|
Kính
gửi:
|
- Ủy ban nhân dân các quận, huyện;
- Chi Cục Thuế các quận, huyện.
|
Sở Tài nguyên và Môi trường nhận được
công văn của Chi Cục Thuế các quận, huyện về các tổ chức sử dụng đất sản xuất,
kinh doanh nhưng chưa có quyết định thuê đất và hợp đồng thuê đất hoặc đã hết
thời hạn thuê đất, theo đó đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường có ý kiến về việc
“các đơn vị trên có được tiếp tục sử dụng đất thuê và có đủ điều kiện được
ký hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”. Song song đó, các
tổ chức là chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở đã bán nhà và chuyển quyền
sử dụng đất cho khách hàng nhưng chậm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận để
chuyển nhượng cho khách hàng, gây bức xúc cho người dân đã mua nhà - đất của
các dự án phát triển nhà ở.
Để việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng
đất được nề nếp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp của người sử dụng đất cũng như
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước, nghĩa vụ của chủ đầu
tư dự án phát triển nhà ở đối với khách hàng đã mua nhà và nhận chuyển quyền sử
dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có ý kiến như sau:
I. Pháp luật đất
đai về đăng ký quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất khi hết hạn sử dụng và xử
lý đối với các trường hợp không thực hiện thủ tục đăng ký và gia hạn sử dụng đất:
Theo Điều 107 Luật Đất đai năm 2003,
tổ chức sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 9 và khoản 10
Điều 38 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước sẽ thu hồi đất đối với người sử dụng đất
cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đối với đất được Nhà nước
giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn sử dụng.
Theo điểm b khoản 2 Mục II Thông tư số
09/2006/TT-BTNMT về hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trường
hợp công ty nhà nước đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sau khi
hoàn thành việc cổ phần hoá Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thanh lý hợp
đồng thuê đất đã ký trước đối với Nhà nước (nếu có) và ký hợp đồng thuê đất với
công ty cổ phần trước khi giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo điểm c khoản 2 Điều 5 Quyết định
số 35/2009/QĐ-UBND ngày 06 tháng 5 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố về
ban hành Quy định về trình tự, thủ tục công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với tổ chức đang sử dụng đất trên địa bàn thành phố, trường hợp tổ
chức sử dụng đất sản xuất, kinh doanh nhưng không phù hợp quy hoạch chi tiết được
phê duyệt thì vẫn ký hợp đồng thuê đất ngắn hạn hàng năm với Sở Tài nguyên và
Môi trường cho đến khi quy hoạch được triển khai; cũng theo điểm d khoản 2 Điều
này, trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thời điểm để tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày công ty cổ
phần đăng ký kinh doanh.
Theo khoản 1 Điều 38 Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch
sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì trước
khi hết hạn sử dụng đất sáu (06) tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử
dụng đất nộp đơn đề nghị gia hạn sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường để
được xem xét gia hạn.
Theo quy định tại Điều 15 Nghị định số
105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai, trường hợp tổ chức sử dụng đất không đăng ký quyền
sử dụng đất lần đầu, không đăng ký biến động quyền sử dụng đất hoặc không đăng
ký gia hạn khi hết hạn sử dụng đất thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức
phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng và bị
buộc phải thực hiện đúng thủ tục hành chính (đăng ký) theo quy định của pháp luật
về đất đai. Theo Điều 25 và Điều 26 Nghị định số 105/2009/NĐ-CP , việc xử phạt
vi phạm hành chính thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (phạt
tiền đến hai triệu (2.000.000) đồng), Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện (phạt
tiền đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng) và của Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên
và Môi trường (phạt tiền đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng).
