CHÍNH PHỦ
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
Số:
12/2024/NĐ-CP
|
Hà Nội, ngày 05 tháng 02 năm 2024
|
NGHỊ ĐỊNH
SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 44/2014/NĐ-CP
NGÀY 15 THÁNG 5 NĂM 2014 CỦA CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT VÀ NGHỊ ĐỊNH SỐ 10/2023/NĐ-CP
NGÀY 03 THÁNG 4 NĂM 2023 CỦA CHÍNH PHỦ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA CÁC NGHỊ
ĐỊNH HƯỚNG DẪN THI HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 19 tháng 6 năm 2015;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức
Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Theo đề nghị của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Chính phủ ban hành
Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP
ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị
định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Điều
1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất
1. Sửa
đổi khoản 1 và bổ
sung khoản 4 Điều 3 như
sau:
“1. Khu đất cần định
giá là tập hợp các thửa đất cần định giá trong cùng một dự án có sử dụng đất.”
“4. Chuyển nhượng
trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về
thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai
hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở
thương mại với khách hàng.”
2. Sửa
đổi, bổ sung Điều 4 như sau:
“Điều 4. Phương pháp
định giá đất
1. Phương pháp so
sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục
đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất
đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu
giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất sau
khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của
thửa đất cần định giá.
2. Phương pháp thu nhập
được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất
chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng
tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm
giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn
cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm
định giá.
3. Phương pháp thặng
dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng
chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu
quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công
trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt.
4. Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với
hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ
số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
(sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh)
ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong
bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.”
3. Sửa
đổi, bổ sung Điều 5 như sau:
“Điều 5. Điều kiện áp
dụng phương pháp định giá đất
1. Phương pháp so
sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu
03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng
nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu
giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu
giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi
là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4
Điều này.
2. Phương pháp thu nhập
được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở
mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ
điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các
khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp
tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản
4 Điều này.
3. Phương pháp thặng
dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự
án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập
nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng
chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm
a, b, c và d khoản 4 Điều này.
4. Phương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối
với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau:
a) Các trường hợp quy
định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất
đai;
b) Tính tiền thuê đất
trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất;
c) Tính giá khởi điểm
để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường
hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ
thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
d) Xác định giá đất của
thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá
đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng
đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền
núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp
sau:
Các trường hợp quy định
tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất
đai;
Tính tiền thuê đất trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
đ) Tính tiền bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề
nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so
sánh.
5. Các thửa đất so
sánh để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1,
2 và 3 Điều này phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người
sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.”
4. Bổ
sung Điều 5a như sau:
“Điều 5a. Xác định
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh
1. Các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của
thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến trung
tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể
dục thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí;
b) Điều kiện về giao
thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
c) Điều kiện về cấp
thoát nước, cấp điện;
d) Diện tích, kích
thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố liên
quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới
xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được
xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt (nếu có);
e) Hiện trạng môi trường,
an ninh;
g) Các yếu tố liên
quan đến điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp, gồm:
hệ thống tưới tiêu, địa hình, hệ thống giao thông phục vụ sản xuất;
h) Các yếu tố khác ảnh
hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục
tập quán của địa phương;
i) Thời hạn sử dụng đất.
Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức
giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không
căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
k) Tính pháp lý về
quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất hoặc đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác
định giá đất hoặc tổ công tác liên ngành được giao nhiệm vụ xác định giá đất cụ
thể (sau đây gọi là đơn vị xác định giá đất) đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất, tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong báo
cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để
cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng
thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất
làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
quyết định.”
5. Bổ
sung Điều 5b như sau:
“Điều 5b. Thông tin để
áp dụng phương pháp định giá đất
1. Các thông tin về
giá đất, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng để áp dụng phương pháp so sánh, phương
pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 5e Nghị định này bao gồm:
a) Giá trúng đấu giá
quyền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ
tài chính theo quyết định trúng đấu giá;
b) Giá đất đã thực hiện
thủ tục về thuế tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai đối
với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
c) Giá thuê đất, giá
thuê mặt bằng;
d) Giá đất chuyển nhượng
trên thị trường.
2. Các thông tin để
áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này là thông
tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở
về trước, ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá và được thu
thập từ các nguồn sau:
a) Cơ sở dữ liệu quốc
gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về giá;
b) Văn phòng đăng ký
đất đai, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị/tổ chức
đấu giá tài sản;
c) Cơ quan thuế, cơ
quan nông nghiệp và phát triển nông thôn;
d) Sàn giao dịch bất
động sản, doanh nghiệp bất động sản;
đ) Tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất, doanh nghiệp thẩm định giá;
e) Tổ chức tín dụng,
hiệp hội bất động sản, viện/trung tâm nghiên cứu;
g) Phỏng vấn trực tiếp
người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng đối với các trường hợp đã
chuyển nhượng trên thị trường.
3. Thông tin về thu
nhập, chi phí từ việc sử dụng đất phi nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập
được thu thập từ các nguồn sau:
a) Thu nhập từ hoạt động
sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính hoặc thu nhập từ cho thuê đất,
cho thuê mặt bằng thu thập trong thời gian 03 năm (được
tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm
định giá.
Trường hợp thu nhập của
thửa đất, khu đất cần định giá không đầy
đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì
thu thập thông tin về giá cho thuê đất,
giá cho thuê mặt bằng của tối thiểu 03
thửa đất để so sánh;
b) Chi phí để tạo ra
thu nhập từ việc sử dụng đất quy định tại điểm a khoản này được xác định căn cứ
vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc suất vốn
đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố; trường hợp không có định mức, đơn giá
hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì
căn cứ vào thông tin, số liệu bình quân chi phí thực tế phổ biến trên thị trường
của tối thiểu 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định
giá quy định tại điểm b khoản 5 Điều này.
4. Thông tin về thu
nhập, chi phí từ việc sử dụng đất nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập
được thu thập tại cơ quan thống
kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp
và phát triển nông thôn; trường hợp chưa có số liệu thống kê, không có số liệu
từ cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập thông
tin về thu nhập, chi phí thực tế phổ biến
trên thị trường của tối thiểu 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất,
khu đất cần định giá quy định tại điểm b khoản 5 Điều này, cụ thể như sau:
Trong khoảng thời
gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục
liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng
cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất
nông nghiệp khác;
Tối thiểu 03 vụ thu
hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm;
Trong một chu kỳ khai
thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất, đất trồng cây
công nghiệp theo quy định của pháp luật có liên quan.
5. Khi áp dụng các
phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư phải lựa chọn thửa đất so sánh theo
thứ tự ưu tiên sau:
a) Tương đồng về vị
trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, kích thước, hình thể, hệ số sử dụng
đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến
giá đất so với thửa đất cần định
giá;
b) Có khoảng cách gần
nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi
địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh.
6. Đơn vị xác định
giá đất khi thu thập thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất phải trung
thực, khách quan và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông
tin điều tra.
7. Văn phòng đăng ký
đất đai, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị/tổ chức
đấu giá tài sản; cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn; sàn
giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; tổ chức có chức năng tư vấn
xác định giá đất, doanh nghiệp thẩm định giá đất; tổ chức tín dụng, hiệp hội bất
động sản, viện, trung tâm nghiên cứu có trách nhiệm cung cấp thông tin để
phục vụ công tác định giá đất bằng
văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể
từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất. Đơn vị xác định giá đất
có trách nhiệm lưu trữ, quản lý và sử dụng thông tin, dữ liệu thu thập được
theo quy định của pháp luật.”
6. Bổ sung Điều 5c
như sau:
“Điều 5c. Trình tự, nội
dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh
1. Khảo sát, thu thập
thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm:
a) Vị trí, địa điểm, mục
đích sử dụng đất, diện tích, kích thước, hình thể, điều kiện về giao thông, điều
kiện về cấp thoát nước, cấp điện, thời hạn sử dụng;
b) Các thông tin về
quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c) Các thông tin, tài
liệu khác có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất, khu đất cần
định giá (nếu có).
2. Khảo sát, thu thập
thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:
a) Giá trị của thửa đất
so sánh thu thập theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b Nghị
định này, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá;
b) Mục đích sử dụng đất;
c) Các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất theo quy định tại Điều 5a Nghị định này.
3. Trường hợp thửa đất
so sánh có tài sản gắn liền với đất thì xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn
liền với đất (nếu có).
a) Đối với trường hợp
tài sản gắn liền với đất là công trình
xây dựng
Việc xác định giá trị
hiện tại của tài sản gắn liền với đất như sau:
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất
|
=
|
Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất
|
-
|
Giá trị hao mòn, khấu hao
|
Phương pháp tính giá
trị xây dựng mới và giá trị hao mòn, khấu hao của tài sản gắn liền với đất thực
hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
Trường hợp chưa có
quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao
mòn, khấu hao thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số
liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
b) Đối với trường hợp
tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng
Đối với cây lâu năm,
giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất là giá trị khai thác còn lại của
loại cây lâu năm đó tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm của cây lâu
năm đó. Trường hợp tại thời điểm định giá, cây lâu năm chưa đến kỳ thu hoạch
thì giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi
phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc đến thời điểm định giá.
Đối với rừng trồng,
cây công nghiệp thì giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện
theo quy định của pháp luật có liên quan; trường hợp chưa có quy định thì giá
trị hiện tại của tài sản gắn liền
với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng đến thời
điểm định giá.
c) Giá trị hiện tại của
tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm a và điểm
b khoản này được tính tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trúng đấu
giá quyền sử dụng đất.
