|
TỔNG
CỤC THUẾ
CỤC THUẾ TP HÀ NỘI
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 3661/CT-TTHT
V/v thuế GTGT, thuế TNDN đối với dự
án khu nhà ở xã hội để bán, cho thuê
|
Hà
Nội, ngày 23 tháng 01 năm 2018
|
Kính
gửi: Công ty cổ phần Constremxim số 1 (CONFITECH)
(Đ/c: Tòa nhà 102 Thái Thịnh, phường Trung Liệt, quận Đống Đa,
TP Hà Nội)
MST: 0101615761
Trả lời công văn số 77/2017/CV/CN2-LD
ngày 15/11/2017 của Công ty cổ phần
Constremxim số 1 (CONEITECH) (sau đây gọi tắt là Công ty) hỏi về thuế GTGT,
thuế TNDN đối với dự án khu nhà ở xã hội, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:
- Căn cứ Điều 9 Nghị định số
100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã
hội, quy định về cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:
“1. Chủ đầu tư dự án xây
dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách
được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều
58 của Luật Nhà ở, cụ thể như sau:
...b) Được dành 20% tổng
diện tích đất để
xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dung
nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ
đất 20%) để đầu tư xây dựng
công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê,
thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội
sau khi đầu tư;
c) Trường hợp phương án quy hoạch
chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng
diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê,
thuê mua theo giá kinh doanh thương mại;
Phần kinh doanh thương mại quy
định tại Khoản này phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm
nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21 của Nghị định
này.
...2. Chủ đầu tư dự án được miễn,
giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định tại Điểm b
Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở và pháp luật về thuế có liên quan...”
- Căn cứ Thông tư số 219/2013/TT-BTC
ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng
và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng:
+ Tại Khoản 16 Điều 10 quy định về
thuế suất thuế GTGT 5%:
“16. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở.
Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng và đáp ứng các tiêu chí về
nhà ở, về giá bán nhà, về giá cho thuê, về giá cho
thuê mua, về đối tượng, điều kiện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở xã
hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.”
+ Tại Điều 11 quy định về thuế suất
thuế GTGT 10%:
“Thuế suất 10% áp dụng đối với
hàng hóa, dịch vụ không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 Thông tư
này.
…”
- Căn cứ Khoản 3 Điều 1 Thông tư số
130/2016/TT-BTC ngày 12/8/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số
100/2016/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2016 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật
Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Quản lý thuế và sửa đổi một số điều tại các
Thông tư về thuế, quy định về hoàn thuế GTGT đối với dự án đầu tư:
“3. Hoàn thuế GTGT đối với dự án
đầu tư
a) Cơ sở kinh doanh đang hoạt động
thuộc đối tượng nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu
trừ có dự án đầu tư (trừ trường hợp hướng dẫn tại điểm c Khoản 3 Điều này và trừ dự án đầu tư xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê mà không hình thành tài sản cố định) cùng tỉnh, thành phố, đang trong giai
đoạn đầu tư thì cơ sở kinh doanh thực hiện kê khai riêng đối với dự án đầu tư
và phải kết chuyển thuế GTGT đầu vào của dự án đầu
tư để bù trừ với việc kê khai thuế GTGT của hoạt
động sản xuất kinh doanh đang thực hiện. Số thuế
GTGT được kết chuyển của dự án đầu tư tối đa bằng số thuế GTGT phải nộp của
hoạt động sản xuất kinh doanh trong kỳ của cơ sở kinh doanh.
…”
- Căn cứ Điểm c Khoản 3 Điều 11 Thông
tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP
ngày 22/7/2013 của Chính phủ, quy định về khai thuế giá trị gia tăng:
“c) Trường hợp người nộp
thuế thuộc đối tượng nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ có dự án đầu tư tại địa bàn tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương cũng nơi đóng trụ sở chính, đang trong giai
đoạn đầu tư thì lập hồ sơ khai thuế riêng cho dự án
đầu tư và phải bù trừ số thuế giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ mua
vào sử dụng cho dự án đầu tư với thuế giá trị gia
tăng của hoạt động sản xuất kinh doanh đang thực hiện. Sau khi bù trừ nếu có số thuế giá
trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ mua vào sử dụng
cho dự án đầu tư mà chưa được bù trừ hết theo mức
quy định của pháp luật về thuế GTGT thì được hoàn thuế giá trị gia tăng cho dự
án đầu tư.
...Ví dụ 29: Doanh nghiệp A hoạt
động trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp A có dự án
xây dựng nhà chung cư để bán thì đây là hoạt động sản xuất kinh doanh chính của doanh nghiệp, không thuộc trường hợp được hoàn thuế GTGT theo dự
án đầu tư.
