|
TỔNG
CỤC THUẾ
CỤC THUẾ TP HÀ NỘI
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 44738/CT-TTHT
V/v nghĩa vụ nộp thuế GTGT, TNDN đối
với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
|
Hà Nội, ngày 11 tháng 06 năm 2019
|
Kính
gửi: Công ty Cổ phần Vật tư nông sản
Địa chỉ: 14 Phố Ngô Tất Tố - P. Văn Miếu -
Q. Đống Đa - TP Hà Nội
MST- 0100104066
Cục Thuế TP Hà Nội nhận được Phiếu
chuyển số 265/PC-TCT ngày 25/4/2019 kèm theo công văn hỏi
số 116/VTNS/CV-KTTC ngày 23/4/2019 của Công ty CP Vật tư
nông sản về việc nghĩa vụ nộp thuế GTGT, TNDN đối với hoạt
động chuyển nhượng bất động sản. Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:
- Căn cứ Thông tư 156/2013/TT-BTC
ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý
thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ
+ Tại Điều 11 hướng dẫn về khai thuế
GTGT:
“Điều 11. Khai thuế giá trị gia tăng
1. Trách nhiệm nộp hồ sơ
khai thuế giá trị gia tăng cho cơ quan thuế
a) Người nộp thuế nộp hồ sơ khai
thuế giá trị gia tăng cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
…
c) Trường hợp người nộp thuế có
đơn vị trực thuộc kinh doanh ở địa phương cấp tỉnh
khác nơi người nộp thuế có trụ sở chính thì đơn vị
trực thuộc nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng cho cơ quan thuế quản lý trực
tiếp của đơn vị trực thuộc; nếu đơn vị trực thuộc không trực tiếp bán
hàng, không phát sinh doanh thu thì thực hiện khai thuế tập trung tại trụ sở chính của người nộp thuế.
Đối với
trường hợp người nộp thuế có dự án kinh doanh bất động sản ở địa phương
cấp tỉnh khác nơi người nộp thuế có trụ sở chính,
có thành lập đơn vị trực thuộc (chi nhánh, Ban quản
lý dự án...) thì người nộp thuế phải thực hiện đăng
ký thuế và nộp thuế theo phương pháp khấu trừ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản với cơ quan thuế địa phương nơi
phát sinh hoạt động kinh doanh bất động sản.”
+ Tại Điều 12 hướng dẫn về khai thuế
TNDN.
- Căn cứ Khoản 1 Điều 2 Thông tư
26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Điều 11 Thông
tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính như sau:
“1. Sửa
đổi, bổ sung Điều 11 (đã được sửa đổi, bổ sung theo
Thông tư số 119/2014/TT-BTC
ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính) như sau:
a) Sửa
đổi điểm đ Khoản 1 Điều
11 như sau:
“đ) Trường hợp người nộp thuế có hoạt động kinh
doanh xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai ngoại tỉnh mà giá trị công trình xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai ngoại tỉnh bao gồm cả thuế GTGT từ 1
tỷ đồng trở lên, và chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh không thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này, mà không thành lập đơn vị trực thuộc tại địa phương cấp tỉnh khác nơi người nộp thuế có trụ sở chính
(sau đây gọi là kinh doanh xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai,
chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh) thì người nộp
thuế phải nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quản
lý tại địa phương có hoạt động xây dựng, lắp đặt
bán hàng vãng lai và
chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh.
Căn cứ tình hình thực tế
trên địa bàn quản lý, giao Cục trưởng Cục Thuế địa phương quyết định
về nơi kê khai thuế đối với hoạt động xây dựng, lắp
đặt, bán hàng vãng lai ngoại tỉnh và chuyển nhượng
bất động sản ngoại tỉnh.
…
Ví dụ 20: Công ty A có trụ sở tại
Hà Nội mua 10 căn nhà thuộc 1 dự án của Công ty B tại thành phố Hồ Chí Minh.
Sau đó Công ty A bán lại các căn nhà này và thực hiện
xuất hóa đơn cho khách hàng C thì Công ty A phải thực
hiện kê khai, nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh
theo tỷ lệ % doanh thu với cơ quan thuế tại thành phố Hồ Chí Minh.
…
e) Sửa đổi Khoản 6 Điều 11 như
sau:
“6.