4. Xác định giá của
thửa đất so sánh như sau:
Giá đất của thửa đất so sánh
|
=
|
Giá trị của thửa đất so sánh
|
-
|
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất
|
Diện tích thửa đất so sánh
|
5. Căn cứ các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất quy định tại Điều 5a Nghị định này và đặc điểm
của thửa đất, khu đất cần định giá, việc điều chỉnh giá của thửa đất so sánh
theo tỷ lệ phần trăm (%) thực hiện theo nguyên tắc sau:
a) Lấy các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa
đất so sánh;
b) Các yếu tố của thửa
đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần
định giá thì điều chỉnh tăng mức giá của thửa đất so sánh (cộng); các yếu tố của
thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức
giá của thửa đất so sánh (trừ);
c) Các yếu tố của thửa
đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất
so sánh.
6. Giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa
đất so sánh do các yếu tố khác nhau với thửa đất cần định giá và thực hiện như
sau:
Giá đất ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá theo từng
thửa đất so sánh
|
=
|
Giá đất của từng thửa đất so sánh
|
±
|
Mức
điều chỉnh về giá từ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá
|
7. Giá đất của thửa đất
cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá đất
ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định tại khoản
6 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch
với từng mức giá đất ước tính không quá 15%.
8. Đối với trường hợp
định giá thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không có đủ tối thiểu
03 thửa đất so sánh thì xác định giá của thửa đất cần định giá như đối với giá đất
ở cùng vị trí, sau đó điều chỉnh mức chênh lệch theo tỷ lệ phần
trăm (%) giữa giá của loại đất cần định giá với giá đất ở trong bảng giá đất tại
khu vực có thửa đất cẩn định giá.
Ví dụ về việc áp dụng
phương pháp so sánh để xác định giá đất tại Phụ lục I
ban hành kèm theo Nghị định này.”
7. Bổ sung Điều 5d
như sau:
“Điều 5d. Trình tự, nội
dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập
1. Khảo sát, thu thập
thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá theo quy định tại điểm
a khoản 3 và khoản 4 Điều 5b Nghị định này.
2. Khảo sát, thu thập
thông tin về chi phí từ việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá theo quy định
tại điểm b khoản 3 và khoản 4 Điều 5b Nghị định này, bao gồm:
a) Các khoản thuế
liên quan đến sử dụng đất;
b) Chi phí sản xuất
căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc suất
vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.
Trường hợp không có
định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư xây dựng thì căn cứ vào số liệu thống kê
của cơ quan thống kê hoặc các thông tin về chi phí thực tế phổ biến trên thị
trường thực hiện theo quy định tại điểm
b khoản 3 Điều 5b Nghị định này.
3. Xác định thu nhập
ròng bình quân năm được thực hiện như sau:
Thu nhập ròng bình quân năm
|
=
|
Thu nhập bình quân năm
|
-
|
Chi phí bình quân năm
|
Trong đó:
Thu nhập bình quân
năm được tính bằng trung bình cộng thu nhập khảo sát, thu thập tại khoản 1 Điều
này. Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân năm được tính bằng
trung bình cộng thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc giá thuê đất,
giá thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết
ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá.
Trường hợp thông tin
về thu nhập của thửa đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không phản
ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì thu nhập bình quân năm của thửa
đất cần định giá được tính bằng
giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng
trong thời gian một năm xác định theo trình tự, nội dung như xác định giá đất bằng
phương pháp so sánh quy định tại các khoản 5, 6 và 7 Điều 5c Nghị định này.
Chi phí bình quân năm
được tính bằng trung bình cộng chi phí khảo sát, thu thập theo quy định tại khoản
2 Điều này.
4. Xác định giá trị của
thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá
|
=
|
Thu nhập ròng bình quân năm
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
|
Lãi suất tiền gửi tiết
kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng
tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm
giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn
cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm
định giá.
Riêng đối với đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết
kiệm bình quân được điều chỉnh theo công thức sau:
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn
|
=
|
r x (1 + r)n
|
(1 + r)n - 1
|
Trong đó: n là thời hạn
sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với trường hợp
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
5. Xác định giá đất của
thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá
|
=
|
Giá trị của thửa đất cần định giá
|
Diện tích thửa đất cần định giá
|
Đối với trường hợp thửa
đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa
vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn
liền với đất thì phải trừ đi giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất theo
quy định tại khoản 3 Điều 5c Nghị định này.
6. Các ngân hàng
thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền
biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh có trách nhiệm cung cấp thông tin lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân quy định tại khoản 4 Điều này bằng văn bản trong thời
gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định
giá đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập.
Ví dụ về việc áp dụng
phương pháp thu nhập để xác định giá đất tại Phụ lục II
ban hành kèm theo Nghị định này.”
8. Bổ
sung Điều 5đ như sau:
“Điều
5đ. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
1. Khảo sát, thu thập
các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, được phép
chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
2. Ước tính tổng
doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất
a) Tổng doanh thu
phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển
nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong
thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời
gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy;
b) Việc ước tính giá
chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất,
khu đất được thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần
định giá đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch
tổng mặt bằng đã được phê duyệt;
c) Việc ước tính mức
biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống
kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản hoặc số liệu của giá đã chuyển
nhượng, cho thuê trên thị trường;
d) Căn cứ tình hình
thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở,
ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các
yếu tố khác hình thành doanh thu quy định tại điểm a khoản này.
Trường hợp Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu thì đơn
vị xác định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ
lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất
làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất
cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.
3. Ước tính tổng chi
phí phát triển của thửa đất, khu đất
a) Chi phí đầu tư xây
dựng để xác định giá đất trong Nghị định này, bao gồm: chi phí xây dựng kết cấu
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi
phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản
mục chi phí khác theo quy định tại suất
vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.
Trường hợp thửa đất,
khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây
dựng;
b) Chi phí kinh doanh
bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng và chi phí quản lý vận hành được tính bằng
tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương;
c) Lợi nhuận của nhà
đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ
% trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này;
d) Tổng chi phí phát
triển của thửa đất, khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt;
đ) Căn cứ tình hình
thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở,
ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể thời
gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận
hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.
Trường hợp Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng,
chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận của nhà đầu tư
thì đơn vị xác định giá đất đề xuất
trong báo cáo thuyết minh xây dựng
phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng
thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án
giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.
4. Việc xác định tổng
chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau:
a) Chi phí đầu tư xây
dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xác định các khoản chi phí đầu tư
xây dựng quy định tại điểm a khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật
về xây dựng.
b) Việc ước tính tổng
chi phí đầu tư xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:
Dự toán xây dựng đã
được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về
xây dựng.
Dự toán xây dựng dựa
trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và
đã được cơ quan tư vấn thẩm định độc lập.
Suất vốn đầu tư xây dựng
do Bộ Xây dựng công bố.
c) Trường hợp chưa có
các căn cứ quy định tại điểm b khoản này thì đơn vị xác định giá đất thu thập
thông tin về chi phí thực tế phổ biến của tối thiểu 03 dự án tương tự có khoảng
cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 5 Điều 5b Nghị định này để đề
xuất trong báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan
tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống
nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền quyết định.
5. Việc ước tính các khoản
doanh thu, chi phí của thửa đất, khu đất thực hiện theo từng năm thực hiện dự
án và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước
tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất
thực hiện theo công thức sau:
Trong đó:
TRi là
doanh thu năm thứ i của dự án.
Ci là chi
phí năm thứ i của dự án.
r là tỷ lệ chiết khấu
tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại
tiền vay VNĐ tại các ngân hàng
thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều
lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu
quyết trên địa bàn cấp tỉnh của
năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm
định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất
động sản.
n là số năm bán hàng
của dự án (1, 2,…, n).
m là số năm xây dựng
của dự án (1, 2,…, m).
6. Xác định giá đất của
thửa đất, khu đất cần định giá
Giá trị của thửa đất,
khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá
trị của thửa đất, khu đất cần định giá
|
=
|
Tổng
doanh thu phát triển
|
-
|
Tổng
chi phí phát triển
|
Giá đất của thửa đất,
khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá
đất của thửa đất, khu đất cần định giá
|
=
|
Giá
trị của thửa đất cần định giá
|
Diện tích thửa đất cần định giá
|
7. Trường hợp khu đất
có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất, có diện tích cho thuê đất thì
giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều này được xác định
theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện
tích giao đất, cho thuê đất.
Việc phân bổ chi phí
xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất
được thực hiện theo công thức sau:
Chi
phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích giao đất
|
=
|
Tổng
chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án
|
x
|
Diện tích giao đất
|
Tổng
diện tích giao đất và cho thuê đất
|
Chi
phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích cho thuê đất
|
=
|
Tổng
chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án
|
x
|
Diện tích cho thuê đất
|
Tổng
diện tích giao đất và cho thuê đất
|
Trong đó: Tổng chi
phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định theo quy định tại
khoản 4 Điều này.
8. Các ngân hàng
thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền
biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh có trách nhiệm cung cấp lãi suất cho vay trung
hạn bình quân quy định tại khoản 5 Điều này bằng văn bản trong thời gian không
quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất
để xác định giá đất theo phương pháp thặng
dư.
Ví dụ về việc áp dụng
phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục III
ban hành kèm theo Nghị định này.”
