|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH CÀ MAU
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 65/2024/QĐ-UBND
|
Cà Mau, ngày 20
tháng 12 năm 2024
|
QUYẾT ĐỊNH
QUY
ĐỊNH MỘT SỐ YẾU TỐ KHÁC HÌNH THÀNH DOANH THU PHÁT TRIỂN VÀ CHI PHÍ PHÁT TRIỂN
KHI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ; CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH CÀ MAU
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU
Căn cứ Luật Tổ chức chính
quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương
ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật ngày 22 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm
2020;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18
tháng 01 năm 2024;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật
Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số
32/2024/QH15 ngày 29 tháng 6 năm 2024;
Căn cứ Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở
Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 498/TTr-STNMT ngày 20 tháng 12 năm
2024 (kèm theo Báo cáo số 797/BC-STNMT ngày 20 tháng 12 năm 2024); ý kiến của
các Thành viên Ủy ban nhân dân tỉnh.
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Quyết định này quy định cụ thể
một số yếu tố hình thành doanh thu phát triển, chi phí phát triển khi xác định
giá đất theo phương pháp thặng dư theo quy định tại điểm đ khoản 2, điểm đ
khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính
phủ quy định về giá đất; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch
tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại và khoản 3 Điều
8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng
quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa
đổi, bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền
xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức có chức năng tư vấn
xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức, cá nhân khác có liên
quan.
Điều 3. Tỷ lệ bán hàng, tỷ
lệ lấp đầy, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản
phẩm, dịch vụ để ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất khi
xác định giá đất theo phương pháp thặng dư theo quy định tại điểm đ khoản 2
Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
1. Tỷ lệ bán hàng
Tỷ lệ bán hàng áp dụng để ước
tính doanh thu phát triển đối với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở,
đất ở có nhà ở đã xây sẵn và căn hộ chung cư được quy định như sau:
|
STT
|
Thời gian bán hàng
|
Tỷ lệ bán hàng
(% lần lượt theo từng năm)
|
|
Dự án thuộc địa bàn thành phố Cà Mau
|
Dự án thuộc địa bàn các huyện
|
|
1
|
01 năm
|
100
|
100
|
|
2
|
02 năm
|
50-50
|
40-60
|
|
3
|
03 năm
|
10-50-40
|
5-45-50
|
|
4
|
04 năm
|
10-30-35-25
|
5-30-30-35
|
|
5
|
05 năm
|
5-30-30-20-15
|
5-25-25-25-20
|
|
6
|
06 năm
|
5-30-30-15-15-5
|
5-25-25-15-15-15
|
2. Tỷ lệ lấp đầy
Tỷ lệ lấp đầy áp dụng để ước
tính doanh thu phát triển đối với các loại hình cho thuê mặt bằng; cho thuê sàn
dịch vụ - thương mại, văn phòng, căn hộ; kinh doanh khách sạn; cho thuê nhà
xưởng; bãi giữ xe và các loại hình dịch vụ, thương mại khác được quy định như
sau:
a) Tỷ lệ lấp đầy trong thời
gian xây dựng là 0%.
b) Tỷ lệ lấp đầy sau khi kết
thúc thời gian xây dựng:
Đối với dự án trên địa bàn
thành phố Cà Mau: năm đầu tiên là 60%, năm thứ hai là 70%, năm thứ ba là 80%,
năm thứ tư và các năm tiếp theo đến hết thời gian sử dụng đất là 90%.
Đối với dự án trên địa bàn các huyện:
năm đầu tiên là 50%, năm thứ hai là 60%, năm thứ ba là 70%, năm thứ tư là 80%,
năm thứ năm và các năm tiếp theo đến hết thời gian sử dụng đất là 90%.
3. Thời gian bán hàng, thời
điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ đối với trường hợp trong
các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư
hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán
hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
Tổ chức thực hiện định giá đất
căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng
cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đề xuất để Hội đồng thẩm định
giá đất xem xét, quyết định. Thời gian bán hàng không quá 06 năm.