Khai thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai và chuyển nhượng bất động
sản ngoại tỉnh không thuộc trường hợp hướng dẫn tại điểm c khoản 1 Điều này.
a) Người nộp thuế kinh doanh xây dựng,
lắp đặt, bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh thì khai thuế
giá trị gia tăng tạm tính theo tỷ lệ 2% đối với
hàng hóa chịu thuế suất thuế giá trị gia tăng 10% hoặc theo tỷ lệ 1% đối với
hàng hóa chịu thuế suất
thuế giá trị gia tăng 5% trên doanh thu hàng hóa
chưa có thuế giá trị gia tăng với cơ quan Thuế quản lý địa phương nơi có hoạt động
xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh.
b) Hồ sơ khai thuế giá trị gia
tăng đối với hoạt động kinh doanh xây dựng, lắp đặt,
bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh là Tờ khai thuế giá trị gia tăng theo mẫu số
05/GTGT ban hành kèm theo Thông tư số 156/2013/TT-BTC
ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính.
c) Hồ sơ khai thuế giá trị gia
tăng đối với hoạt động kinh doanh xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản
ngoại tỉnh được nộp theo từng lần phát sinh doanh thu. Trường hợp phát sinh nhiều
lần nộp hồ sơ khai thuế trong một tháng thì người nộp thuế có thể đăng ký với Cơ quan
thuế nơi nộp hồ sơ khai thuế để nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng theo tháng.
d) Khi
khai thuế với cơ quan thuế quản lý trực tiếp, người
nộp thuế phải tổng hợp doanh thu phát sinh và số thuế
giá trị gia tăng đã nộp của doanh thu kinh doanh xây dựng, lắp đặt, bán hàng
vãng lai, chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh
trong hồ sơ khai thuế tại trụ sở chính. Số thuế đã nộp (theo chứng từ nộp tiền thuế) của doanh thu kinh doanh xây
dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh được trừ
vào số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo tờ khai thuế giá trị gia tăng của
người nộp thuế tại trụ sở chính.”
- Căn cứ Điều 16 Thông tư
151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính sửa đổi Điều 12 Thông tư
156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 như sau:
“Điều 16. Sửa đổi Điều 12, Thông tư số 156/2013/TT-BTC như sau:
“Điều 12. Khai thuế thu nhập doanh
nghiệp
1. Trách nhiệm nộp hồ sơ khai thuế thu nhập doanh nghiệp cho cơ quan thuế
…
Các trường hợp kê khai thuế thu nhập
doanh nghiệp theo từng lần phát sinh:
- Khai thuế thu nhập doanh nghiệp
theo từng lần phát sinh đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản áp dụng đối
với doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp có
chức năng kinh doanh bất động sản nếu có nhu cầu.
…
4. Khai thuế thu nhập doanh nghiệp
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo
quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp
a) Doanh nghiệp có hoạt động chuyển
nhượng bất động sản ở cùng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với
nơi doanh nghiệp đóng trụ sở chính thì kê khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực
tiếp (Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế). Trường hợp doanh nghiệp có trụ sở chính tại
tỉnh, thành phố này nhưng có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại tỉnh, thành phố khác thì nộp hồ sơ khai thuế tại Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế do Cục trưởng Cục Thuế nơi phát sinh hoạt động chuyển nhượng
bất động sản quyết định.
b) Doanh nghiệp không phát sinh
thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập
doanh nghiệp tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển
nhượng bất động sản. Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển
nhượng bất động sản là doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản.
Hồ sơ khai thuế thu nhập doanh
nghiệp theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là Tờ khai thuế thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số
02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư này.
Kết thúc năm tính thuế khi lập tờ
khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp tại trụ sở chính, trong đó phải quyết toán riêng số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Tại trụ sở chính, việc
xử lý số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cụ
thể như sau: Trường hợp số thuế đã nộp thấp hơn số
thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanh nghiệp
phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước. Trường hợp số thuế
đã nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết
toán thuế thì được trừ (-) số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp còn thiếu của
hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào số
thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp
theo hoặc dược hoàn thuế theo quy định. Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp
phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất
kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 1/1/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
…”
- Căn cứ Thông
tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/3/2019 của Bộ Tài chính hướng hướng dẫn về thuế
GTGT:
+ Tại Điều 6 hướng dẫn như sau:
“Điều 6. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng là giá tính thuế và thuế suất.”
+ Tại Khoản 10 Điều 7 hướng dẫn như
sau:
“10. Đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
…
a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được
trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu
trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính
trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm
giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính
trong giá trị quyền sử
dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp không xác định được giá
đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị
gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.”
+ Tại Điều 11 hướng dẫn về thuế suất
thuế GTGT 10%:
"Điều 11. Thuế suất 10%
Thuế suất 10% áp dụng đối với hàng
hóa, dịch vụ không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 Thông tư này.