…”
- Căn cứ Khoản 1 Điều 1 Thông tư số
147/2016/TT-BTC ngày 13/10/2016 của Bộ Tài chính, quy định sửa đổi, bổ sung một
số điều của Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25 tháng 4 năm 2013 của Bộ Tài
chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định:
“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số
điều của Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25 tháng 4
năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao
tài sản cố định như sau:
1. Bổ sung vào cuối Điểm đ Khoản
2 Điều 4 như sau:
“Đối với các tài sản là nhà hỗn hợp vừa sử dụng làm tài sản hoạt động của doanh nghiệp
vừa để bán, để cho thuê
theo quy định của pháp luật thì doanh nghiệp phải xác định, tách riêng phần tài sản (diện tích) tài sản để bán, để cho thuê và không được hạch toán là tài sản cố định và không được trích khấu hao. Trường
hợp không xác định, tách riêng được phần tài sản để bán, để cho thuê thì doanh nghiệp không hạch toán toàn bộ tài sản là tài sản cố
định và không được trích khấu hao.”
- Căn cứ Thông tư số 78/2014/TT-BTC
ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP
ngày 26 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật
Thuế thu nhập doanh nghiệp:
+ Tại Điểm n Khoản 3 Điều 5 quy định
về doanh thu để tính thu nhập chịu thuế TNDN trong một số trường hợp:
“n) Đối với hoạt động kinh doanh
dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh:
...- Trường
hợp các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh phân chia kết quả kinh doanh bằng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanh thu để xác định thu nhập chịu thuế là số tiền bán hàng hóa, dịch vụ theo hợp
đồng. Các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh phải cử ra một bên làm đại diện có trách nhiệm xuất hóa đơn, ghi nhận doanh thu, chi phí và kê khai nộp
thuế thu nhập doanh nghiệp thay cho các bên còn lại tham gia
hợp đồng hợp tác kinh doanh.”
+ Tại Điểm a1 Khoản
1 Điều 17 quy định về căn cứ tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản:
“Điều 17. Căn cứ tính thuế
...1. Thu nhập chịu thuế
...a) Doanh thu từ hoạt động
chuyển nhượng bất động sản.
a.1)....-
Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước
của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định
doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của
khách hàng, cụ thể:
+ Trường hợp doanh nghiệp có
thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh
thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần
dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận)
thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế
thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi
phí.
+ Trường hợp doanh nghiệp
có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng
với doanh thu thì doanh nghiệp
kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ
lệ 1 % trên doanh thu thu được tiền và doanh
thu này chưa phải tính vào doanh thu tính
thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.
Khi bàn giao bất động sản doanh nghiệp phải thực hiện
quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp
và quyết toán lại số thuế thu
nhập doanh nghiệp phải nộp. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh
nghiệp phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách
Nhà nước. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được
trừ số thuế nộp thừa
vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ
tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.
…”
+ Tại Điểm d Khoản 3 Điều 19 quy định
về áp dụng thuế suất ưu đãi 10% trong suốt thời gian hoạt động:
“3. Thuế suất ưu đãi 10% trong suốt thời gian hoạt động áp dụng đối với:
...d) Phần thu nhập của doanh
nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê,
cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại
Điều 53 Luật nhà ở.
Nhà ở xã hội quy định tại điểm này
là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng và đáp ứng các
tiêu chí về nhà ở; về giá bán nhà, về giá
cho thuê, về giá cho thuê mua, về đối
tượng, điều kiện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định
của pháp luật về nhà ở và việc xác định thu nhập được áp dụng thuế suất 10% quy
định tại điểm này không
phụ thuộc vào thời điểm
ký hợp đồng bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội.
...Thu nhập từ đầu tư - kinh doanh
nhà ở xã hội được áp dụng thuế suất 10% tại khoản
này là thu nhập từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua phát sinh từ ngày 01 tháng 01 năm
2014. Trường hợp doanh nghiệp không hạch toán riêng được phần thu nhập từ bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phát sinh từ ngày 01 tháng 01 năm 2014 thì thu nhập được áp
dụng thuế suất 10% được xác định theo tỷ lệ giữa doanh thu hoạt động bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trên tổng
doanh thu trong thời gian tương ứng của doanh nghiệp.”
- Căn cứ Khoản 4 Điều 16 Thông tư số
151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định
số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế, quy định sửa đổi Điều 12
Thông tư số 156/2013/TT-BTC về khai thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng
bất động sản:
“...4. Khai thuế thu nhập doanh
nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật
về thuế thu nhập doanh nghiệp
a) Doanh nghiệp có hoạt động
chuyển nhượng bất động sản ở cùng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
với nơi doanh nghiệp đóng trụ sở chính thì kê khai
thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp (Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế).
...d) Doanh nghiệp thực hiện dự án
đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng
trước của khách hàng theo tiến độ dưới
mọi hình thức thì:
- Trường hợp doanh nghiệp có thu
tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình
chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận)
thì doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.
- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách
hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng
với doanh thu thì doanh nghiệp tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải
tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.
Khi bàn
giao bất động sản, doanh nghiệp phải quyết toán chính
thức số thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.”
- Căn cứ Điều 33 Thông tư số
156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính, quy định về xử lý số tiền
thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp.