9. Bổ sung Điều 5e
như sau:
"Điều 5e. Trình tự,
nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
1. Xây dựng hệ số điều
chỉnh giá đất
a) Đối với trường hợp
quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 5 Nghị định này,
cơ quan tài chính chủ trì, xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định,
công bố hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân
dân cùng cấp. Trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh
hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất
tại địa phương.
Việc xây dựng, điều
chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm này thực hiện theo quy định của
pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.
b) Đối với trường hợp
quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 5 Nghị định này, cơ quan
tài nguyên và môi trường chủ trì tham mưu trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
quyết định hệ số điều chỉnh
giá đất cho từng dự án hoặc khu vực để áp dụng.
2. Trình tự, nội dung
xác định hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này như sau:
a) Khảo sát, thu thập
thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, quy định trong bảng giá
đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất
trong bảng giá đất.
b) Khảo sát, thu thập
thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất
theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b Nghị định này
cho từng vị trí đất.
Trường hợp thửa đất
có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với
đất để xác định giá của thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 5c Nghị định này.
c) Xác định giá đất
phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất:
Thống kê giá đất thị
trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định
tại điểm b khoản này và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị
trí đất.
Trường hợp giá đất
trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường
của từng vị trí đất được xác định bằng
cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại
vị trí đất đó.
d) Xác định hệ số điều
chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá
đất được xác định theo từng vị trí đất bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị
trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất đó.
3. Giá đất của thửa đất
cần định giá tại từng vị trí đất được xác định như sau:
Giá
đất của thửa đất cần định giá
|
=
|
Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá
|
x
|
Hệ số điều chỉnh giá đất
|
10.
Sửa đổi, bổ sung Điều 15 như sau:
“Điều 15. Quyết định
giá đất cụ thể
1. Căn cứ nguyên tắc
định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112 của Luật Đất đai,
điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại khoản
1, khoản 2, khoản 3 và điểm đ khoản 4 Điều 5 Nghị định này, kết quả thẩm định
phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá
đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể hoặc Ủy ban nhân
dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ủy quyền theo quy định của Luật Tổ chức
chính quyền địa phương.
2. Giá đất cụ thể được
sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại khoản
4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi
điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
3. Cơ quan tài nguyên
và môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định
giá đất cụ thể quy định tại khoản 1 Điều này.
4. Cơ quan, tổ chức,
người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể chịu trách
nhiệm về áp dụng nguyên tắc,
phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể, thẩm định,
quyết định giá đất cụ thể đã được quy định tại Nghị định này; không chịu trách
nhiệm về các nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp
thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.
5. Đơn vị xác định
giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng
phương pháp định giá đất; tuân thủ nguyên tắc, phương
pháp định giá đất, trình tự, thủ tục định giá đất quy định tại Nghị định này; về
tính độc lập, khách quan, trung thực trong hoạt động tư vấn xác định giá đất; đảm
bảo việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc tổ chức của
mình; chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả tư vấn xác định giá đất.”
11.
Sửa đổi, bổ sung Điều 16 như sau:
“Điều 16. Trình tự,
thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể
1. Trình tự thực hiện
xác định giá đất cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định
này thực hiện theo quy định sau đây:
a) Chuẩn bị hồ sơ định
giá đất cụ thể;
b) Thu thập, tổng hợp,
phân tích thông tin về thửa đất, thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất
quy định tại Điều 5b Nghị định này; áp dụng phương pháp định
giá đất;
c) Xây dựng báo cáo
thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo tờ trình về phương án giá đất;
d) Thẩm định phương
án giá đất;
đ) Hoàn thiện hồ sơ
phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định;
e) Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền quyết định giá đất.
2. Hồ sơ phương án
giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định gồm:
a) Tờ trình về phương
án giá đất của cơ quan tài nguyên và môi trường;
b) Báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất đã tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn thiện theo Văn bản
thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
c) Văn bản thẩm định
phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
d) Biên bản cuộc họp
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.”
12.
Sửa đổi, bổ sung Điều 17 như sau:
“Điều 17. Chuẩn bị thực
hiện định giá đất, lựa chọn tổ chức có chức năng tư
vấn xác định giá đất cụ thể
1. Cơ quan tài nguyên
và môi trường chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể bao gồm các nội dung sau:
a) Mục đích định giá
đất, thời gian thực hiện và dự toán kinh phí;
b) Quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất,
cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng
năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều
chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng;
c) Các văn bản pháp
lý khác liên quan đến thửa đất, khu đất cần định giá.
2. Căn cứ vào hồ sơ định
giá đất cụ thể, cơ quan tài nguyên và môi trường lựa chọn tổ chức có chức năng
tư vấn xác định giá đất theo quy định
pháp luật về đấu thầu. Trường hợp không lựa chọn được tổ chức có chức năng tư vấn
xác định giá đất thì giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn
xác định giá đất thực hiện xác định giá đất cụ thể hoặc thành lập Tổ
công tác liên ngành để xác định giá đất.
Tổ công tác liên
ngành do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể quyết định
thành lập, gồm: đại diện lãnh đạo cơ quan tài nguyên và môi trường làm Tổ trưởng
và đại diện lãnh đạo cơ quan tài chính làm Tổ phó, đại diện các cơ quan xây dựng,
kế hoạch và đầu tư cùng cấp, đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định. Thành
viên Tổ công tác liên ngành không được tham gia là
thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ
thể.
3. Kinh phí cho hoạt
động của Tổ công tác liên ngành do ngân sách nhà nước bảo đảm theo phân cấp
ngân sách hiện hành; được bố trí
trong dự toán ngân sách hàng năm của cơ quan tài nguyên và môi trường và được sử
dụng theo quy định của pháp luật.”
13.
Bổ sung Điều 17a như sau:
“Điều 17a. Thu thập,
tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, thông tin để áp dụng các phương pháp
định giá đất; xây dựng báo cáo thuyết minh phương án giá đất
1. Việc thu thập, tổng
hợp thông tin về thửa đất, thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất
quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 và điểm đ khoản 4 Điều 5
Nghị định này được thực hiện theo Mẫu số 01,
Mẫu số 02 của Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị
định này.
2. Đơn vị xác định
giá đất xây dựng báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo Mẫu số 03 của Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định
này.
3. Trường hợp thuê tổ
chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp
công có chức năng tư vấn xác định giá đất
thì phải xây dựng Chứng thư định giá đất
theo Mẫu số 04 của Phụ lục IV ban hành kèm theo
Nghị định này và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
4. Cơ quan tài nguyên
và môi trường có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ về nội dung của báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất quy định tại khoản 2 Điều này; xây dựng dự thảo
tờ trình về phương án giá đất.
5. Cơ quan tài nguyên
và môi trường có trách nhiệm trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể hồ sơ
phương án giá đất, bao gồm:
a) Văn bản đề nghị thẩm
định phương án giá đất;
b) Dự thảo tờ trình về
phương án giá đất;
c) Dự thảo báo cáo
thuyết minh xây dựng phương án giá đất;
d) Hồ sơ định giá đất
cụ thể.”
14. Bổ sung Điều 17b
như sau:
“Điều 17b. Hội đồng
thẩm định giá đất cụ thể
1. Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo hình
thức Hội đồng hoạt động thường xuyên hoặc Hội đồng hoạt động theo vụ việc phù hợp
với tình hình thực tế tại địa phương, gồm các thành phần sau:
a) Chủ tịch Ủy ban
nhân dân làm Chủ tịch Hội đồng;
b) Người đứng đầu cơ
quan tài chính cùng cấp làm Phó Chủ tịch Hội đồng;
c) Đại diện lãnh đạo
cơ quan tài chính là thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
d) Đại diện lãnh đạo
các cơ quan: tài nguyên và môi trường, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng
cấp, lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp dưới trực tiếp nơi có đất và các thành viên
khác do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định, Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền có thể mời đại diện tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc
chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng.
Đại diện tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành
nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức có chức năng
tư vấn xác định giá đất được thuê để
xác định giá đất cụ thể. Chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng là người có tối
thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản
lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá và không thuộc các cơ quan quy định tại điểm
này.
2. Cơ quan tài chính
làm cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.
3. Căn cứ tình hình
thực tế tại địa phương, Chủ tịch Hội đồng quyết định thành lập Tổ giúp việc của
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (nếu cần thiết), gồm: đại diện cơ quan tài
chính cùng cấp làm Tổ trưởng; đại diện các cơ quan tài nguyên và môi trường,
xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp và các thành viên khác do Chủ tịch
Hội đồng quyết định.
Chủ tịch Hội đồng điều
hành hoạt động của Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Tổ giúp
việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể chịu trách nhiệm chuẩn bị các nội
dung theo phân công để đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem
xét tại phiên họp thẩm định phương án giá đất. Kinh phí phục vụ cho hoạt động của
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất
cụ thể do ngân sách nhà nước bảo đảm theo phân cấp ngân sách hiện hành; được bố
trí trong dự toán ngân sách hàng năm của cơ quan tài chính và được sử dụng theo
quy định của pháp luật.