Theo Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24
tháng 8 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ, chính quyền địa phương các cấp có
trách nhiệm tổ chức kiểm tra việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với tất cả tổ
chức đang sử dụng đất, nhất là các dự án phát triển nhà ở để xử phạt nghiêm khắc
các trường hợp không kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
Tại Công văn số 3987/BTNMT-TCQLĐĐ
ngày 28 tháng 10 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về thực hiện Chỉ thị
1474/CT-TTg cũng đã yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã và các cơ quan có liên quan
kiểm tra xử phạt đối với những trường hợp đang sử dụng đất mà không kê khai
đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu hoặc không đăng ký biến động đất đai theo quy
định tại Điều 15 Nghị định số 105/2009/NĐ-CP , nhằm nâng cao ý thức trách nhiệm
của người sử dụng đất và đảm bảo bảo việc đăng ký đất đai được tuân thủ thành nề
nếp.
II. Các quy định
pháp luật có liên quan đến thu tiền thuê đất:
Theo điểm 3 Mục III Chỉ thị số
14/CT-UB-NC ngày 29 tháng 4 năm 1996 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc tổ
chức kê khai, đăng ký và thu tiền thuê đất trên địa bàn thành phố đối với các
đơn vị và cá nhân sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh ngoài nông nghiệp,
thời điểm áp dụng thu tiền thuê đất tính từ ngày 01/01/1996 cho các đơn vị sử dụng
đất thuộc diện thuê đất, dù trước đây có hợp đồng hoặc chưa có hợp đồng thuê đất.
Theo điểm 2 Mục I Phần D Thông tư số
120/2005/TT-BTC ngày ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước, đối với trường hợp đang sử dụng đất thuê, mặt nước
thuê trước ngày Nghị định số 142/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà thuộc trường
hợp phải xác định lại đơn giá thuê đất, thuê mặt nước thì căn cứ vào kết quả
xác định lại đơn giá thuê do cơ quan tài chính (Ủy ban nhân dân) cùng cấp gửi đến;
cơ quan tài nguyên - môi trường điều chỉnh lại đơn giá thuê, cơ quan thuế xác định
lại tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp theo đơn giá mới, gửi Thông báo cho
người có nghĩa vụ phải nộp theo hướng dẫn tại diêm 1 Mục I Phần này.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Quyết
định số 35/2009/QĐ-UBND ngày ngày 06 tháng 5 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành
phố về ban hành Quy định về trình tự, thủ tục công nhận và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với tổ chức đang sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh, trong thời gian chưa ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi
trường, tổ chức kinh tế sử dụng đất cơ sở sản xuất, kinh doanh tạm thời kê khai
nộp tiền thuê đất theo hiện trạng tại Chi Cục Thuế quận, huyện nơi khu đất tọa
lạc. Thời điểm để tính tiền thuê đất là thời điểm tổ chức bắt đầu sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 4 Quyết định số
14/2012/QĐ-UBND ngày 16 tháng 4 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố về đơn
giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đơn giá thuê đất
của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định, thì Sở Tài chính quyết
định đơn giá thuê đất cho thời hạn tiếp theo.
Theo điểm a, điểm b và điểm c khoản 2
Điều 5 Quyết định số 14/2012/QĐ-UBND , đối với trường hợp thuê đất trước ngày 01
tháng 01 năm 2006 mà chưa xác định đơn giá thuê đất thì Cục Thuế thành phố căn
cứ quy định của pháp luật của thời điểm trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 để xác
định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước và thu tiền thuê đất theo quy định (điểm
a), trường hợp chưa xác định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước từ ngày 01 tháng
01 năm 2006 đến trước ngày 01 tháng 10 năm 2009 thì giao Sở Tài chính hoặc Ủy
ban nhân dân quận - huyện (tùy theo thẩm quyền) xác định đơn giá thuê đất, thuê
mặt nước theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm
2005 của Chính phủ và Quyết định số 107/2006/QĐ-UBND ngày 17 tháng 7 năm 2006 của
Ủy ban nhân dân Thành phố để xác định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước (điểm b)
và từ ngày 01 tháng 10 năm 2009 đến trước ngày 01 tháng 3 năm 2011 cũng giao Sở
Tài chính hoặc Ủy ban nhân dân quận - huyện (tùy theo thẩm quyền) xác định đơn
giá thuê đất theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm
2009 của Chính phủ và Quyết định số 107/2006/QĐ-UBND ngày 17 tháng 7 năm 2006 của
Ủy ban nhân dân thành phố để xác định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước (điểm c).
