|
BỘ TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 2112/TCT-CS
V/v chính sách thuế
|
Hà
Nội, ngày 30 tháng 05
năm 2018
|
Kính
gửi: Cục Thuế thành phố Đà Nẵng
Tổng cục Thuế nhận được công văn số
492/CT-KTr2 ngày 06/2/2018 của Cục Thuế TP Đà Nẵng về kê
khai nộp thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS thu tiền theo tiến độ. Về vấn đề
này, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
Tại khoản 4 Điều 8
Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thời
điểm xác định thuế GTGT:
“4. Đối với hoạt động kinh doanh bất
động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán,
chuyển nhượng hoặc cho thuê là thời điểm thu tiền theo tiến
độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Căn cứ số tiền thu
được, cơ sở kinh doanh thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ.”
Tại khoản 2 Điều 16
Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lập
hóa đơn:
“2. Cách lập một số tiêu thức cụ thể
trên hóa đơn
a) Tiêu thức “Ngày tháng năm” lập hóa
đơn
…
Trường hợp tổ chức kinh doanh bất động
sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển
nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền
ghi trong hợp đồng thì ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền.”
Tại điểm 2.11 Phụ lục 4 ban hành kèm
theo Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lập
hóa đơn:
“2.11. Trường hợp tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng
nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì khi thu tiền, tổ chức, cá nhân phải
lập hóa đơn GTGT. Trên hóa đơn ghi rõ số tiền thu, giá đất được giảm trừ trong doanh thu tính thuế GTGT, thuế suất
thuế GTGT, số thuế GTGT.”
Tại tiết a khoản 1 Điều
17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính quy định:
“a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng
bất động sản.
…
- Thời điểm xác định doanh thu tính
thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc
bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất,
xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự
án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng
trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định
doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của
khách hàng, cụ thể:
+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền
của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận
(bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê
khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi
phí.
+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền
của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh
nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1 % trên doanh thu
thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập
doanh nghiệp trong năm.
Khi bàn giao bất động sản doanh nghiệp
phải thực hiện quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp và quyết toán lại số thuế
thu nhập doanh nghiệp phải nộp. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm
nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ
số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp số
thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp
được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp
theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế
theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được tiền, doanh thu này chưa phải tính vào
doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm đồng thời có phát sinh chi
phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán vào
năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính các khoản chi phí
này vào năm phát sinh chi phí. Các khoản chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại,
hoa hồng môi giới này được tính vào chi phí được trừ theo mức khống chế theo
quy định vào năm đầu tiên bàn giao bất động sản, phát sinh doanh thu tính thuế
thu nhập doanh nghiệp.”
2. Theo trình bày tại công văn của Cục
Thuế TP Đà Nẵng:
Công ty cổ phần Khách sạn và Du lịch
Thiên Thai ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng; theo đó quy định tiến độ thanh toán như sau:
- Đợt 1: Thanh toán 30% giá căn hộ
trong thời gian 03 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán căn hộ;
- Đợt 2: Thanh toán 10% giá căn hộ
khi xây dựng sàn tầng 6 của Tòa nhà;
- Đợt 3: Thanh toán 10% giá căn hộ khi xây dựng sàn tầng 15 của Tòa nhà;
- Đợt 4: Thanh toán 10% giá căn hộ
khi xây dựng tầng 21 của Tòa nhà;
- Đợt 5: Thanh toán 10% giá căn hộ
khi xây dựng tầng 25 của Tòa nhà;
- Đợt 6: Thanh toán 25% giá căn hộ
khi tiến hành bàn giao căn hộ;
- Đợt 7: Thanh toán 5% giá căn hộ vào
ngày nêu trong thông báo bên bán gửi bên mua về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
(Tổng giá bán căn hộ chưa có thuế
GTGT)
Đồng thời Công ty ký hợp đồng vay vốn
từ các khách hàng với số tiền vay tương ứng 70% giá trị căn hộ.
3. Ngày 16/4/2018, Tổng cục Thuế nhận
được bộ tài liệu từ Công ty cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai, theo tài
liệu Công ty cung cấp thì:
- Tại Hợp đồng mua bán căn hộ giữa
Công ty cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai với Bà Trần Thị Thúy Hạnh có
ghi tiến độ thanh toán như sau:
+ Thanh toán 20% tổng giá bán căn hộ đã bao gồm VAT trong thời gian 03 ngày kể từ ngày ký
Hợp đồng mua bán căn hộ.
+ Thanh toán 75% tổng giá bán căn hộ
đã bao gồm VAT vào ngày nêu trong thông báo mà Bên bán gửi cho Bên mua về việc
bàn giao căn hộ.
+ Thanh toán 5% tổng giá bán căn hộ
đã bao gồm VAT vào ngày nêu trong thông báo Bên bán gửi Bên mua về việc cấp Giấy
chứng nhận Quyền sở hữu.
4. Nội dung theo trình bày tại công
văn của Cục Thuế và nội dung theo tài liệu của Công ty cung cấp có sự khác nhau
(tiến độ thanh toán ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ không giống với tiến độ
thanh toán như trình bày tại công văn của Cục Thuế TP Đà Nẵng; nội dung trên Hợp đồng mua bán căn hộ và Hợp đồng vay không có nội
dung nào liên quan đến việc số tiền vay tương ứng 70% giá trị căn hộ như trình
bày của Cục Thuế TP Đà Nẵng).
Do đó, đề nghị Cục Thuế thành phố Đà
Nẵng làm việc với Công ty để làm rõ và căn cứ các quy định
nêu trên để hướng dẫn Công ty thực hiện theo quy định.
Tổng cục Thuế trả lời để Cục Thuế
thành phố Đà Nẵng được biết./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Phó TCTr Cao Anh Tuấn (để báo cáo);
- Vụ PC - TCT;
- Website-TCT;
- Lưu: VT, CS (3).
|
TL. TỔNG CỤC
TRƯỞNG
VỤ TRƯỞNG VỤ CHÍNH SÁCH
Lưu Đức Huy
|