4. Trình tự hoạt động
của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể
a) Trong thời gian
không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận phương án giá đất, cơ quan thường trực
Hội đồng gửi văn bản và hồ sơ phương án giá đất kèm theo đến các thành viên Hội
đồng để xin ý kiến góp ý vào phương án giá đất;
b) Trong thời gian
không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phương án giá đất, thành viên Hội
đồng phải có ý kiến bằng
văn bản gửi về cơ quan thường trực Hội đồng;
c) Trong thời gian
không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày gửi văn bản lấy ý kiến các thành viên Hội
đồng về phương án giá đất, cơ quan thường trực Hội đồng tổng hợp ý kiến của các
thành viên của Hội đồng và báo cáo Chủ tịch Hội đồng về việc tổ chức họp Hội đồng;
d) Trong thời gian
không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo của cơ quan thường trực
Hội đồng, Chủ tịch Hội đồng quyết định tổ chức phiên họp thẩm định giá đất;
đ) Phiên họp thẩm định
giá đất được tiến hành khi có ít nhất hai phần ba (2/3) số thành viên Hội đồng
dự họp, trong đó có Chủ tịch Hội đồng hoặc Phó Chủ tịch Hội đồng đối với trường
hợp được Chủ tịch Hội đồng ủy quyền, đại diện cơ quan thường trực Hội đồng; đại
diện cơ quan tài nguyên và môi trường và đại diện đơn vị xác định giá đất;
e) Hội đồng thẩm định
giá đất cụ thể làm việc độc lập, khách quan, theo chế độ tập thể, quyết định
theo đa số; thảo luận công khai, biểu quyết thông qua biên bản họp thẩm định
giá đất. Hội đồng kết luận theo ý kiến của đa số thành viên Hội đồng có mặt đã biểu
quyết và thông qua tại phiên họp. Trong trường hợp có ý kiến ngang
nhau thì bên có biểu quyết của Chủ tịch Hội đồng hoặc Phó Chủ tịch Hội đồng đối
với trường hợp được Chủ tịch Hội đồng ủy quyền là ý kiến quyết định. Thành viên
của Hội đồng có quyền bảo lưu ý kiến nếu không đồng ý với kết luận do Hội đồng
quyết định.
5. Hội đồng thẩm định
giá đất cụ thể thực hiện thẩm định phương án giá đất theo các nội dung sau:
a) Tính đầy đủ, hợp lệ
của hồ sơ định giá đất;
b) Việc tuân thủ
nguyên tắc định giá đất;
c) Quyết định việc áp
dụng các phương pháp định giá đất do đơn vị xác định giá đất đề xuất;
d) Sự phù hợp về tỷ lệ
điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá đối với trường hợp áp dụng
phương pháp so sánh; sự phù hợp về thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán
hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy,
mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho
thuê, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, chi
phí quản lý vận hành, lợi nhuận của nhà đầu tư, chi phí thực tế phổ biến của
các dự án tương tự đối với trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư;
đ) Sự phù hợp, tính
pháp lý, đầy đủ của các thông tin đã thu thập.
6. Cơ quan thường trực
của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể gửi
văn bản thẩm định phương án giá đất, biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định giá đất
cụ thể đến cơ quan tài nguyên và môi trường để hoàn thiện phương án giá đất
trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.”
15. Bổ sung Điều 17c
như sau:
“Điều 17c. Hoàn thiện
hồ sơ phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá
đất
1. Sau khi nhận được
văn bản thẩm định và biên bản cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thống
nhất với phương án giá đất thì cơ quan
tài nguyên và môi trường trình hồ sơ phương án
giá đất đến Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Trường hợp văn bản thẩm
định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể yêu cầu chỉnh sửa, hoàn thiện phương
án giá đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường yêu cầu đơn vị xác định giá đất
tiếp thu, giải trình, hoàn thiện báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất
và Chứng thư định giá đất; hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất theo yêu cầu của
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết
định.
2. Cơ quan tài nguyên
và môi trường có trách nhiệm lưu trữ toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể
tại địa phương. Sở Tài nguyên và Môi trường tổng
hợp và báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả định giá đất cụ thể tại địa
phương trước ngày 05 tháng 01 hàng năm.”
16.
Bãi bỏ Điều 18.
17.
Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 20 như sau:
“2. Cá nhân chỉ được
hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định
giá đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Có Chứng chỉ định
giá đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Có Thẻ thẩm định
viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá.”
Điều
2. Bổ sung, bãi bỏ một số cụm từ của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4
năm 2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai
1. Bổ
sung cụm từ “hoặc nhiều thửa đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” sau
cụm từ “đối với từng thửa đất”
tại điểm c khoản 3 Điều
17a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 1 Nghị định số
10/2023/NĐ-CP.
2. Sửa
đổi, bổ sung khoản 9 Điều 1 như
sau:
“Điều 68a. Điều kiện,
tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất
rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư
1. Có dự án đầu tư được
chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng
nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.
2. Phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất cấp huyện, dự án đầu tư có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng
năm cấp huyện đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật.
3. Có phương án trồng
rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế
theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp đối với trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác; có phương án sử dụng
tầng đất mặt theo quy định của pháp luật về
trồng trọt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa sang
mục đích khác.
4. Có đánh giá sơ bộ
tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về
bảo vệ môi trường (nếu có).
5. Cơ quan, người có
thẩm quyền thẩm định, chấp thuận chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất trồng lúa sang mục đích khác chỉ
chịu trách nhiệm về những nội dung tại khoản 2 và khoản 3 Điều này; không chịu
trách nhiệm về những nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định,
chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.”
Điều
3. Quy định chuyển tiếp
1. Đối với trường hợp
phương án giá đất do cơ quan tài nguyên và môi trường đã trình Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể trước ngày Nghị định này có hiệu lực
thi hành thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo
phương án đã trình; không áp dụng quy định tại Nghị định này.
2. Đối với trường hợp
đã có quyết định giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả
tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử
dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo
đúng quy định của pháp luật đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan
mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất cụ
thể thì thực hiện như sau:
a) Đối với trường hợp
giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của Luật
Đất đai số 24-L/CTN, Luật Đất đai số 13/2003/QH11
và các văn bản hướng dẫn thi hành mà được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bàn
giao đất trên thực tế trước ngày 01 tháng 01 năm 2005 thì giá đất để tính tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất áp dụng theo bảng giá đất năm 2005 do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành.
b) Đối với trường hợp
giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của Luật
Đất đai số 24-L/CTN, Luật Đất đai số 13/2003/QH11
và các văn bản hướng dẫn thi hành mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn
giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến
trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì giá đất được xác định tại thời
điểm bàn giao đất thực tế.
c) Đối với trường hợp
đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một
lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất,
điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng (trong điểm này gọi là quyết định) theo
đúng quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13
và các văn bản hướng dẫn thi hành nhưng cơ quan có chức năng chưa trình Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền về phương án giá đất thì giá đất được xác định tại
thời điểm ban hành quyết định.
d) Việc xác định giá
đất cụ thể đối với các trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này không
thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của
pháp luật về giá đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì áp dụng
phương pháp so sánh, thu nhập hoặc thặng dư theo quy định tại Nghị định này.
đ) Khoản tiền người sử
dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất của các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này thực hiện
theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thu tiền
thuê đất.
3. Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức rà soát các trường hợp quy định tại các điểm
a, b và c khoản 2 Điều này để thực
hiện quyết định giá đất.
Điều
4. Điều khoản thi hành
1. Nghị định này có
hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành.
2. Bãi bỏ khoản 4 Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm
2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai.
3. Bãi bỏ các nội
dung quy định về trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm c khoản 3 Điều 3, điểm b khoản 1 Điều 4
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất; khoản 5 Điều 4, điểm a khoản 4 Điều 12
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; khoản 1 Điều 2, khoản 1 Điều
3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước; khoản 1 Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP
ngày 14 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các
Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
4. Bãi bỏ khoản 1 Điều 2 Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05 tháng 10
năm 2018 của Chính phủ sửa đổi một số điều của các Nghị định liên quan đến điều
kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường.
Điều
5. Trách nhiệm thực hiện
Các Bộ trưởng, Thủ
trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan
thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương, tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này./.
Nơi nhận:
- Ban Bí thư Trung ương Đảng;
- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP;
- HĐND, UBND các tỉnh, TP trực thuộc TW;
- Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng;
- Văn phòng Tổng Bí thư;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội;
- Văn phòng Quốc hội;
- Tòa án nhân dân tối cao;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia;
- Kiểm toán Nhà nước;
- Ngân hàng Chính sách xã hội;
- Ngân hàng Phát triển Việt Nam;
- Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;
- Cơ quan Trung ương của các đoàn thể;
- VPCP: BTCN, các PCN, Trợ lý TTCP, TGĐ Cổng TTĐT, các Vụ, Cục, đơn vị trực
thuộc, Công báo;
- Lưu: Văn thư, NN.
|
TM. CHÍNH PHỦ
KT. THỦ TƯỚNG
PHÓ THỦ TƯỚNG
Trần Hồng Hà
|
PHỤ
LỤC I
(Kèm theo
Nghị định
số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Chính
phủ)
VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
1. Thông tin của thửa đất cần định giá
Thửa đất cần định giá X là thửa đất
ở tại đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài nằm trên địa bàn thị trấn của một huyện
thuộc tỉnh A, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, có diện tích 100 mét vuông (m2),
mặt tiền 5 mét (m), chiều sâu 20 m, hình thể vuông vắn; có chỉ tiêu quy hoạch
xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với mật độ xây dựng là 90%. Đường
Nguyễn Văn A là đường bê tông nhựa, có độ rộng đường (bao gồm
cả vỉa hè) là 15 m. Thửa đất cần định giá X có khoảng cách đến trung tâm
hành chính thị trấn là 600 m; gần chợ, trường học, bệnh viện; nằm trong khu vực cấp
thoát nước tốt; cấp điện ổn định; hiện trạng môi trường, an ninh tốt.
