|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH THANH HÓA
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
87/2024/QĐ-UBND
|
Thanh Hóa, ngày
27 tháng 12 năm 2024
|
QUYẾT ĐỊNH
VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY
ĐỊNH VỀ CÁC YẾU TỐ LÀM CĂN CỨ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THANH
HÓA
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH THANH HÓA
Căn cứ Luật Tổ chức Chính quyền địa phương ngày 19/6/2015;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức
Chính quyền địa phương ngày 22/11/2019;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật
ngày 22/6/2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Ban hành văn bản quy
phạm pháp luật ngày 18/6/2020;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18/01/2024;
Luật sửa đổi, bổ sung một số đ iều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số
29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số
32/2024/QH15;
Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024
của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại
Tờ trình số 1942/TTr-STNMT ngày 25/12/2024 (kèm theo Báo cáo thẩm định số 924/BCTĐ-STP
ngày 28/10/2024 của Sở Tư pháp).
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy
định về các yếu tố làm căn cứ xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thanh
Hoá.
Điều 2. Quyết định có hiệu lực thi hành kể
từ ngày ký.
Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Giám đốc Sở Tài nguyên
và Môi trường, Giám đốc Sở Tài chính, Giám đốc Sở Tư pháp, Giám đốc Sở Kế hoạch
và Đầu tư, Giám đốc Sở Xây dựng, Giám đốc Sở Văn hoá, Thể thao và Du lịch, Giám
đốc Sở Công Thương, Cục trưởng Cục Thuế tỉnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh
Thanh Hoá, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố và Thủ trưởng
các ngành, đơn vị có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 2 Quyết định;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường; (để b/c);
- Cục kiểm tra văn bản QPPL - Bộ Tư pháp; (để b/c);
- Thường trực Tỉnh uỷ; (để b/c);
- Thường Trực HĐND tỉnh; (để b/c);
- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh;
- Chủ tịch, các Phó Chủ tịch UBND tỉnh;
- Ủy ban MTTQ và các đoàn thể cấp tỉnh;
- Các Ban của Tỉnh ủy;
- Các Ban của HĐND tỉnh;
- Các huyện, thị, thành ủy;
- TTr HĐND các huyện, thị xã, thành phố;
- Công báo tỉnh;
- Cổng thông tin điện tử tỉnh Thanh Hóa;
- Lưu: VT, KTTC.
QDYTĐGĐ 24-10
|
TM. UỶ BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Nguyễn Văn Thi
|
QUY ĐỊNH
VỀ CÁC YẾU TỐ LÀM
CĂN CỨ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THANH HOÁ
(Kèm theo Quyết định số 87/2024/QĐ-UBND ngày 27/12/2024 của UBND tỉnh Thanh
Hoá)
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Quy định này quy định cụ thể các yếu tố ước tính doanh
thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo
phương pháp thặng dư tại điểm đ khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 6 và các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa, cách thức điều chỉnh của từng
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày
27/6/2024 của Chính phủ trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất
đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất;
2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất; cá nhân hành
nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức, đơn vị, cá nhân có liên quan đến việc
xác định giá đất cụ thể.
Điều 3. Nguyên tắc áp dụng các yếu tố ước tính
doanh thu phát triể n, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá
theo phương pháp thặng dư
1. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu
tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận
dự án đầu tư, phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã xác định thời gian xây
dựng, tiến độ xây dựng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh
doanh sản phẩm, dịch vụ, tỷ lệ bán hàng thì căn cứ vào tiến độ, tỷ lệ đã được
quy định trong các văn bản đó để thực hiện.
2. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu
tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận
dự án đầu tư, phương án đấu giá quyền sử dụng đất chưa xác định thời gian xây
dựng, tiến độ xây dựng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ
bán hàng, tỷ lệ lấp đầy thì thực hiện theo quy định tại Điều 4 quy định này.
3. Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ
của dự án đầu tư thì thời gian xây dựng, tỷ lệ bán hàng xác định theo quy mô
diện tích, số lượng sản phẩm khai thác (căn hộ, nhà ở) đối với từng quyết định
giao đất, cho thuê đất đảm bảo phù hợp với chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời
thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư,
phương án đấu giá quyền sử dụng đất và quy mô được quy định tại các Phụ lục ban
hành kèm theo Quy định này.
Điều 4. Quy định các yếu tố ước tính doanh thu
phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương
pháp thặng dư
1. Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng
cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu,
trong đó:
a) Chi phí quảng cáo, bán hàng của dự án (không bao
gồm doanh thu từ trông giữ xe) bằng 1% doanh thu.
b) Chi phí quản lý, vận hành được tính bằng tỷ lệ %
trên doanh thu:
- Đối với hoạt động kinh doanh cho thuê sàn Dịch vụ
thương mại, văn phòng: bằng 10% doanh thu.