…”
- Căn cứ Điều 17 Thông tư
78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành nghị định số
218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật
thuế thu nhập doanh nghiệp hướng dẫn căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng
bất động sản:
“Điều 17. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế
suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ
của hoạt động chuyển nhượng bất động
sản của các năm trước (nếu có).
1. Thu nhập chịu thuế.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng
bất động sản được xác định
bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
a) Doanh thu từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản.
a.1)
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế
chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng,
mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp
luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp
đồng chuyển nhượng mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định
tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định
tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
…
b) Chi phí chuyển nhượng bất động
sản:
b.1)
Nguyên tắc xác định chi phí:
- Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để
tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện
quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các
khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.
…
b.2) Chi phí chuyển nhượng bất động
sản được trừ bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền
sử dụng đất, cụ thể như sau:
…
+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của
tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng
và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản.
…
- Chi phí đền bù thiệt hại về đất.
- Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí
tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và
chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hóa
đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của
người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người
nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi có đất
được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của
pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.
- Các loại phí, lệ phí theo quy định
của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt
bằng.
- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông...
- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.
- Các khoản chi phí khác liên quan
đến bất động sản được chuyển nhượng.
Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động
kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì
chi phí chung được phân bố theo tỷ lệ giữa doanh
thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh
thu của doanh nghiệp.
Không được tính vào chi phí chuyển
nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh
toán bằng nguồn vốn khác.
2. Thuế suất thuế thu nhập doanh
nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
là 22% (từ ngày 01/01/2016
là 20%).”
Căn cứ các quy định trên, trường hợp
Công ty chuyển nhượng bất động sản (chuyển nhượng lô đất)
ngoại tỉnh không thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 11 Thông tư
156/2013/TT-BTC mà không thành lập đơn vị trực thuộc tại địa phương cấp tỉnh khác nơi Công ty có trụ sở chính thì thuế
GTGT, TNDN của hoạt động chuyển nhượng bất động sản ngoại
tỉnh thực hiện như sau:
- Về thuế GTGT:
+ Công ty phải khai thuế giá trị gia
tăng tạm tính theo tỷ lệ 2% trên doanh thu chuyển nhượng chưa có thuế GTGT và nộp
hồ sơ khai thuế GTGT tạm tính cho cơ quan thuế quản lý tại địa phương có hoạt động
chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh theo hướng dẫn tại Tiết e Khoản 1 Điều 2
Thông tư 26/2015/TT-BTC nêu trên. Khi khai thuế với cơ quan thuế quản lý trực
tiếp, Công ty phải tổng hợp doanh thu phát sinh và số thuế GTGT đã nộp của doanh thu từ chuyển nhượng bất động
sản ngoại tỉnh trong hồ sơ khai thuế tại trụ sở chính. Số
thuế đã nộp (theo chứng từ nộp tiền thuế) của hoạt động chuyển nhượng bất động
sản ngoại tỉnh được trừ vào số thuế GTGT phải nộp theo tờ khai thuế GTGT của
Công ty tại trụ sở chính.
+ Giá tính thuế giá trị gia tăng được
xác định bằng (=) Giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để
tính thuế giá trị gia tăng. Trường hợp Công ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất
tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ
tầng (nếu có).
- Về thuế TNDN:
+ Công ty thực hiện khai thuế thu nhập
doanh nghiệp tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng
bất động sản và nộp hồ sơ khai thuế TNDN tạm tính tại Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế
do Cục trưởng Cục Thuế nơi phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản quyết
định. Kết thúc năm tính thuế khi lập tờ khai quyết toán thuế TNDN tại trụ sở
chính, trong đó phải quyết toán riêng số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản.
+ Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng
bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp
đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật
(bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có). Trường
hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng,
mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng
bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
+ Chi phí chuyển nhượng bất động sản
được xác định theo hướng dẫn tại Tiết b Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC nêu
trên.
Đề nghị Công ty căn cứ tình hình thực
tế tại đơn vị, đối chiếu với các quy định của pháp luật để thực hiện theo đúng
quy định. Trường hợp còn vướng mắc đề nghị Công ty liên hệ Phòng Thanh tra Kiểm tra thuế số 6 (Cục Thuế TP Hà Nội) để được hướng dẫn cụ thể.
Cục Thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty
Cổ phần Vật tư nông sản được biết và thực hiện./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Tổng cục Thuế (để báo cáo)
- Phòng TKT6;
- Phòng DTPC;
- Lưu: VT, TTHT(2).
|
CỤC TRƯỞNG
Mai Sơn
|