Điều 4. Tỷ lệ % để xác định
chi phí kinh doanh, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn
chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để
ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất khi xác định giá đất
theo phương pháp thặng dư theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số
71/2024/NĐ-CP
1. Tỷ lệ % để xác định chi phí
kinh doanh
a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
bán hàng được tính bằng 2% trên doanh thu.
b) Chi phí quản lý vận hành
được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu, cụ thể: loại hình cho thuê nhà xưởng là
0%; loại hình bãi giữ xe là 5%; loại hình cho thuê sàn dịch vụ - thương mại,
văn phòng, cho thuê căn hộ, kinh doanh khách sạn và các loại hình dịch vụ,
thương mại khác là 10%.
2. Tỷ lệ % để xác định chi phí
lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh là 13%.
3. Thời gian xây dựng, tiến độ
xây dựng đối với trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ
mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu
tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng
Tổ chức thực hiện định giá đất
căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng
cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đề xuất để Hội đồng thẩm định
giá đất xem xét, quyết định.
Điều 5. Các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để
xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ
chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại khoản 3 Điều
8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định
mức tương đồng nhất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa
đất, khu đất
Tiêu chí xác định là khoảng
cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục
vào đào tạo, thể dục thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí, nghĩa trang,
nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng. Mức độ chênh lệch tối đa không quá 25%.
b) Điều kiện về giao thông: độ
rộng đường, kết cấu kết mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường.
Độ rộng mặt đường (bao gồm cả
vỉa hè) tiếp giáp với thửa đất, khu đất. Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20%.
Kết cấu mặt đường (gồm kết cấu
nhựa, đan, bê tông, đá cấp phối, đất) tiếp giáp với thửa đất, khu đất. Mức độ
chênh lệch tối đa không quá 20% (lấy kết cấu mặt đường chuẩn là đường nhựa
bằng 100%).
Số mặt đường tiếp giáp của thửa
đất, khu đất. Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20% (lấy chuẩn là tiếp giáp
01 mặt tiền đường bằng 100%).
c) Điều kiện về cấp thoát nước,
cấp điện
Điều kiện cấp nước (gồm: tốt,
trung bình, kém). Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20% (lấy chuẩn là điều
kiện cấp nước tốt bằng 100%).
Điều kiện thoát nước (gồm: tốt,
trung bình, kém). Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20% (lấy chuẩn là điều kiện
thoát nước tốt bằng 100%).
Điều kiện cấp điện (gồm: ổn
định, trung bình, không ổn định). Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20% (lấy
chuẩn là điều kiện cấp điện tốt bằng 100%).
d) Diện tích, kích thước, hình
thể của thửa đất, khu đất
Diện tích thửa đất, khu đất xác
định bằng diện tích trong hồ sơ địa chính. Mức độ chênh lệch tối đa không quá
20%.
Chiều rộng mặt tiền được xác
định bằng chiều rộng mặt tiếp giáp với đường, trường hợp thửa đất, khu đất có
nhiều mặt tiếp giáp đường thì xác định theo chiều rộng mặt tiền tiếp giáp với
đường lớn nhất. Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20%.
Chiều sâu thửa đất, khu đất
được xác định từ mặt tiếp giáp đường đến điểm xa nhất của thửa đất, khu đất,
trường hợp khó xác định chiều sâu của thửa đất do hình dáng bất định hình của
thửa đất, khu đất thì chiều sâu sẽ được tính gấp đôi khoảng cách từ mặt tiếp
giáp với đường chính cho đến giữa tâm của thửa đất. Mức độ chênh lệch tối đa:
20%.
Hình thể của thửa đất, khu đất
được xác định gồm: hình vuông vắn; hình không vuông vắn; hình nhiều góc, cạnh.
Mức độ chênh lệch tối đa: 20% (lấy hình thể chuẩn là thửa đất vuông vắn bằng
100%).
đ) Các yếu tố liên quan đến quy
hoạch xây dựng, gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới
hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng xác
định theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt (nếu có). Mức độ chênh lệch tối đa không quá 15%.
e) Hiện trạng môi trường, an
ninh
Mức độ bụi, tiếng ồn, ô nhiễm
không khí và nguồn nước; gần khu nghĩa trang, khu xử lý rác thải; mật độ dân
cư. Mức độ chênh lệch tối đa không quá 15%.
Tình trạng an ninh khu vực. Mức
độ chênh lệch tối đa không quá 15%.
g) Thời hạn sử dụng đất
Tiêu chí xác định là thời hạn
sử dụng đất còn lại theo hồ sơ địa chính. Mức độ chênh lệch tối đa không quá
20%.