Thời điểm định giá là ngày 10 tháng 10
năm 2023.
2. Xác định giá đất của thửa đất cần định
giá
2.1. Khảo sát, thu thập thông tin của
thửa đất so sánh
Khảo sát thị trường, thu thập được
thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở tại đô thị đã chuyển nhượng thành công
trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về
trước và có khoảng cách gần nhất với thửa đất cần định giá và các yếu tố khác
có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá.
Thông tin của thửa đất cần định
giá và các thửa đất so sánh thu thập được cụ thể như sau:
TT
|
Yếu tố so
sánh
|
Thửa đất cần
định giá X
|
Thửa đất so
sánh số 1
|
Thửa đất so
sánh số 2
|
Thửa đất so
sánh số 3
|
1
|
Mục đích sử dụng
|
Đất ở tại đô thị
|
Đất ở tại
đô thị
|
Đất ở tại
đô thị
|
Đất ở tại
đô thị
|
2
|
Thời hạn sử dụng đất
|
Lâu dài
|
Lâu dài
|
Lâu dài
|
Lâu dài
|
3
|
Vị trí, địa điểm
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách
trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 500m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m;
cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 700m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoáng 500m; cách
trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 800m
|
4
|
Thời điểm chuyển nhượng/trúng
đấu giá
|
Thời điểm định
giá ngày 10 tháng 10 năm 2023
|
Ngày 05
tháng 10 năm 2023
|
Ngày 19
tháng 5 năm 2022
|
Ngày 08
tháng 3 năm 2022
|
5
|
Giao thông
|
Đường bê
tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là
15m
|
Tiếp giáp 2
đường; đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là
15m và 6m
|
Đường bê
tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m
|
Đường bê
tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là
15m
|
6
|
Quy mô, kích thước, diện tích, hình
thể
|
|
|
|
|
|
- Diện tích
|
100 m2
|
120 m2
|
110 m2
|
100 m2
|
|
- Mặt tiền
|
5 m
|
6 m
|
5 m
|
5 m
|
|
- Chiều sâu
|
20 m
|
20 m
|
22 m
|
20 m
|
|
- Hình thể
|
Vuông vắn
|
Không vuông
vắn
|
Vuông vắn
|
Vuông vắn
|
7
|
Tài sản gắn liền với đất
|
Không có
tài sản gắn liền với
đất
|
Không có tài sản
gắn liền với đất
|
Không có
tài sản gắn liền với
đất
|
Công trình
xây dựng cao 2 tầng; diện tích xây dựng 90m2; tổng diện tích sàn
xây dựng 180m2; giá trị hao mòn của công trình khoảng 20%.
|
8
|
Tính pháp lý về quyền sử dụng đất
|
Có GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
|
Có GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
|
Có GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
|
Có GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
|
9
|
Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt
|
- Mật độ xây dựng: 90%;
- ...
|
- Mật độ xây dựng: 90%;
- ...
|
- Mật độ xây dựng: 90%;
- ...
|
- Mật độ xây dựng: 90%;
- ...
|
10
|
Hiện trạng các yếu tố hạ tầng
|
- Khu vực cấp thoát nước tốt;
- Cấp điện ổn định;
|
- Khu vực cấp thoát nước tốt;
- Cấp điện ổn định;
|
- Khu vực cấp thoát nước tốt;
- Cấp điện ổn định;
|
- Khu vực cấp thoát nước tốt;
- Cấp điện ổn định;
|
11
|
Hiện trạng môi trường, an ninh
|
Tốt
|
Tốt
|
Tốt
|
Tốt
|
12
|
Giá trị thửa đất, thửa đất có
tài sản gắn liền với
đất chuyển
nhượng, trúng đấu
giá (đồng)
|
|
5.160.000.000
|
4.180.000.000
|
5.000.000.000
|
2.2. Xác định giá trị hiện tại tài sản
gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3:
Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng
công trình nhà 2 tầng mái bằng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với tài sản
gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm định giá là
7.500.000 đồng/m2, giá trị xây dựng mới của công trình xây dựng gắn
liền với thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm định giá đất là:
180 m2 x 7.500.000 đồng/
m2 = 1.350.000.000 đồng.
Giá trị hao mòn = 1.350.000.000 đồng x 20% = 270.000.000
đồng.
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền
với đất của thửa đất so sánh số 3 là:
1.350.000.000 đồng - 270.000.000 đồng
= 1.080.000.000 đồng.
2.3. Xác định giá đất của thửa đất so
sánh số 3
Giá đất của thửa đất so sánh số 3 là:
5.000.000.000
đồng - 1.080.000.000 đồng
|
= 39.200.000
đồng/m2
|
100 m2
|
2.4. Điều chỉnh giá của các thửa đất
so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa
đất cần định giá
a) Qua khảo sát thị trường, thu thập
thông tin, điều chỉnh tỷ lệ đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do đơn vị
xác định giá đất đề xuất như sau:
- Thửa đất có khoảng cách đến trung
tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600m kém thuận lợi hơn thửa đất có khoảng
cách 500m là 1%, thuận lợi hơn thửa đất có khoảng cách 700m là 3%, thuận lợi
hơn thửa đất có khoảng cách 800m là 5%.
- Thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả
vỉa hè) là 15m thuận lợi hơn thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m
là 5%.
- Thửa đất tiếp giáp một đường kém thuận
lợi hơn thửa đất tiếp giáp hai đường là 10%.
- Thửa đất có diện tích 100 m2
thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 110 m2 là 1%, thuận lợi hơn thửa
đất có diện tích 120 m2 là 2%.
- Thửa đất có mặt tiền 6m thuận lợi
hơn thửa đất có mặt tiền 5m là 5%.
- Thửa đất có chiều sâu 20m thuận lợi
hơn thửa đất có chiều sâu 22m là 2%.
- Thửa đất vuông vắn thuận lợi hơn thửa
đất không vuông vắn là 5%.
- Thửa đất ở khu vực cấp thoát nước tốt
thuận lợi hơn thửa đất ở khu vực cấp thoát nước trung bình là 2%.
b) Việc điều chỉnh giá của các thửa đất
so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa
đất cần định giá được thực hiện theo bảng sau:
TT
|
Yếu tố so
sánh
|
Thửa đất cần
định giá X
|
Thửa đất so
sánh số 1
|
Thửa đất so
sánh số 2
|
Thửa đất so
sánh số 3
|
1
|
Diện tích
|
100 m2
|
120 m2
|
110 m2
|
100 m2
|
2
|
Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền với
đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng)
|
|
5.160.000.000
|
4.180.000.000
|
5.000.000.000
|
3
|
Xác định giá trị hiện tại tài sản gắn
liền với đất (đồng)
|
|
|
|
1.080.000.000
|
4
|
Giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng/
trúng đấu giá (đồng)
|
|
5.160.000.000
|
4.180.000.000
|
3.920.000.000
|
5
|
Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá
(đồng/m2)
|
|
43.000.000
|
38.000.000
|
39.200.000
|
6
|
Điều chỉnh giá của thửa đất so sánh
|
|
|
|
|
6.1
|
Vị trí
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600
m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách
trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 500 m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m;
cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 700 m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách
trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 800 m
|
Tỷ lệ
|
100%
|
101%
|
97%
|
95%
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
-0,99%
|
3,09%
|
5,26%
|
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
-425.743
|
1.175.258
|
2.063.158
|
6.2
|
Giao thông
|
|
|
|
|
6.2.1
|
Độ rộng đường
|
Độ rộng đường (bao gồm cả
vỉa hè) là 15 m
|
Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15
m
|
Độ rộng đường (bao gồm cả
vỉa hè) là 12 m
|
Độ rộng đường (bao gồm cả
vỉa hè) là 15 m
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
95%
|
100%
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
0,00%
|
5,26%
|
0,00%
|
Mức điều chỉnh
(đồng/m2)
|
|
0
|
2.000.000
|
0
|
6.2.2
|
Loại đường
|
Đường bê
tông nhựa
|
Đường bê
tông nhựa
|
Đường bê
tông nhựa
|
Đường bê
tông nhựa
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
100%
|
100%
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
0
|
0
|
6.2.3
|
Số mặt đường tiếp giáp
|
Tiếp giáp một
mặt đường
|
Tiếp giáp
hai mặt đường
|
Tiếp giáp một
mặt đường
|
Tiếp giáp một
mặt đường
|
Tỷ lệ
|
100%
|
110%
|
100%
|
100%
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
-9,09%
|
0,00%
|
0,00%
|
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
-3.909.091
|
0
|
0
|
6.3
|
Diện tích
|
100 m2
|
120 m2
|
110 m2
|
100 m2
|
Tỷ lệ
|
100%
|
98%
|
99%
|
100%
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
2,04%
|
1,01%
|
0,00%
|
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
877.551
|
383.838
|
0
|
6.4
|
Mặt tiền
|
5 m
|
6 m
|
5 m
|
5 m
|
Tỷ lệ
|
100%
|
105%
|
100%
|
100%
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
-4,76%
|
0,00%
|
0,00%
|
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
-2.047.619
|
0
|
0
|
6.5
|
Chiều sâu
|
20 m
|
20 m
|
22 m
|
20 m
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
98%
|
100%
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
0,00%
|
2,04%
|
0,00%
|
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
775.510
|
0
|
6.6
|
Hình thể
|
Vuông vắn
|
Không vuông
vắn
|
Vuông vắn
|
Vuông vắn
|
Tỷ lệ
|
100%
|
95%
|
100%
|
100%
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
5,26%
|
0,00%
|
0,00%
|
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
2.263.158
|
0
|
0
|
6.7
|
Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt
|
Mật độ xây
dựng 90%
|
Mật độ xây
dựng 90%
|
Mật độ xây
dựng 90%
|
Mật độ xây
dựng 90%
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
100%
|
100%
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
0
|
0
|
6.8
|
Hiện trạng các yếu tố hạ tầng
|
Khu vực cấp
thoát nước tốt; cấp điện ổn định
|
Khu vực cấp
thoát nước tốt; cấp điện ổn định
|
Khu vực cấp
thoát nước trung bình; cấp điện ổn định
|
Khu vực cấp
thoát nước tốt; cấp điện ổn định
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
98%
|
100%
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
0,00%
|
2,04%
|
0,00%
|
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
775.510
|
0
|
6.9
|
Hiện trạng môi trường, an ninh
|
Tốt
|
Tốt
|
Tốt
|
Tốt
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
100%
|
100%
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
Mức điều chỉnh
(đồng/m2)
|
|
0
|
0
|
0
|
7
|
Giá đất ước tính của thửa đất cần định
giá theo từng thửa đất so sánh (đồng/m2)
|
|
39.758.256
|
43.110.117
|
41.263.158
|
|
Giá đất của thửa đất cần định giá (đồng/m2)
|
41.377.177
|
|
|
|
|
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa
đất cần định giá với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh
|
|
4,07%
|
-4,02%
|
0,28%
|
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định
giá (làm tròn) là 41.377.000 đồng/m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chi mang
tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).
