|
TỔNG CỤC ĐỊA CHÍNH
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
|
|
Số:
1427/CV/ĐC
|
Hà
Nội, ngày 13 tháng 10 năm 1995
|
CÔNG VĂN
CỦA TỔNG CỤC ĐỊA CHÍNH SỐ 1427/CV/ĐC NGÀY 13 THÁNG 10 NĂM 1995 VỀ VIỆC
HƯỚNG DẪN XỬ LÝ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐẤT ĐAI ĐỂ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Để việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không gặp trở ngại và đúng tinh thần của pháp luật
đất đai, Tổng cục Địa chính hướng dẫn xử lý một số trường hợp phát sinh trước
khi có Luật đất đai 1993 như sau:
I- VỀ VIỆC XEM
XÉT NHỮNG GIẤY TỜ ĐỂ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1- Đối với những
người đang sử dụng đất nếu có các giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
a) Giấy tờ do
chính quyền cách mạng giao đất cho người sử dụng trong cải cách ruộng đất mà họ
vẫn trực tiếp sử dụng đất đó liên tục từ đó đến nay.
b) Những giấy tờ
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất cho người sử dụng trong quá trình
thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính
phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến
nay;
c) Những giấy tờ
chuyển nhượng đất của những người sử dụng đất hợp pháp từ năm 1980 trở về trước
mà được chính quyền địa phương xác nhận;
d) Giấy tờ mua
bán, chuyển nhượng nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất, được chính quyền địa
phương xác nhận;
đ) Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tạm thời do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương cấp hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng mà không có
tranh chấp;
e) Giấy tờ hợp lệ
do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, mà người đó
vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đến nay và hiện nay không có tranh chấp;
g) Giấy tờ về
thanh lý, hoá giá nhà theo đúng chế độ quy định và thủ tục của Nhà nước.
2- Đối với những
người hiện đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ hợp pháp, cần được xem xét
khi tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
a) Người được thừa
kế quyền sử dụng đất, gắn liền với nhà ở hoặc tải sản, mà không có tranh chấp về
thừa kế nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ;
b) Người tự khai
hoang đất đai từ 1980 trở về trước, mà phù hợp với quy hoạch và liên tục sử dụng
cho đến nay và không có tranh chấp, người sử dụng đất đã làm đầy đủ các nghĩa vụ
cho Nhà nước;
c) Người nhận chuyển
nhượng đất ở thực sự có nhu cầu được chính quyền địa phương xác nhận;
d) Người sử dụng đất
ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, được chính quyền xã, phường,
thị trấn xác nhận và làm đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của Nhà nước.
Người được xem xét
để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trong mục I này phải làm các thủ tục
và nộp các khoản lệ phí theo quy định của Nhà nước.
3- Đối với việc
giao đất không đúng thẩm quyền thì được xử lý như sau:
1- Căn cứ vào thời
hiệu của Quyết định số 201/CP ngày 1-7-1980, Luật đất đai 1988 và hành vi vi phạm
hậu quả gây ra mà có các biện pháp xử lý thích hợp trong từng hoàn cảnh cụ thể
đối với người giao đất không đúng thẩm quyền như: xử phạt hành chính, cách chức,
buộc thôi việc, nếu hành vi vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng, hoặc tái phạm,
thì truy cứu trách nhiệm hình sự.
2- Xử lý diện tích
đất giao không đúng thẩm quyền để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
a) Đất đã giao
không vi phạm vào quy hoạch hiện nay và không phải đất đang có tranh chấp thì
người đang sử dụng đất được hợp thức hoá quyền sử dụng đất. Diện tích đất được
xem xét hợp thức hoá phù hợp với luận chứng kinh tế kỹ thuật đã được duyệt, nếu
là đất làm nhà ở của hộ gia đình thì bằng mức đất ở theo quy định hiện nay của
địa phương. Cơ quan có thẩm quyền hợp thức hoá xem xét để quyết định việc xử phạt
hành chính về hành vi sử dụng đất trái phép đối với người được hợp thức hoá quyền
sử dụng đất cho phù hợp với tình hình thực tế của từng trường hợp cá thể. Người
được hợp thức hoá quyền sử dụng đất phải làm thủ tục hợp thức hoá quyền sử dụng
đất, nộp lệ phí địa chính, nộp phạt hành chính theo quy định của cơ quan có thẩm
quyền cho phép hợp thức hoá quyền sử dụng đất.