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng
đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập
quán của địa phương
Mức độ chênh lệch tối đa không
quá 20%.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định
mức tương đồng nhất định đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi
Tiêu chí xác định là số lượng
sản phẩm chính thu được tính trên một đơn vị diện tích gieo trồng, chăn nuôi
hoặc diện tích thu hoạch của loại cây trồng, vật nuôi trong một vụ sản xuất
hoặc cả năm, gồm: tốt, trung bình, kém. Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20% (lấy
chuẩn là năng suất, sản lượng tốt bằng 100%).
b) Vị trí đặc điểm của thửa
đất, khu đất
Tiêu chí xác định là khoảng
cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. Mức độ chênh lệch tối đa
không quá 20%.
c) Điều kiện giao thông phục vụ
sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện
về địa hình.
Độ rộng mặt đường (bao gồm cả
vỉa hè). Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20%.
Phân cấp đường theo quy định
của pháp luật. Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20%.
Kết cấu mặt đường (gồm kết cấu
nhựa, bê tông, đá cấp phối, đất) tiếp giáp với thửa đất, khu đất. Mức độ chênh
lệch tối đa không quá 20% (lấy kết cấu mặt đường chuẩn là đường nhựa bằng
100%).
Điều kiện địa hình được xác
định thông qua độ dốc của thửa đất so với đường giao thông trong khu vực lân
cận. Cách xác định địa hình như sau: trường hợp thửa đất có độ cao mặt nền
tương đối thấp so với đường giao thông trong khu vực hoặc khu vực lân cận được
xác định là địa hình thấp; trường hợp thửa đất có độ cao mặt nền tương tự độ
cao so với đường giao thông trong khu vực hoặc khu vực lân cận được xác định là
địa hình bằng phẳng; trường hợp thửa đất có mặt nền cao hơn so với đường giao
thông trong khu vực hoặc khu vực lân cận được xác định là địa hình cao. Mức độ
chênh lệch tối đa: 20%.
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ
đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao
đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn
cứ vào thời hạn sử dụng đất.
Tiêu chí xác định là thời hạn
sử dụng đất còn lại theo hồ sơ địa chính. Mức độ chênh lệch tối đa không quá
20%.
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng
đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập
quán của địa phương
Mức độ chênh lệch tối đa: 20%.
3. Cách thức điều chỉnh đối với
từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Tổ chức thực hiện định giá đất
điều chỉnh giá đất của thửa đất, khu đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%) thực
hiện theo nguyên tắc được quy định tại khoản 6 Điều 4 của Nghị định số
71/2024/NĐ-CP và không vượt quá mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định được quy định tại khoản
1, khoản 2 Điều này.
Điều 6. Điều khoản thi hành
1. Quyết định này có hiệu lực
thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.
2. Đối với trường hợp phương án
giá đất đã trình Ủy ban nhân dân tỉnh trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi
hành thì tiếp tục thực hiện các bước công việc theo quy định mà không điều chỉnh
theo Quyết định này.
3. Trong quá trình thực hiện,
nếu có phát sinh vấn đề khó khăn, vướng mắc, đề nghị các cơ quan, đơn vị có
liên quan kịp thời phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp, nghiên
cứu, đối chiếu quy định, báo cáo, tham mưu, đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh xem
xét, quyết định.
4. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân
dân tỉnh; Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất các cấp; Chánh Thanh tra tỉnh;
Cục trưởng Cục Thuế tỉnh; Cục trưởng Cục Thống kê tỉnh; Giám đốc các Sở: Tài
chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư; Chủ tịch Ủy ban
nhân dân các huyện, thành phố Cà Mau; các cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên
quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 6;
- Văn phòng Chính phủ;
- Cục Kiểm tra VBQPPL - Bộ Tư pháp;
- Vụ Pháp chế - Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Bộ Tài chính;
- Bộ Xây dựng;
- Thường trực Tỉnh ủy;
- Thường trực HĐND tỉnh;
- CT, các PCT UBND tỉnh;
- BTT UBMTTQ Việt Nam tỉnh;
- LĐVP UBND tỉnh;
- Sở Tư pháp (Tự kiểm tra);
- Cổng Thông tin điện tử tỉnh;
- Các phòng NC-TH;
- Lưu: VT, KT(02), Ktr70/01.
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Lâm Văn Bi
|