PHỤ LỤC II
(Kèm theo
nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Chính phủ)
VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
1. Ví dụ 1:
CÁC THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ THỬA ĐẤT NÔNG
NGHIỆP GỒM ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM
Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định
giá đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của
huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng
bằng sông Cửu Long. Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m2, một
năm thu hoạch 03 vụ lúa tẻ thường, sản lượng thu hoạch lúa và giá bán bình quân
năm thu thập được tại cơ quan thống kê.
Kết quả thu thập thông tin về thu nhập
từ việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá trong khoảng thời gian 03 năm
(được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước
thời điểm định giá như sau:
Nội dung
|
Đơn vị tính
|
2020
|
2021
|
2022
|
Sản lượng lúa
thu hoạch cả năm
|
Kg
|
7.200
|
7.000
|
6.800
|
Giá bán bình quân năm
|
đồng/kg
|
4.300
|
4.700
|
4.600
|
Tổng thu nhập
|
đồng
|
30.960.000
|
32.900.000
|
31.280.000
|
Chi phí sản xuất
|
đồng
|
21.000.000
|
20.000.000
|
18.500.000
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt
Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên
50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh
của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định
giá.
|
%/năm
|
12
|
9
|
8.5
|
Việc xác định giá đất theo phương pháp
thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm:
30.960.000
+ 32.900.000 + 31.280.000
|
= 31.713.333 đồng
|
3
|
- Chi phí bình quân một năm:
21.000.000
+ 20.000.000 + 18.500.000
|
= 19.833.333 đồng
|
3
|
- Thu nhập ròng bình quân một năm:
31.713.333 đồng - 19.833.333 đồng
= 11.880.000 đồng
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân năm (r) là:
12% + 9% + 8,5%
|
= 9,83%
|
3
|
- Giá trị của thửa đất cần định giá
là:
Giá trị của
thửa đất cần định giá =
|
11.880.000
đồng
|
x 100 = 120.854.527
đồng
|
9,83
|
- Giá đất của thửa đất cần định giá
là:
Giá đất của
thửa đất cần định giá
=
|
120.854.527
đồng
|
= 30.214 đồng/m2
|
4.000m2
|
Kết luận: Giá đất
của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 30.000 đồng/m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang
tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).
2. Ví dụ 2:
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ THỬA ĐẤT NÔNG
NGHIỆP TRỒNG CÂY LÂU NĂM
Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định
giá đất trồng cây lâu năm tại xã B của huyện C, tỉnh D thuộc
khu vực Tây Nguyên. Thông tin về thửa đất cần định giá như sau:
Thửa đất cần định giá trồng cây cà phê
có diện tích 10 ha, đất đỏ bazan, mật độ trồng 1.110 cây/ha. Đến thời điểm
xác định giá đã hoàn thành 03 năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt
đầu đưa vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm thứ tư, tính đến thời
điểm định giá đã thu hoạch được 2 vụ đã có số liệu thống kê của cơ quan thống
kê về sản lượng và giá bán.
Thông tin về thu nhập từ việc sử dụng
đất vụ thu hoạch thứ 3 thu thập 03 thửa đất cùng mục đích trồng cây cà phê từ số
liệu điều tra, khảo sát thực tế như sau:
Nội dung
|
Đơn vị tính
|
Thửa đất 1
|
Thửa đất 2
|
Thửa đất 3
|
Sản lượng cà phê/vụ
|
tấn/ha
|
3,4
|
3,6
|
3,5
|
Sản lượng cà
phê bình quân/vụ
|
tấn/ha
|
3,5
|
Giá bán
|
triệu đồng/tấn
|
40,5
|
40,0
|
39,5
|
Giá bán bình quân
|
triệu đồng/tấn
|
40,0
|
Kết quả khảo
sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất trong 02 vụ thu hoạch
liên tục tính từ thời điểm định giá đất trở về trước của thửa đất cần định giá
tại cơ quan thống kê và 01 vụ theo số liệu thực tế thông
qua điều tra, khảo sát như sau:
- Sản lượng hạt cà phê nhân xô thu hoạch
bình quân trong một năm: 3,5 tấn/ha/năm.
- Giá bán trên thị trường là: 40.000.000
đồng/tấn.
Kết quả khảo sát, thu thập thông tin về
chi phí từ việc sử dụng đất trong 03 vụ thu hoạch liên tục tính từ thời điểm định
giá đất trở về trước của thửa đất cần định giá theo số liệu thực tế thông qua điều
tra, khảo sát như sau:
STT
|
Khoản mục
chi phí
|
Đơn vị
|
Kiến thiết
cơ bản (trồng mới và chăm sóc)
|
Chăm sóc, thu
hoạch, 01 năm (thời kỳ khai thác)
|
1
|
Vật tư, dụng cụ Bao gồm: Cây giống,
phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, vật tư, dụng cụ khác
|
đồng/ha
|
47.500.000
|
22.500.000
|
2
|
Nhân công
Bình quân nhân công bậc 3
|
đồng/ha
|
90.000.000
|
60.000.000
|
3
|
Máy
Bao gồm: máy cày, máy bừa, máy
khoan, phương tiện vận chuyển...
|
đồng/ha
|
8.500.000
|
3.500.000
|
4
|
Chi phí khác (quản lý, thuế sử dụng
đất...)
|
đồng/ha
|
7.300.000
|
4.300.000
|
|
Cộng
|
đồng/ha
|
153.300.000
|
90.300.000
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
(r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng
Thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần
có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần
nhất có số liệu trước thời điểm định giá là: r = 9,83%/năm (năm 2020 là: 12%; năm
2021 là 9%; năm 2022 là 8,5%).
Việc xác định giá đất theo phương pháp
thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm từ bán hạt
cà phê nhân xô là:
40.000.000 đồng/tấn x 3,5 tấn/vụ x 10 ha =
1.400.000.000 đồng/năm
- Chi phí bình quân một năm:
90.300.000 đồng/ha x 10 ha =
903.000.000 đồng/năm
- Thu nhập ròng một năm từ bán hạt cà
phê nhân xô:
1.400.000.000 đồng - 903.000.000 đồng
= 497.000.000 đồng/năm
- Giá trị thửa đất và vườn cây cần định
giá:
Giá trị của
thửa đất và vườn cây =
|
497.000.000
đồng/năm
|
x 100 =
5.055.951.170 đồng
|
9,83
|
- Giá trị thửa đất cần định giá:
5.055.951.170 đồng - (153.300.000 đồng/ha
x 10ha) =
3.522.951.170 đồng
- Giá đất của thửa đất cần định giá:
Giá đất của
thửa đất cần định giá =
|
3.522.951.170
đồng
|
= 35.230 đồng/m2
|
100.000 m2
|
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định
giá (làm tròn) là 35.000 đồng/m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang
tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).
3. Ví dụ 3:
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ THỬA ĐẤT SẢN XUẤT,
KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP
Xác định giá của một thửa đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C. Trên thửa đất
có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và các hạng mục
phụ trợ với các thông tin như sau:
- Diện tích thửa đất: 6.000 m2,
thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.
- Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng
3.000 m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 30.000 m2;
diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng 22.000 m2.
- Tổng giá trị công trình trên đất
(tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm xác định giá là: 315.000
triệu đồng.
- Giá trị thu hồi của công trình sau
khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.
- Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ
03 tòa văn phòng cho thuê tương tự trên cùng địa bàn. Sau khi điều chỉnh các yếu
tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định
giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỷ
lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần
thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá là một năm.
- Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà
văn phòng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân công quản lý, sửa chữa bảo
dưỡng...) theo thống kê trên địa bàn bằng 15% doanh thu.
- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30
triệu đồng.
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng
thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền
biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất
có số liệu trước thời điểm định giá là 9,83%/năm.
Việc xác định giá đất theo phương pháp
thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập một năm từ cho thuê văn
phòng là:
0,23 triệu đồng/m2/tháng x 22.000 m2
x 80% x 12 tháng =
48.576 triệu đồng.
- Chi phí quản lý, vận hành một năm
là:
48.576 triệu đồng x 15% = 7.286
triệu đồng.
- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là:
30 triệu đồng.
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê
văn phòng là:
48.576 triệu đồng - 7.286 triệu đồng -
30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.
- Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại
là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau:
R =
|
r x (1 + r)n
|
=
|
9,83 % x (1
+ 9,83 %)40
|
= 10,07%
|
(1 + r)n
- 1
|
(1 + 9,83 %)40
- 1
|
- Giá trị của bất động sản là:
Giá đất của
bất động sản
=
|
41.260 triệu
đồng
|
x 100 =
409.728 triệu đồng
|
10,07%
|
- Giá trị của thửa đất là:
409.728 triệu đồng - 315.000 triệu đồng
= 94.728 triệu đồng.
- Giá đất của thửa đất cần định giá:
Giá đất của
thửa
đất cần định giá =
|
94.728 triệu
đồng
|
= 15,788 triệu đồng/m2
|
6000m2
|
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định
giá làm tròn là 15,8 triệu đồng/m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang
tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).
PHỤ
LỤC III
(Kèm theo Nghị
định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Chính phủ)
VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Năm 2023, Ủy ban nhân dân Thành phố A
giao khu đất có diện tích 20.000 m2 cho Công ty B để thực hiện dự án
đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê. Hiện tại khu đất đã
hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong đó
phương án sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:
- 7.000 m2 đất để xây dựng
nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000 m2, cao 20 tầng; hình thức sử
dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
- 9.000 m2 đất để xây dựng
tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000 m2,
cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời
gian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm.
- 4.000 m2 đất đường giao
thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng
đất.
- Dự án này sẽ hoàn thành trong vòng
02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai.
1. Các khoản chi phí để thực hiện dự
án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 triệu
đồng/m2;
- Chi phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng:
10,2 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng
15 tầng: 9 triệu đồng/m2;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bằng
15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là 8.000 triệu đồng).
- Chi phí quản lý dự án bằng 2% tổng
chi phí xây dựng của dự án.
- Chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí
quản lý vận hành đối với khu đất xây dựng nhà chung cư bằng 1% tổng doanh thu.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm
chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay bằng 15% tổng
chi phí đầu tư xây dựng.
- Biết tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi
suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tiền vay VNĐ tại
các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số
cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của năm liền kề tính đến hết
quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư,
kinh doanh bất động sản là 12%/năm.
Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư
vấn đầu tư xây dựng và chi phí xây dựng các tòa nhà, năm đầu thực hiện 50% khối
lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng của từng năm.
2. Giá bán căn hộ và cho thuê văn
phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 20
triệu đồng/m2, tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng
diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng, khách
hàng nộp 50% giá trị căn hộ (Hợp đồng được 02 bên ký vào cuối năm thứ nhất). Cuối
năm thứ hai khách hàng nộp số tiền còn lại.
- Tổng diện tích sàn thương phẩm khu
văn phòng bằng 75% tổng
diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; giá cho thuê bình quân các văn phòng
tương tự trong cùng khu vực là 0,3 triệu đồng/m2/tháng; tỷ lệ cho
thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng
(chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) bằng 15% doanh thu.
Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.
Trong thời gian thực hiện dự án, giá
bán căn hộ biến động là 2%/năm và giá cho thuê văn phòng biến động là 5%/3 năm.
Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định
giá khu đất thực hiện như sau:
I. Xác định giá đất của khu đất xây dựng
nhà chung cư
1. Ước tính doanh thu phát triển nhà
chung cư
- Doanh thu năm thứ nhất:
(4.000 m2/tầng x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m2
x 50% = 640.000 triệu
đồng
- Doanh thu năm thứ hai:
(4.000 m2/tầng x 20 tầng x 80%) x (20 triệu đồng/m2
+ 20 triệu đồng/m2 x 2%) x 50% =
652.800 triệu đồng
- Doanh thu phát triển nhà tòa chung
cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
640.000 triệu
đồng
|
+
|
652.800 triệu đồng
|
= 1.091.836,73 triệu đồng
|
(1 +
12%)1
|
(1 +
12%)2
|
2. Ước tính chi phí phát triển nhà
chung cư
a) Chi phí đầu tư xây dựng
- Chi phí đầu tư hạ tầng:
20.000 m2 x 0,8 triệu đồng/m2
x 7.000 m2/(7.000
m2+ 9.000 m2) = 7.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng tòa chung cư:
4.000 m2/tầng x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m2
= 816.000 triệu đồng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà
chung cư: 8.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(7.000 triệu đồng + 816.000 triệu đồng)
x 2% = 16.460
triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
7.000 + 816.000 + 8.000 + 16.460 =
847.460 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1, 2:
847.460 triệu đồng x 50% =
423.730 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung
cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
423.730 triệu
đồng
|
+
|
423.730 triệu
đồng
|
= 716.125,32 triệu đồng
|
(1 +
12%)1
|
(1 +
12%)2
|
b) Chi phí quảng cáo, bán hàng
1% x 1.091.836,73
triệu đồng = 10.918,37 triệu đồng
c) Lợi nhuận của nhà đầu tư
15% x 716.125,32
triệu đồng = 107.418,80 triệu đồng
d) Tổng chi phí phát triển của nhà
chung cư
716.125,32 triệu đồng + 10.918,37
triệu đồng + 107.418,80 triệu đồng = 834.462,48 (triệu đồng)
3. Xác định giá trị của khu đất nhà
chung cư:
Vcc =
1.091.836,73 triệu đồng - 834.462,48 triệu đồng
Vcc = 257.374,25
triệu đồng
4. Xác định giá đất của khu đất nhà
chung cư:
257.374,25 triệu đồng /7.000 m2
= 36,77 triệu đồng/m2.
II. Xác định giá đất của tòa nhà văn
phòng cho thuê
1. Ước tính tổng doanh thu phát triển
tòa nhà văn phòng cho thuê:
- Thu nhập từ cho thuê văn phòng một
năm là:
0,3 triệu đồng/tháng x (4.000 m2/tầng
x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng =
129.600 triệu đồng.
- Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng 15% doanh
thu) là:
129.600 triệu đồng x 15% = 19.440
triệu đồng
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê
văn phòng là:
129.600 triệu đồng - 19.440 triệu đồng
= 110.160 triệu đồng
- Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy về
thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu, giá cho thuê
văn phòng biến động là 5%/3 năm): 852.987 triệu đồng.
2. Ước tính chi
phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê,
a) Chi phí đầu tư xây dựng.
- Chi phí đầu tư hạ tầng:
20.000 m2 x 0,8 triệu đồng/m2
x 9.000 m2/(7.000
m2 + 9.000 m2) = 9.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng:
4.000 m2/tầng x 15 tầng x 9 triệu đồng/m2
= 540.000 triệu đồng
- Chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng tòa văn phòng:
15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng =
7.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(9.000 triệu đồng + 540.000 triệu đồng)
x 2% = 10.980
triệu đồng.
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
9.000 + 540.000 + 7.000 + 10.980 =
566.980 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1,
2:
566.980 triệu đồng x 50% =
283.490 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết khấu
về giá trị hiện tại:
283.490 triệu
đồng
|
+
|
283.490 triệu
đồng
|
= 479.112,6 triệu đồng
|
(1 +
12%)1
|
(1 +
12%)2
|
b) Chi phí quảng cáo, bán hàng
1% x 852.987 triệu
đồng = 8.529,87 triệu đồng.
c) Lợi nhuận của nhà đầu tư
15% x 479.112,6
triệu đồng = 71.866,88 triệu đồng.
d) Tổng chi phí phát triển tòa văn
phòng
479.112,6 triệu đồng + 8.529,87 triệu
đồng + 71.866,88 triệu đồng = 559.509,32 (triệu đồng)
3. Xác định giá trị của khu đất tòa
nhà văn phòng cho thuê
Vvp = 852.987
triệu đồng - 559.509,32 triệu đồng
Vvp = 293.477,68 triệu đồng
4. Xác định giá đất của khu đất tòa
nhà văn phòng cho thuê
293.477,68 triệu đồng/ 9.000 m2
= 32,61 triệu đồng/m2.
III. Tổng giá trị của khu đất có diện
tích 20.000 m2 cần định giá
257.374,25 triệu đồng + 293.477,68 triệu
đồng = 550.851,93 triệu đồng
- Giá trị của khu đất nhà chung cư là
257.374,25 triệu đồng; giá đất của khu đất nhà chung cư là 36,77 triệu đồng/m2.
- Giá trị của khu đất tòa nhà văn
phòng cho thuê là 293.477,68 triệu đồng; Giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng
cho thuê là 32,61 triệu đồng/m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính
chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực tế).
PHỤ LỤC IV
(Kèm theo
Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Chính phủ)
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp dụng khi thu thập thông tin để định giá đất cụ thể đối
với đất nông nghiệp)
Tên xã (phường, thị trấn): ..............................................................................................
Tên người được điều tra: ...............................................................................................
Địa chỉ(1) ..................................................................; thời điểm
chuyển nhượng(2): ...........
Giá bất động sản chuyển nhượng:
.............................................
triệu
đồng/bất động sản
Giá đất chuyển nhượng: ...................... triệu đồng/thửa
hoặc
............................ đồng/m2
Nguồn thông tin: .................................................................................................................
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: ....................................; thửa đất số:
...................; diện tích:
..............
m2
- Địa chỉ thửa đất(3):
............................................................................................................
- Vị trí đất: ...........................................................................................................................