Trường hợp diện
tích sử dụng vượt so với LCKTKT hoặc mức đất ở theo quy định thì phải nộp tiền
sử dụng đất phần diện tích vượt hoặc thu hồi phần diện tích vượt đó.
b) Trường hợp đất ở
được giao không đúng với quy hoạch hiện nay, nhưng quy hoạch đó chưa thực hiện
thì người được giao đất tạm thời sử dụng, không được xây dựng thêm; khi Nhà nước
thực hiện quy hoạch thì người đang sử dụng đất đó phải chuyển đi nơi khác. Tuỳ
theo trường hợp cụ thể mà họ có thể được xem xét để hỗ trợ việc di chuyển chỗ ở.
c) Những trường hợp
còn lại đều phải thu hồi theo khoản 6 Điều 26 Luật Đất đai.
III- ĐỐI VỚI VIỆC
CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT TRÁI PHÉP ĐƯỢC XỬ LÝ NHƯ SAU
1- Các tổ chức đã
được Nhà nước giao đất mà tự tiện đem chuyển nhượng cho người khác sử dụng thì:
truy thu tiền chuyển nhượng đất nộp vào ngân sách Nhà nước; xử phạt hành chính.
Trường hợp việc chuyển nhượng gây hậu quả nghiêm trọng, lợi dụng việc chuyển
nhượng đất để tham ô, tư lợi thì phải truy cứu trách nhiệm hình sự đối với người
vi phạm.
+ Đối với người nhận
quyền sử dụng đất, nếu thực sự có nhu cầu để làm nhà ở, hoặc để sản xuất kinh
doanh mà vị trí khu đất đó phù hợp với quy hoạch thì họ phải làm thủ tục hợp thức
hoá. Người nhận đất phải nộp phạt hành chính về hành vi chuyển nhượng đất trái
phép, nộp lệ phí địa chính.
Sau khi người nhận
đất làm đầy đủ nghĩa vụ, và thủ tục thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
+ Đối với những
khu đất chuyển nhượng không phù hợp với quy định, mà quy hoạch đó chưa thực hiện,
nếu người nhận đất đã xây dựng các công trình, hoặc nhà ở thì họ được tạm thời
sử dụng, không được xây dựng thêm, khi quy hoạch được triển khai thì người đó
phải tự dỡ bỏ các công trình nhà ở nói trên. Nếu đất này chưa xây dựng thì cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và tiến hành giao đất theo quy định của
pháp luật.
2- Cá nhân chuyển
nhượng đất với nhau để làm nhà ở hoặc chuyển nhượng đất để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối phù hợp với quy hoạch và không có
tranh chấp thì được hợp thức hoá để cấp giấy CNQSDĐ nhưng phải nộp phạt hành
chính, làm thủ tục trước bạ sang tên, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ
phí địa chính.
IV- ĐỐI VỚI VIỆC
LẤN CHIẾM ĐẤT ĐAI THÌ XỬ LÝ NHƯ SAU
1- Không cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất bị lấn chiếm trong những trường hợp
sau đây:
a) Đất đã có quy
hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định để xây dựng các công trình
phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
b) Đất có di tích
lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh.
c) Đất nằm trong
hành lang bảo vệ đê điều, đường thuỷ, đường bộ, đường sắt, công trình thủy lợi,
thuỷ điện, đường dây cao thế, hạ thế, đường ống dẫn khí, dẫn dầu, các công
trình an ninh, quốc phòng.
2- Đối với các trường
hợp không thuộc quy định tại điểm 1 trên đây mà phù hợp với quy hoạch hiện nay
thì người đang sử dụng đất được xem xét để cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhưng phải nộp phạt hành chính về hành vi lấn chiếm đất đai, làm thủ tục hợp thức
hoá, nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại thời điểm được hợp thức hoá, nộp lệ
phí địa chính.