Cũng theo điểm a khoản 2 Điều 7 Quyết
định số 14/2012/QĐ-UBND , Cục Thuế Thành phố và Chi cục Thuế quận - huyện có
trách nhiệm thường xuyên rà soát, phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường
quận - huyện tổng hợp các trường hợp đang thuê đất trên địa bàn, nhằm xác định
các trường hợp thuê đất đã hết thời hạn ổn định, có văn bản báo cáo, đề xuất cụ
thể của từng trường hợp gửi Sở Tài chính để quyết định điều chỉnh đơn giá thuê
đất.
Căn cứ quy định pháp luật đã nêu, Sở
Tài nguyên và Môi trường nhận thấy:
- Tất cả các tổ chức đang sử dụng đất
có nghĩa vụ và trách nhiệm phải kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất (đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất);
- Các tổ chức đang sử dụng đất sản xuất,
kinh doanh đều phải nộp tiền thuê đất trong thời gian sử dụng đất (trừ các tổ
chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất);
- Tất cả các tổ chức đang sử dụng đất
sản xuất, kinh doanh, nếu sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vẫn ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và
Môi trường theo hình thức thuê đất ngắn hạn hàng năm cho đến khi Nhà nước thu hồi
đất để thực hiện quy hoạch;
- Các doanh nghiệp cổ phần hóa từ
doanh nghiệp Nhà nước đều phải ký lại Hợp đồng thuê đất mới với Sở Tài nguyên
và Môi trường để xác định lại thời hạn sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về tiền
thuê đất, thuê mặt nước;
- Thời điểm để tính đơn giá thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước theo quy định pháp luật có liên quan về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước.
Do đó, nhằm đảm bảo tất cả các tổ chức
sử dụng đất đều phải đăng ký quyền sử dụng đất (đăng ký lần đầu và đăng ký biến
động về sử dụng đất), thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất đối
với Nhà nước và các tổ chức là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải đăng ký cấp
Giấy chứng nhận để chuyển nhượng cho khách hàng mua nhà ở và nhận chuyển quyền
sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị Ủy ban nhân dân các quận, huyện:
- Giao Phòng Tài nguyên và Môi trường
chủ trì, phối hợp với Thanh tra Nhà nước quận - huyện, Phòng Quản lý Đô thị,
Phòng Kinh tế, Chi Cục Thuế và Ủy ban nhân dân phường - xã - thị trấn trực thuộc,
căn cứ Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tổ chức kiểm tra, đôn đốc, nhắc
nhở các tổ chức đang sử dụng đất kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất (nhất là
các tổ chức là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở và các tổ chức sử dụng đất sản
xuất - kinh doanh); trường hợp các tổ chức vẫn không thực hiện kê khai, đăng ký
cấp Giấy chứng nhận, ký Hợp đồng thuê đất lần đầu, không đăng ký biến động về sử
dụng đất và gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng thì xử phạt vi phạm
hành chính theo quy định; ngoài hình thức phạt tiên còn buộc tổ chức sử dụng đất
phải thực hiện đúng thủ tục hành chính (đăng ký) theo quy định của pháp luật về
đất đai. Trường hợp xét thấy cần thiết phải thu hồi đất thì báo cáo, đề xuất
trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét thu hồi đất;
- Chỉ đạo Chi Cục Thuế trực thuộc chủ
động phối hợp với Sở Tài chính, Cục Thuế thành phố, căn cứ các quy định pháp luật
có liên quan về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước để thu, truy thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước của các tất cả tổ chức sử dụng đất sản xuất, kinh doanh (trừ trường
hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất) mà không chờ tổ chức
phải có Quyết định cho thuê đất và ký Hợp đồng thuê đất trước với Sở Tài nguyên
và Môi trường;
- Chỉ đạo Chi Cục Thuế trực thuộc chủ
trì, phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường thường xuyên rà soát, tổng hợp
các trường hợp đang thuê đất trên địa bàn để thực hiện thu, truy thu tiền thuê
đất theo quy định; đối với các trường hợp thuê đất đã hết thời hạn ổn định giá
thuê, có văn bản báo cáo, đề xuất cụ thể từng trường hợp gửi Sở Tài chính để
quyết định điều chỉnh đơn giá thuê đất, làm cơ sở thu, truy thu tiền thuê đất.
