|
BỘ TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 1620/TCT-CS
V/v chính sách thuế TNDN
|
Hà Nội, ngày 19 tháng 04 năm 2016
|
Kính
gửi: Cục Thuế tỉnh Bình Dương
Tổng cục Thuế nhận được công văn số
2437/CT-QLCKKTĐ ngày 4/2/2016 và công văn số 233/CT-QLCKTTĐ ngày 7/1/2016 của Cục
Thuế tỉnh Bình Dương vướng mắc về việc xác định nghĩa vụ nộp thuế của Công ty
TNHH Newtex khi chuyển nhượng bất động sản. Về vấn đề này,
Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
1. Về thuế GTGT
Khoản 9 Điều 7 Thông
tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/1/2012 của Bộ Tài chính
quy định:
“9. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá
chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất
được trừ để tính thuế
GTGT.
a) Giá
đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
a.1) Đối
với trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất
phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng
đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật;
…
a.2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá;
a.3) Trường hợp thuê đất để xây dựng
cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất
được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê
đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền
thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ
chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm
cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được
kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng
đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ
không chịu thuế GTGT. Trường hợp không xác định được
giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế
giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
…
a.5) Trường hợp cơ sở kinh doanh bất
động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) đổi công trình lấy đất thì giá đất được trừ để tính thuế
GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật.”
Căn cứ quy định nêu trên, Tổng cục Thuế thống nhất với cách tính thuế GTGT của Cục Thuế tỉnh Bình
Dương đối với hai hợp đồng chuyển nhượng
bất động sản cho Công ty TNHH East West Industries Việt Nam và Công ty TNHH Ta
Hsing Electric Wire & Cable Việt Nam của Công ty Newtex.
2. Về thuế TNDN
Về giá tính thuế TNDN đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
- Tiết b Khoản 2 Điều
5 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng
đất:
“b) Dự án có thời hạn sử dụng đất
dưới 70 năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất
của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm.”
- Khoản 4 Điều 2 Nghị
định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước quy định:
“4. Trường hợp nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử
dụng đất.”
- Khoản 2 Điều 1 Thông
tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn:
“2. Đơn giá thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê:
Trường hợp cho thuê đất trả tiền một
lần cho cả thời gian thuê thì số tiền
thuê đất phải nộp được tính bằng số tiền sử dụng đất phải
nộp như trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất. (Ví dụ 1 tại Phụ lục đính kèm Thông tư này).”
Ví dụ 1 Phụ lục đính kèm TT số 94/2011/TT-BTC
hướng dẫn như sau:
“Ủy
ban nhân dân tỉnh A cho doanh nghiệp X (là doanh nghiệp đầu tư nước ngoài) thuê
đất 50 năm theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê với mục đích
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với
diện tích đất tính thu tiền thuê đất là 5.000 m2.
Tại thời điểm xác định tiền thuê đất
trả một lần cho cả thời gian thuê, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do Ủy ban nhân dân tỉnh
A quyết định với cùng vị trí tương ứng với thời hạn giao đất 70 năm là 10 triệu
đồng/m2.
- Tiền thuê đất 50 năm được xác định
như sau:
+ Tiền sử dụng đất của thời hạn 70
năm là:
10 triệu đồng/m2 x 5.000 m2 =
50.000 triệu đồng
+ Tiền sử dụng đất của thời hạn 50
năm
|
=
|
Tiền sử dụng đất
của thời hạn 70 năm
|
- [
|
Tiền sử dụng đất
của thời hạn 70 năm
|
x
|
(70 - 50) x
1,2%]
|
|
=
|
50.000 triệu đồng
|
- [50.000 triệu
đồng x (70 - 50) x 1,2%]
|
= 38.000 triệu
đồng
|
Như vậy, tiền thuê đất trả một lần
cho thời hạn thuê 50 năm là 38.000 triệu đồng.
- Điều 13, 14 Nghị định
số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính phủ quy định về chuyển nhượng bất
động sản:
“Điều 13. Thu nhập từ chuyển nhượng
bất động sản bao gồm thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
theo quy định của pháp luật về đất đai
không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng,
công trình kiến trúc gắn liền với đất.
Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định
bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động
sản và các khoản chi phí được trừ liên
quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
1. Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng.
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định
thì tính theo giá do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất
động sản.”
- Tiết e Điều 37 Luật
Quản lý thuế số 78/2006/QH11 ngày 29/11/2006 của Quốc hội khóa 11 quy định
về ấn định thuế trong trường hợp:
“e) Mua, bán, trao đổi và hạch
toán giá trị hàng hóa, dịch vụ không theo giá trị
giao dịch thông thường trên thị trường;
…
2. Các căn cứ ấn định thuế bao gồm:
a) Cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế;
b) So sánh số thuế phải nộp của cơ
sở kinh doanh cùng mặt hàng, ngành nghề, quy mô;
c) Tài liệu và kết quả kiểm tra,
thanh tra còn hiệu lực.”
Căn cứ các quy định nêu trên, doanh
thu để tính thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng
bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản. Đối với
hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: nếu giá chuyển nhượng thấp
hơn giá đất do UBND tỉnh quy định thì
tính theo giá do UBND tỉnh quy định tại
thời điểm chuyển nhượng; trường hợp không có cơ sở xác định giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm chuyển
nhượng và cơ quan thuế có căn cứ xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thuê không theo giá trị giao dịch thông thường trên thị trường thì cơ quan thuế
thực hiện ấn định thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.
3. Về chi phí
lãi vay ngân hàng
Tổng cục Thuế thống nhất với đề xuất
xử lý của Cục Thuế tỉnh Bình Dương: trường hợp Công ty Newtex không xuất trình
được chứng từ góp vốn của các nhà đầu tư, đồng thời vốn điều lệ của doanh nghiệp
theo Giấy CNĐT là 66.827 triệu đồng, thực tế chi phí đầu tư dự án của doanh
nghiệp chưa vượt quá số vốn điều lệ đăng ký, vì vậy Công ty không được tính vào
chi phí được trừ đối với khoản chi phí lãi vay ngân hàng khi tính thuế TNDN từ
chuyển nhượng BĐS.
Đề nghị Cục Thuế
tỉnh Bình Dương căn cứ hướng dẫn tại các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên để
hướng dẫn đơn vị thực hiện theo quy định.
Tổng cục Thuế trả lời để Cục Thuế tỉnh
Bình Dương được biết./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Vụ PC, CST (BTC);
- Vụ Pháp chế (TCT);
- Lưu VT, CS (3b).
|
KT. TỔNG CỤC
TRƯỞNG
PHÓ TỔNG CỤC TRƯỞNG
Cao Anh Tuấn
|