|
BỘ
TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 4142/TCT-
DNNCN
V/v: khai, nộp thuế TNCN từ chuyển
nhượng BĐS.
|
Hà Nội, ngày 11 tháng 10 năm 2019
|
Kính
gửi: Cục Thuế thành phố Hà Nội.
Tổng cục Thuế nhận được công văn số
66508/CT-QLĐ ngày 23/08/2019 của Cục Thuế thành phố Hà Nội vướng mắc về tiếp nhận,
xử lý hồ sơ khai, nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng căn hộ tại dự án công trình có chức năng hỗn hợp. Vấn đề này, Tổng cục Thuế
có ý kiến như sau:
Tại Khoản 5, Điều
3 Luật Thuế TNCN số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 của Quốc Hội
quy định về thu nhập chịu thuế: “Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ
thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền
sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền
thuê đất, thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được
từ chuyển nhượng bất động sản.”
Tại Khoản 3 Điều
32 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 của Quốc hội quy định thời hạn,
địa điểm nộp hồ sơ khai thuế: “3. Chậm nhất là ngày thứ mười, kể từ ngày
phát sinh nghĩa vụ thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế.”
Tại Khoản 1, Khoản
6 Điều 25 Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 07 năm
2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Quản lý thuế quy định địa điểm
nộp hồ sơ khai thuế:
“1. Người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế, hồ sơ khai phí, lệ phí
và khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước tại cơ quan
thuế quản lý trực tiếp, trừ trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều
này….
6. Trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo trình tự, thủ tục một
cửa liên thông thì địa điểm nộp hồ sơ khai thuế thực hiện theo trình tự, thủ tục
đó.”
Tại Khoản 5 Điều
21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 6 năm 2015 của Bộ
Tài chính sửa đổi, bổ sung Điều 16 Thông tư số
156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ
(sau đây gọi là Thông tư số 156/2013/TT-BTC) như sau: “5. Sửa đổi, bổ sung điểm
c và điểm d khoản 3 Điều 16
“c) Nơi nộp hồ sơ khai thuế
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp
ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp
cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu
nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
d) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng
không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười)
kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế
thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động
sản. Trường hợp cá nhân
nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá
nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”
Tại điểm e, Khoản
2 Điều 118 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm
2014 của Quốc Hội quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
“2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì
nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: ………;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận đối với
nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện
nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Tại Khoản 2 Điều
123 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của
Quốc Hội quy định giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại: “Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện
chưa nộp hồ sơ đề nghị
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có
trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng
mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên
chuyển nhượng hợp đồng
phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.”
Tại Khoản 4, Điều
81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định về xử lý chuyển tiếp đối với các quy định về giao dịch về nhà ở: “4. Trường hợp người mua nhà ở thương mại (bao gồm cả trường hợp hộ
gia đình, cá nhân
mua nhà ở thương mại làm nhà ở phục vụ tái định cư) nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ
sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan có thẩm quyền thì người mua nhà ở đó được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.”
Tại Điều 33
Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ
Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số
99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở hướng dẫn về trình tự, thủ tục chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
“1. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông tư này. Văn bản chuyển nhượng
hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu
tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp
đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có
thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
2. Việc công chứng, chứng thực văn
bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau:
a) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh
doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì
văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề
nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
…
3. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ
nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị
chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển
nhượng hợp đồng.
…
4. Các trường hợp chuyển nhượng hợp
đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.
5. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của
pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy
tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải
nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
a) Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở
đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải
kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số
nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư
theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những
nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;
b) Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.....”
Căn cứ các quy định nêu trên và hồ sơ thực tế phát sinh, đề nghị Cục thuế
thành phố Hà Nội phối hợp với cơ quan có thẩm quyền trên địa bàn (Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường ...) để xác định
nhà ở; nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai về
các điều kiện, thủ tục được phép chuyển nhượng theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ đó giải
quyết hồ sơ khai thuế của người nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật.
Tổng cục Thuế
trả lời để Cục
Thuế thành phố Hà Nội được biết./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Phó TCT Nguyễn Thế Mạnh (để báo cáo);
- Vụ Pháp chế (TCT);
- Website Tổng cục Thuế;
- Lưu: VT, DNNCN.
|
TL. TỔNG CỤC
TRƯỞNG
KT. VỤ TRƯỞNG VỤ QLT DNNVV VÀ HKD, CN
PHÓ VỤ TRƯỞNG
Lý Thị Hoài Hương
|