá trị hàng hoá, dịch vụ không theo giá trị giao dịch thông thường
trên thị trường;”
- Khoản 1, khoản
2 điều 25 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2017 của chính phủ,
quy định:
“Điều
25. Ấn định thuế đối với trường hợp người nộp thuế nộp thuế theo phương pháp kê
khai vi phạm pháp luật thuế
1. Cơ quan thuế có quyền ấn
định số tiền thuế phải nộp nếu người nộp thuế vi phạm trong các trường hợp sau:
…
2. Ấn định từng yếu tố
liên quan đến việc xác định số thuế phải nộp
Người nộp thuế theo
phương pháp kê khai bị ấn định từng yếu tố liên quan đến việc xác định số thuế
phải nộp trong các trường hợp sau:
…
b) Qua kiểm tra hàng hóa
mua vào, bán ra thấy người nộp thuế hạch toán giá trị hàng hóa mua vào, bán ra
không theo giá thực tế thanh toán phù hợp với thị trường.
Cơ quan thuế có thể tham
khảo giá hàng hoá, dịch vụ do cơ quan quản lý nhà nước công bố cùng thời điểm,
hoặc giá mua, giá bán của các doanh nghiệp kinh doanh cùng ngành nghề, cùng mặt
hàng hoặc giá bán của doanh nghiệp kinh doanh cùng mặt hàng có qui mô kinh
doanh và số khách hàng lớn tại địa phương để xác định giá thực tế thanh toán
phù hợp với thị trường làm căn cứ ấn định giá bán, giá mua và số thuế phải nộp….”.
Khoản 11 Điều
2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính Phủ quy định:
“11. Sửa đổi, bổ sung Điều
18 như sau:
“Điều 18. Thu nhập tính
thuế từ chuyển nhượng bất động sản
1. Thu nhập tính thuế được
xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
2. Giá chuyển nhượng bất
động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
a) Trường hợp trên hợp đồng
chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp
hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định
của pháp luật về đất đai.
b) Trường hợp chuyển nhượng
nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến
trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có
quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về
phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực
tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng
hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng
giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy
định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây
dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.”
2/ Căn cứ các quy định nêu
trên, đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
có giá kê khai tính thuế TNCN thấp hơn so với giá thực tế giao dịch bất động sản
tương tự của chủ dự án đang bán ra, mà tại thời điểm chuyển nhượng UBND thành
phố chưa có quyết định ban hành bảng giá đất trong đó quy định cụ thể giá đất đối
với từng vị trí của dự án kể cả trong trường hợp cơ sở hạ tầng đã hoàn thành
tương ứng theo tiến độ dự án, khi thực hiện tính thuế TNCN Cục Thuế phải áp dụng
căn cứ pháp lý theo đúng hướng dẫn của Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày
15/6/2015 của Bộ Tài chính và quy định của Luật Quản lý thuế.
Để đảm bảo thực hiện đúng
quy định của Pháp luật, tạo thuận lợi để người dân thực hiện đúng quy định về
nghĩa vụ nộp thuế khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, bất động
sản,...yêu cầu Cục Thuế TP. Hà Nội tăng cường thực hiện tốt các giải pháp sau:
- Đẩy mạnh việc xây dựng cơ
sở dữ liệu về giá tính thuế thông qua việc thu thập giá giao dịch thực tế tại
các sàn phân phối bất động sản của chủ dự án đang bán ra, giá giao dịch bất động
sản tương tự tại sàn giao dịch nơi có sản phẩm của chủ dự án được chuyển nhượng;
đồng thời tăng cường phối hợp, trao đổi thông tin với Văn phòng Công chứng nhà
đất, chủ dự án và các bên có liên quan về giá giao dịch thực tế trên thị trường.
- Chủ động phối hợp với các
cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan, tham mưu báo cáo UBND thành phố sớm ban
hành bảng giá đất tính lệ phí trước bạ đối với các khu vực, dự án mà UBND thành
phố chưa có quyết định ban hành bảng giá đất cụ thể làm căn cứ thu lệ phí trước
bạ và thuế TNCN theo đúng quy định pháp luật đất đai.
- Chỉ đạo các Chi cục Thuế
và các đơn vị có liên quan thực hiện quản lý thuế TNCN đối với trường hợp chuyển
nhượng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất gắn với nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai theo đúng quy định của pháp luật. Qua đó thực hiện kiểm
tra, rà soát, nếu có tình trạng tính thuế TNCN chưa đúng với quy định của pháp
luật thì phải thực hiện ngay các biện pháp quản lý thuế để khắc phục vả chấn chỉnh,
xử lý kịp thời theo đúng quy định của pháp luật.
Tổng cục Thuế trả lời để Cục
Thuế thành phố Hà Nội được biết và thực hiện theo chế độ quy định./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Lãnh đạo Bộ (để b/c);
- Các Vụ: PC, CST (BTC);
- Các Vụ: PC, CS, TNCN, Ttra (TCT);
- Lưu: VT, TCT.
|
KT. TỔNG CỤC
TRƯỞNG
PHÓ TỔNG CỤC TRƯỞNG
Cao Anh Tuấn
|