- Đối với các trường hợp tổ chức sử dụng
đất chưa có quyết định thuê đất, chưa có hợp đồng thuê đất hay đã hết thời hạn
thuê đất, ngoài việc thực hiện thu, truy thu tiền thuê đất và xử phạt vi phạm
hành chính về đất đai theo quy định, Chi Cục Thuế hoặc Phòng Tài nguyên và Môi
trường quận - huyện chuyển danh sách các trường hợp này cho Sở Tài nguyên và
Môi trường để cùng có biện pháp xử lý;
- Đối với tổ chức sử dụng đất sản xuất,
kinh doanh nợ đọng tiền thuê đất kéo dài với số tiền thuê đất lớn, chỉ đạo Chi
Cục Thuế báo cáo để trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, xử lý thu hồi đất;
- Đối với đất sản xuất, kinh doanh của
cơ sở, hộ gia đình, cá nhân trước đây ký Hợp đồng thuê đất với Sở Địa chính, Sở
Địa chính - Nhà đất hay Sở Tài nguyên và Môi trường, nếu cơ sở, hộ gia đình, cá
nhân vẫn còn hoạt động (chưa giải thể hoặc chưa chuyển đổi loại hình doanh nghiệp),
trên cơ sở đơn giá thuê đất mới, chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường ký Phụ
lục Hợp đồng thuê đất điều chỉnh đơn giá thuê đất và Chỉ đạo Chi Cục Thuế thu,
truy thu tiền thuê đất theo quy định.
Về phía Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ
hỗ trợ và tạo mọi điều kiện thuận lợi trong công tác kê khai, đăng ký cấp Giấy
chứng nhận và ký Hợp đồng thuê đất đối với các tổ chức đang sử dụng đất, nhất
là đối với các tổ chức là chủ đầu dự án phát triển nhà ở, nhằm phấn đấu hoàn
thành công tác cấp Giấy chứng nhận theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ
thị số 1474/CT-TTg. Đối với việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kê
khai, đăng ký quyền sử dụng đất, Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tích
cực hỗ trợ Ủy ban nhân dân các quận, huyện khi có yêu cầu, đồng thời cũng chủ động
kiểm tra, đôn đốc, nhắc nhở và xử phạt đối với các trường hợp điển hình, gây bức
xúc trong dư luận xã hội.
Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị Ủy
ban nhân dân các quận, huyện quan tâm chỉ đạo thực hiện.
(Đính kèm Danh sách các tổ chức sử
dụng đất sản xuất kinh doanh nhưng chưa có quyết định thuê đất và hợp đồng thuê
đất hoặc đã hết thời hạn thuê đất để Ủy ban nhân dân các quận - huyện chỉ đạo
các Phòng ban trực thuộc xem xét, xử lý).
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (để báo cáo);
- UBND thành phố (để báo cáo);
- Sở Tài chính (để phối hợp thực hiện);
- Cục Thuế thành phố (để phối hợp thực hiện);
- Ban Giám đốc Sở;
- Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố;
- Lưu: VT, P. QLSDĐ (Việt).
|
KT.
GIÁM ĐỐC
PHÓ GIÁM ĐỐC
Nguyễn Hoài Nam
|