|
TỔNG
CỤC THUẾ
CỤC THUẾ TP HÀ NỘI
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 67068/CT-TTHT
V/v nghĩa vụ thuế TNCN đối với thu
nhập từ chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai
|
Hà Nội, ngày 26 tháng 8 năm 2019
|
Kính gửi: Tập đoàn Vingroup
- Công ty CP
(Đ/c: Số 7, Đường Bằng Lăng 1, Khu Đô thị Sinh thái Vinhomes Riverside; Quận Long Biên,
Hà Nội
MST: 0101245486)
Trả lời công văn số
452/2019/CV-VINGROUP ngày 19/7/2019 bổ sung thông tin cho công
văn số 380/2019/CV-VINGROUP ngày 24/6/2019 của Tập đoàn Vingroup - Công ty CP (sau đây gọi là Công ty) hỏi về cách kê khai thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng bất động sản thương
mại dịch vụ hình thành trong tương lai (được sử dụng cho mục đích thương mại),
Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:
- Căn cứ Luật Kinh doanh Bất động sản:
+ Tại Điều 3 hướng dẫn về giải thích
từ ngữ:
“Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây
được hiểu như sau:
1. Kinh
doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận
chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
2. Môi giới bất động sản là việc
làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản.
3. Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn
thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng.
4. Nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng
đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm
thu đưa vào sử dụng...”
+ Tại Điều 59 quy định về chuyển nhượng
hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:
“1.
Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê
mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải
được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng
được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với
chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện
cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc
chuyển nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê
mua nhà ở xã hội.
5. Chính
phủ quy định chi tiết
Điều này”
- Căn cứ Khoản 5 Điều 2 Thông tư số
111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế
thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá
nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế thu nhập cá nhân quy định về thu nhập về chuyển nhượng bất động sản:
“Thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất kể
cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
...c) Thu nhập từ chuyển nhượng
quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
...g) Các khoản thu nhập khác nhận
được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Quy định về nhà ở, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật
về kinh doanh bất động sản.”
- Căn cứ Thông tư số 92/2015/TT-BTC
ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế
giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động
kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và nghị định số 12/2015/NĐ-CP
ngày 12/02/2015 của chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định
về thuế:
+ Tại Điều 17 Sửa đổi, bổ sung Điều
12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:
“Căn cứ
tính thuế đối với thu
nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển
nhượng từng lần và thuế suất.
1. Giá chuyển nhượng
...b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất,
kể cả công trình xây dựng hình thành trong
tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển
nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng
chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì
giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn
liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng
và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định
giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định
của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình
trên đất.
Đối với
công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi
giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ
lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với
giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây
dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định
theo giá Ủy ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu
tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
…
2. Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng
hoặc giá cho thuê lại.
3. Thời điểm tính thuế từ chuyển
nhượng bất động sản được xác định như sau:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng
không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định
của pháp luật;
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng
có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng
nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất
gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm
cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
4. Cách tính thuế
a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
|
Thuế thu nhập
cá nhân phải nộp
|
=
|
Giá chuyển nhượng
|
x
|
Thuế suất 2%
|
…”
+ Tại Điều 21 Sửa đổi, bổ sung Điều
16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ
(sau đây gọi là Thông tư số 156/2013/TT-BTC) như sau:
“4. Sửa đổi, bổ sung tiết b.1 điểm b khoản 3 Điều 16:
b.1) Hồ
sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành
kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC.
- Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu
các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu
trách nhiệm vào bản chụp đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì
nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án;
hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền
nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực của Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
Luật nhà ở.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động
sản. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được
công chứng; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công
trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải
xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền
kề. Trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng
ủy quyền bất động sản.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn
thuế theo hướng dẫn tại điểm b.2, khoản này (trong trường hợp chuyển nhượng
bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân).
- Các tài liệu làm căn cứ chứng minh việc góp vốn theo quy định của pháp luật (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản do góp vốn vào doanh nghiệp thuộc diện tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân).
Cơ quan thuế thông báo số thuế phải
nộp theo mẫu số 03/TBT-BĐS-TNCN
ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC cho cá nhân.”
“5. Sửa đổi, bổ sung điểm c và điểm
d khoản 3 Điều 16:
c) Nơi nộp hồ sơ khai thuế
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa
liên thông hoặc Chi cục
Thuế nơi có bất động sản
chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện
quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công
trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
d) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người
nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười) kể từ thời điểm hợp đồng
chuyển nhượng có hiệu lực
theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng
có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho
bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời
điểm làm thủ tục đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường
hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”
Căn cứ các quy định trên và nội dung
tại công văn, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng lại
quyền và nghĩa vụ trong Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong trong tương lai (được sử dụng cho mục đích
thương mại dịch vụ; nhà ở...) trước khi bất động sản hoàn thành và việc chuyển
nhượng theo đúng quy định pháp luật thì cá nhân có nghĩa vụ kê khai nộp thuế
TNCN như đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định. Cá nhân
xác định thuế TNCN phải nộp theo quy định tại Điều 17 Thông tư số
92/2015/TT-BTC với thuế suất 2%. Cá nhân thực hiện nộp hồ
sơ khai thuế theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 21 Thông tư số
92/2015/TT-BTC nêu trên.
Trong quá trình thực hiện, nếu còn vướng
mắc, đề nghị Công ty liên hệ Phòng Thanh tra Kiểm tra thuế số 5 để được hướng dẫn cụ thể.
Cục Thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty
được biết và thực hiện./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Tổng cục Thuế (để báo cáo);
- Phòng TKT5; CNTK; DTPC; QLĐ;
- Lưu: VT, TTHT(2).
|
CỤC TRƯỞNG
Mai Sơn
|