|
BỘ TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 5048/TCT-CS
V/v thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động
sản
|
Hà Nội, ngày 14
tháng 11 năm 2014
|
Kính gửi: Cục
Thuế tỉnh Đắk Lắk
Trả lời công văn số 2113/CT - THNVDT ngày 4/8/2014
của Cục Thuế tỉnh Đắk Lắk về việc giá đất để tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng
bất động sản của Công ty TNHH MTV Cà Phê Buôn Ma Thuột, Tổng cục Thuế có ý kiến
như sau:
- Tại điểm 1 mục IV Phần C Thông tư
số 128/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị
định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
Luật thuế thu nhập doanh nghiệp quy định về doanh thu đối với hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“Thu nhập chịu thuế được xác định bằng doanh thu
để tính thu nhập chịu thuế trừ chi phí chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền
thuê đất.
1. Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế từ chuyển
quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được xác định theo giá thực tế chuyển
nhượng giữa tổ chức kinh doanh chuyển quyền
sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất với
bên nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
1.1- Giá thực tế chuyển nhượng được xác định như
sau:
a- Theo giá ghi trên hóa đơn.
Trường hợp giá ghi trên hóa đơn thấp hơn số tiền thực tế mà bên chuyển quyền sử dụng đất,
chuyển quyền thuê đất nhận được thì giá thực tế chuyển nhượng là số tiền bên
chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất nhận được.
Trường hợp giá ghi trên hóa đơn hoặc số tiền thực
tế nhận được thấp hơn giá do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định.
b- Theo giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu
giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.
1.2- Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong
một số trường hợp được xác định như sau:
a- Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất,
chuyển quyền thuê đất cùng với kết cấu hạ tầng trên đất là toàn bộ số tiền thu
được, kể cả số tiền chuyển quyền sở hữu kết cấu hạ tầng và cho thuê kết cấu hạ
tầng trên đất.
b- Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất,
chuyển quyền thuê đất cùng với kết cấu hạ
tầng, công trình kiến trúc trên đất là số
tiền thu được không bao gồm số tiền nhượng bán công trình kiến trúc trên đất. Nếu
tổ chức kinh doanh không tách riêng được
số tiền nhượng bán công trình kiến trúc trên đất thì doanh thu để tính thu nhập
chịu thuế bao gồm cả số tiền nhượng bán công trình kiến trúc trên đất.”
- Tại Điều 17 Thông tư số 123/2012/TT-BTC
ngày 27/7/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế
thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 và hướng dẫn thi hành Nghị định số 124/2008/NĐ-CP
ngày 11/12/2008, Nghị định số 122/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định:
“Điều 17. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế
trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển
nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
1. Thu nhập chịu thuế.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động
chuyển nhượng bất động sản.
a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản.
a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng
chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm
cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua
bán bất động sản thấp hơn giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính
theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng
bất động sản.
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời
điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã
đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất,
xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp doanh nghiệp được nhà nước giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cơ
sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách
hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế
thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:
+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách
hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả
chi phí trích trước của phần dự toán hạng
mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh
nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp theo doanh thu trừ chi
phí.
+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách
hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê
khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được
tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh
nghiệp trong năm.
+ Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp quyết
toán lại số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp. Trường hợp số thuế thu nhập
doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thì
doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp
lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế
thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp
thừa....”
Tại khoản 2 Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
quy định:
“2. Sau khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở
theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9 của Nghị định này thì chủ đầu tư được
ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng đã được phân chia sản phẩm nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này để
thay thế cho các hợp đồng, văn bản đã ký trước đó. Hợp đồng mua bán nhà ở trong
trường hợp này và giấy xác nhận của Sở Xây dựng quy định tại khoản 1 Điều này
là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà
ở.”
Căn cứ các quy định nêu trên, nếu năm 2004 Công ty
TNHH MTV Cà Phê Buôn Ma Thuột ký kết hợp đồng góp vốn mua nhà với các khách
hàng, đến năm 2012, hai bên thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất thì căn cứ tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt
động chuyển nhượng bất động sản của Công ty thực hiện theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 123/2012/TT-BTC ngày 27/7/2012 của Bộ Tài
chính nêu trên.
Đề nghị Cục Thuế căn cứ quy định của pháp luật
trong từng thời điểm để hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện phù hợp.
Tổng cục Thuế trả lời để Cục Thuế tỉnh Đắk Lắk được
biết./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Vụ CST, Vụ PC, Cục QLCS (BTC);
- Vụ PC (TCT);
- Lưu VT, CS (3b).
|
KT. TỔNG CỤC
TRƯỞNG
PHÓ TỔNG CỤC TRƯỞNG
Cao Anh Tuấn
|