Chi tiết: Tiếp giáp quốc lộ □, tiếp
giáp tỉnh lộ □, tiếp
giáp huyện lộ □, tiếp giáp xã lộ □, không tiếp giáp lộ □.
- Mục đích sử dụng (4): .........................................................................................................
- Đặc điểm hệ thống tưới tiêu: .............................................................................................
- Địa hình: ............................................................................................................................
- Đặc điểm hệ thống giao thông phục vụ
sản xuất:
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
- Thông tin khác (nếu có): ...................................................................................................
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với
đất
- Loại cây trồng (thủy sản
nuôi trồng): ...............................; Năm trồng
(nuôi trồng):
...........
- Công trình xây dựng phục vụ sản xuất
nông nghiệp: Loại công trình: ...................................; năm xây dựng:
......................; giá trị của
công trình xây dựng: ...............................................
triệu
đồng.
- Tài sản khác (nếu có): .......................................................................................................
3. Các thông tin về thu nhập, chi phí
từ việc sử dụng đất
Thời gian
Nội dung
|
Năm 1/Vụ 1
|
Năm 2/Vụ 2
|
Năm 3/Vụ 3
|
01 Chu kỳ
khai thác
|
Thu nhập
|
|
|
|
|
Chi phí
|
|
|
|
|
|
..., ngày ... tháng ... năm ..........
NGƯỜI
ĐIỀU TRA
(Ký và ghi rõ
họ tên)
|
Ghi chú:
- (1) Ghi rõ tên
thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.
- (2) Hoặc thời điểm
trúng đấu giá.
- (3) Ghi rõ tên xứ
đồng.
- (4) Ghi rõ đất
trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối,
đất trồng rừng sản xuất, đất trồng cây công nghiệp, đất nông nghiệp khác.
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp dụng khi thu thập thông tin để định giá đất cụ thể đối
với đất phi nông nghiệp)
Tên xã (phường, thị trấn): ................................................................................................
Tên người được điều tra: .................................................................................................
- Địa chỉ(1) ..................................................................; thời điểm
chuyển nhượng(2): ...........
- Giá bất động sản chuyển nhượng:
.............................................
triệu
đồng/bất động sản
- Giá đất chuyển nhượng:
.......................... triệu đồng/thửa hoặc
........................ đồng/m2
- Giá thuê đất, giá thuê mặt bằng: ........................................................................
đồng/m2
- Thời điểm định giá: ............................................................................................................
- Nguồn thông tin: ................................................................................................................
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: ....................................; thửa đất số:
...................; diện tích:
..............
m2
- Địa chỉ thửa đất(3):
............................................................................................................
- Kích thước mặt tiền:
........................... m; kích thước chiều sâu thửa đất:
.................
m
- Hình thể thửa đất: hình chữ nhật □,
hình bình hành □, hình vuông □, hình thang xuôi □, hình thang ngược □, hình đa
giác □, hình chữ L □.
- Mục đích sử dụng đất: ......................................................................................................
- Khu vực, vị trí đất, giá đất theo bảng
giá đất: ...................................................................
- Khoảng cách gần nhất từ thửa đất đến:
+ Trung tâm hành chính: ............................m;
+ Cơ sở giáo dục: ......................................m;
+ Cơ sở y tế: ..............................................m;
|
+ Trung tâm thương mại, chợ: ....................m;
+ Cơ sở thể dục, thể thao: ..........................m;
+ Công viên, khu vui chơi giải trí: .................m.
|
- Điều kiện về giao thông: Độ rộng: ................m; cấp đường:
....................; kết cấu mặt đường: ....................................................; tiếp giáp với
mặt đường: ............................................;
- Điều kiện về cấp thoát nước: .........................................................................................;
- Điều kiện về cấp điện: ....................................................................................................;
- Các yếu tố liên
quan đến quy hoạch xây dựng (nếu có):
+ Hệ số sử dụng đất:
........................
+ Chỉ giới xây dựng:
.........................
|
+ Mật độ xây dựng:
....................................................
+ Giới hạn về chiều cao công trình xây
dựng:
............
|
+ Giới hạn số tầng hầm được xây dựng:
.......................................................................
|
- Hiện trạng môi trường: ...................................................................................................;
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất
phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập
quán của địa phương: .....................................................................................................
.............................................................................................................................................
- Thời hạn sử dụng đất:
......................................................................................................
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với
đất
2.1. Tài sản gắn liền với đất là công
trình xây dựng
- Nhà ở: Loại nhà: ...........................; cấp nhà: ...................; năm xây dựng:
.....................
- Diện tích xây dựng: ..................m2;
số tầng: ....................; diện tích
sàn sử dụng: .....m2
- Tài sản khác (nếu có): .......................................................................................................
2.2. Tài sản gắn liền với đất là cây
lâu năm, rừng trồng
- Loại cây trồng: Cây lâu năm □, Rừng trồng □, Cây công
nghiệp □.
- Diện tích: ..............................; Mật độ trồng:
...............................; Năm trồng: ................
- Giá trị khai thác còn lại của cây
lâu năm: .........................................................................
- Tổng chi phí đã đầu tư để trồng,
chăm sóc cây lâu năm/rừng đến thời điểm định giá:
...................................................................................................................................
............................................................................................................................................
|
..., ngày ... tháng ... năm
..........
NGƯỜI
ĐIỀU TRA
(Ký và ghi rõ
họ tên)
|
Ghi chú:
- (1) Ghi rõ tên
thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.
- (2) Hoặc thời điểm
trúng đấu giá.
- (3) Ghi rõ tên đường, tên
thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.
Mẫu
số 03
ĐƠN VỊ XÁC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
-------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
..............., ngày ... tháng ... năm ............
|
BÁO CÁO THUYẾT MINH XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIÁ ĐẤT
(Kèm theo Chứng
thư định giá đất số /CT-ĐGĐ ngày ... tháng ... năm .............)
1. Thửa đất, khu đất cần định giá
2. Mục đích định giá đất: Xác định giá
đất cụ thể khi Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất
trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn
sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây
dựng.
3. Thời điểm định giá đất
4. Căn cứ định giá đất
4.1. Căn cứ pháp lý để định giá đất
4.2. Căn cứ pháp lý của thửa đất, khu
đất cần định giá
5. Các thông tin về thửa đất, khu đất
cần định giá bao gồm: vị trí, địa điểm, diện tích, kích thước, hình thể, mục
đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình; loại đất và thời hạn sử
dụng; giá đất trong bảng giá đất.
6. Các thông tin về các yếu tố ảnh hưởng
đến giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
7. Đánh giá tình hình và kết quả điều
tra, tổng hợp thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất.
8. Lựa chọn, áp dụng phương pháp định
giá đất.
9. Trình tự, nội dung, kết quả xác định
giá đất theo phương pháp định giá đất được áp dụng.
ĐỊNH GIÁ
VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
(Ký
và ghi rõ họ, tên)
|
ĐẠI DIỆN
PHÁP NHÂN
(Ký
tên, đóng dấu)
|
Mẫu
số 04
TÊN TỔ CHỨC
CÓ CHỨC NĂNG TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT/ ĐƠN VỊ SỰ NGHIỆP CÔNG CÓ CHỨC NĂNG TƯ VẤN
GIÁ ĐẤT
-------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
Số: /CT-ĐGĐ
|
........., ngày ... tháng ... năm .......
|
CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Kính gửi: ..................................................
Căn cứ Luật
Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về giá đất;
Căn cứ Nghị định số .../2024/NĐ-CP
ngày ....tháng .... năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6
năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương
pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư
vấn xác định
giá đất;
Căn cứ Thông tư số .../2024/TT-BTNMT
ngày ... tháng
... năm 2023 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều
của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30
tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết
phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể
và tư vấn xác định giá đất;
Căn cứ Hợp đồng số .............................
1. Mục đích định giá đất
Xác định giá đất phục vụ mục đích ....
2. Thời điểm định giá đất
Tại thời điểm định giá đất (ngày ...
tháng .... năm....).
3. Cơ sở định giá đất
- Hồ sơ, giấy tờ pháp lý của thửa đất
cần định giá.
- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn
công, hồ sơ quyết toán công trình (nếu có).
- Các căn cứ pháp lý khác.
4. Thông tin của thửa đất, khu đất cần
định giá và tài sản gắn liền với đất
4.1. Thửa đất, khu đất cần định giá
- Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa lý;
địa chỉ thửa đất; số tờ bản đồ; số thửa đất.
- Diện tích (tổng diện tích, diện tích
từng phần); hình thể; kích thước.
- Mục đích và thời hạn sử dụng đất.
4.2. Nhà:
- Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện
tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.
- Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ
nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái...).
- Thực trạng: mô tả loại vật liệu,
thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận.
4.3. Tài sản khác gắn liền với đất:
- Các thông số kỹ thuật, thực trạng của
tài sản.
- Tình trạng pháp lý của tài sản.
5. Phương pháp định giá đất
Áp dụng phương pháp định
giá đất……………
6. Kết quả xác định giá đất (theo một
trong hai mục sau)
- Tổng giá trị thửa đất và tài sản gắn
liền với đất: .................................................(đồng)
- Giá trị nhà: .................................................(đồng)
- Giá trị tài sản khác gắn liền với đất:
...............................................................(đồng)
- Giá trị thửa đất: .........................................................................(đồng)
- Giá đất: ...................................................(đồng/m2)
(Viết bằng chữ: ..................................................................................................đồng/m2)
ĐỊNH GIÁ
VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
(Ký
và ghi rõ họ, tên)
|
ĐẠI DIỆN
PHÁP NHÂN
(Ký
tên, đóng dấu)
|