Căn cứ quy định trên, trường hợp Công
ty cổ phần Constremxim số 1 (CONFITECH) (trụ sở chính tại Hà Nội) và Công ty TNHH
in và thương mại Thái Hà hợp tác đầu tư theo hợp đồng số 01/2015/TT-HTĐT ngày 05/02/2015
để thực hiện dự án khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an tại địa điểm
phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm và TP Hà Nội, theo hợp
đồng hợp tác đầu tư các bên phân chia lợi nhuận ròng (sau thuế) theo tỷ lệ vốn
góp và cử ra Công ty cổ phần Constremxim số 1 là đại diện có trách nhiệm kê
khai nộp các loại thuế thay cho bên còn lại tham gia hợp đồng hợp
tác đầu tư, dự án đầu tư đã được phê duyệt theo Quyết định chủ trương đầu tư số
4446/QĐ-UBND ngày 16/8/2016 của UBND TP Hà Nội, theo phương án tiêu thụ sản
phẩm được phê duyệt: bán (khoảng 80%), cho thuê (khoảng 20%) căn hộ chung cư
tại Dự án cho cán bộ chiến sỹ Bộ công an theo quy định về nhà ở xã hội, đối với
diện tích quỹ đất 20% của Dự án quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 9 Nghị định số
100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ để đầu tư xây dựng nhà ở để bán
cho Thành phố thì:
1. Về thuế GTGT:
- Thuế suất thuế GTGT áp dụng đối với
bán, cho thuê nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở là 5%; đối với phần
công trình kinh doanh thương mại là 10%.
- Trường hợp Công ty cổ phần
Constremxim số 1 (CONFITECH) hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất
động sản có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê không hình
thành tài sản cố định thì công ty kê khai thuế GTGT của dự án đầu tư cùng với
kê khai thuế GTGT của hoạt động sản xuất kinh doanh chính và không thuộc trường
hợp được hoàn thuế GTGT đối với dự án đầu tư theo quy định tại Khoản 3 Điều 1 Thông
tư số 130/2016/TT-BTC ngày 12/8/2016 của Bộ Tài chính nêu trên.
2. Về thuế TNDN:
- Công ty cổ phần Constremxim số 1
thực hiện kê khai, nộp thuế TNDN đối với hợp đồng hợp tác đầu tư phân chia kết
quả kinh doanh bằng lợi nhuận sau thuế theo quy định tại Điểm n Khoản 3 Điều 5
Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính nêu trên.
- Trường hợp Công ty thực hiện dự án
khu nhà ở xã hội để bán, cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo
tiến độ thì thực hiện kê khai thuế TNDN theo quy định tại Khoản 4d Điều 16
Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính:
+ Trường hợp công ty xác định được
chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả
chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương
ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì công ty kê khai, nộp thuế TNDN theo doanh
thu trừ chi phí.
+ Trường hợp Công ty có thu tiền ứng
trước của khách hàng theo tiến độ mà chưa xác định được chi phí tương ứng với
doanh thu thì Công ty kê khai tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu
thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN
trong năm. Khi bàn giao bất động sản, Công ty phải thực hiện quyết toán thuế
TNDN và quyết toán lại số thuế TNDN phải nộp. Công ty chỉ
được bù trừ phần thuế TNDN đã tạm nộp (theo tỷ lệ 1%) tương ứng với phần bất
động sản đã bàn giao. Trường hợp số thuế TNDN đã tạm nộp thấp hơn số thuế TNDN
phải nộp thì Công ty phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước.
Trường hợp số thuế TNDN đã tạm nộp lớn hơn số thuế TNDN
phải nộp được xác định là nộp thừa, công ty có quyền giải quyết số tiền thuế
TNDN nộp thừa theo thứ tự quy định tại Khoản 2 Điều 33 Thông tư số
156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính.
- Về ưu đãi thuế
TNDN:
+ Đối với thu nhập của Công ty từ
thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê đáp ứng các
tiêu chí về nhà ở, về giá bán nhà, về giá cho thuê, về giá cho thuê mua, về đối
tượng, điều kiện được mua, được thuê nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật
về nhà ở thì được hưởng ưu đãi thuế suất thuế TNDN 10% theo quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều 19 Thông tư số
78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính.
+ Đối với thu nhập của Công ty từ đầu
tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại từ diện tích quỹ đất
20% của Dự án quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP
ngày 20/10/2015 của Chính phủ, Cục Thuế TP Hà Nội đang có công văn xin ý kiến
chỉ đạo của Tổng cục Thuế. Khi có văn bản hướng dẫn của Tổng cục Thuế, Cục Thuế
TP Hà Nội sẽ thông báo công ty biết và thực hiện.
Cục thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty
cổ phần Constremxim số 1 (CONFITECH) biết và thực hiện./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Phòng kiểm tra thuế số 6;
- Phòng KK&KTT;
- Phòng Pháp chế;
- Lưu: VT, TTHT(2). (7, 3)
|
KT. CỤC TRƯỞNG
PHÓ CỤC TRƯỞNG
Mai Sơn
|