3- Trường hợp lấn
chiếm đất hoang hoá để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản mà
không thuộc đối tượng giao đất theo Nghị định 64/CP ngày 27-9-1993 và Nghị định
số 2/CP ngày 15-1-1994 của Chính phủ thì được xem xét hợp thức hoá và phải hộp
phạt hành chính về hành vi lấn chiếm đất đai, làm thủ tục hợp thức hoá, nộp lệ
phí địa chính.
4- Mức diện tích,
thời hạn sử dụng đất, tiền sử dụng đất phải nộp để được hợp thức hoá đối với đất
bị lấn chiếm do cơ quan có thẩm quyền cho hợp thức hoá quyết định nhưng phải
phù hợp với quy định của Luật đất đai và phù hợp với việc quản lý sử dụng đất ở
từng địa phương.
V- ĐỐI VỚI TỔ
CHỨC VÀ CÁ NHÂN ĐƯỢC GIAO ĐẤT MÀ SỬ DỤNG KHÔNG ĐÚNG MỤC ĐÍCH THÌ XỬ LÝ NHƯ SAU
1- Xử lý hành
chính đối với người đứng đầu tổ chức, cá nhân tự tiện chuyển mục đích sử dụng đất.
2- Trường hợp lợi
dụng việc chuyển mục đích sử dụng đất để tư lợi tham ô, gây hậu quả nghiêm trọng
thì truy cứu trách nhiệm hình sự.
3- Đối với đất bị
sử dụng sai mục đích, người sử dụng đất đó phải thay đổi mục đích sử dụng cho
phù hợp với quy định của Nhà nước thì mới được xem xét để cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, nếu không, thì người đó sẽ bị thu hồi phần đất bị sử dụng
sai mục đích.
4- Trường hợp diện
tích đất sử dụng sai mục đích mà đã hình thành các khu dân cư, hay các loại
công trình khác phù hợp với quy hoạch hiện nay thì được xem xét để cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp
tiền sử dụng đất theo quy định tại thời điểm hợp thức hoá, nộp lệ phí địa
chính, làm các thủ tục hợp thức hoá.
VI- ĐỐI VỚI CÁC
TỔ CHỨC SỬ DỤNG KHÔNG HẾT DIỆN TÍCH ĐẤT ĐƯỢC GIAO THÌ XỬ LÝ NHƯ SAU
1- Cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền xem xét từng trường hợp cụ thể để thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất
chưa sử dụng.
2- Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định việc giao đất đó để sử dụng
theo quy hoạch và tổ chức việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3- Trong trường hợp
có lý do chính đáng mà tổ chức không thể sử dụng hết đất được giao nhưng đã có
công cải tạo, đầu tư trên đất đó thì được xem xét đền bù một phần về công của
đã đầu tư.
VII- ĐỐI VỚI TỔ
CHỨC, CÁ NHÂN ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG NHÀ Ở, CÁC CÔNG TRÌNH KHÁC HOẶC
ĐỂ SẢN XUẤT KINH DOANH KHÔNG PHẢI LÀ SẢN XUẤT NÔNG NGHIỆP, LÂM NGHIỆP, NUÔI TRỒNG
THUỶ SẢN, LÀM MUỐI MÀ CHƯA ĐỀN BÙ THIỆT HẠI VỀ ĐẤT NÔNG NGHIỆP, ĐẤT CÓ RỪNG
THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 186/HĐBT NGÀY 31-5-1990 CỦA HỘI ĐỒNG BỘ TRƯỞNG (NAY LÀ CHÍNH
PHỦ) THÌ XỬ LÝ NHƯ SAU
1- Nộp phạt hành
chính;
2- Truy thu khoản
tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Sau khi đã thực hiện
các biện pháp xử lý nói trên thì cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước xem xét để
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
VIII- TỔ CHỨC
THỰC HIỆN
Thẩm quyền xem xét
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai 1993.
Sở địa chính và
Phòng Địa chính chịu trách nhiệm trước pháp luật, Uỷ ban nhân dân các cấp trong
việc xem xét các trường hợp tồn tại, biện pháp xử lý trình cấp có thẩm quyền
quyết định và làm thủ tục hợp thức hoá quyền sử dụng đất.
Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào các quy định trong hướng dẫn này, xử
lý các vi phạm ở địa phương mình.
Trong quá trình thực
hiện, nếu có gì khó khăn, đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương phản ánh về Tổng cục Địa chính.