- Đối với hoạt động kinh doanh trông giữ xe: bằng 5%
doanh thu.
- Đối với hoạt động kinh doanh cho thuê phòng nghỉ,
khách sạn, căn hộ du lịch và các dịch vụ nghỉ dưỡng: bằng 35% doanh thu.
- Đối với hoạt động kinh doanh cho thuê nhà xưởng, kho
bãi: bằng 5% doanh thu.
c) Đối với dự án sân golf: Chi phí kinh doanh (bao gồm:
chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành) bằng 50%
doanh thu.
2. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có
tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 11% nhân
với tổng của chi phí đầu tư xây dựng dự án, chi phí kinh doanh và giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
3. Quy định về các yếu tố ước tính chi phí, doanh
thu phát triển
a) Các yếu tố ước tính chi phí phát triển phần hạ tầng
kỹ thuật đối với dự án nhà ở quy định tại Phụ lục 01.
b) Các yếu tố ước tính chi phí và doanh thu phát triển
phần nhà ở đối với dự án nhà ở chia lô quy định tại Phụ lục 02.
c) Các yếu tố ước tính chi phí và ước tính doanh
thu phát triển phần nhà ở đối với dự án nhà ở chung cư quy định tại Phụ lục 03.
d) Đối với dự án dịch vụ thương mại, sản xuất kinh doanh
(không bao gồm dự án khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp):
d1) Các yếu tố ước tính chi phí phát triển quy định
tại Phụ lục 04.
d2) Các yếu tố ước tính doanh thu phát triển:
- Tại thành phố Thanh Hoá, thành phố Sầm Sơn: Doanh
thu tính từ sau năm đầu tư hoàn thành công trình (tính vào cuối năm) với tỷ lệ lấp
đầy các năm lần lượt là 50%, 60%, 70% và ổn định là 80% cho các năm còn lại.
- Tại địa bàn phường, thị trấn đồng bằng (trừ thành
phố Thanh Hoá, thành phố Sầm Sơn): Doanh thu tính từ sau năm đầu tư hoàn thành công
trình (tính vào cuối năm) với tỷ lệ lấp đầy các năm lần lượt là 40%, 50%, 60%
và ổn định là 70% cho các năm còn lại.
- Tại địa bàn xã đồng bằng, thị trấn miền núi:
Doanh thu tính từ sau năm đầu tư hoàn thành công trình (tính vào cuối năm) với
tỷ lệ lấp đầy các năm lần lượt là 30%, 40%, 50% và ổn định là 60% cho các năm
còn lại.
- Tại địa bàn xã miền núi: Doanh thu tính từ sau
năm đầu tư hoàn thành công trình (tính vào cuối năm) với tỷ lệ lấp đầy các năm
lần lượt là 25%, 35%, 45% và ổn định là 50% cho các năm còn lại.
e) Các yếu tố ước tính chi phí và doanh thu phát triển
đối với dự án Khu công nghiệp, cụm công nghiệp quy định tại Phụ lục 05.
4. Tỷ lệ lấp đầy đối với trường hợp cho thuê phòng khách
sạn, village, biệt thự nghỉ dưỡng, bugarlow và các loại hình dịch vụ lưu trú
khác :
Tổ chức tư vấn xác định giá đất có trách nhiệm gửi Văn
bản đến Sở Văn hoá, Thể thao và Du lịch, UBND cấp huyện (nơi có khu đất định
giá) để đề nghị cung cấp thông tin về tỷ lệ lấp đầy bình quân trong 03 năm
liên tục liền kề gần nhất tính đến thời điểm định giá (năm) đối với từng loại
hình kinh doanh dịch vụ nêu trên để xây dựng phương án giá đất.
Trường hợp các cơ quan cung cấp không có thông tin hoặc
cung cấp thông tin không đầy đủ, không xác định được tỷ lệ lấp đầy thì Tổ chức
tư vấn xác định giá đất thu thập thông tin, phân tích, đánh giá và đề xuất cụ
thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định
giá đất xem xét, quyết định.
Điều 5. Quy định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất, mức độ c hê nh lệch tối đa, cách thức điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất
1. Quy định về các yếu tố ảnh hưởng giá đất
a) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi
nông nghiệp, bao gồm:
- Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; bao gồm: Khoảng
cách gần nhất đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế,
giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí.
- Điều kiện về giao thông; bao gồm: Độ rộng, kết
cấu mặt đường; tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường.
- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện; bao gồm:
Khu vực cấp nước, cấp điện ổn định hay không ổn định; thoát nước tốt hay chưa
tốt.
- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu
đất; bao gồm: Diện tích (lớn hay bé so với thửa đất phổ biến); Mặt tiền (rộng hay
hẹp); Chiều sâu (dài hay ngắn); Hình thể (vuông vắn, không vuông vắn, đa giác).
- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng, gồm:
Mật độ xây dựng, chiều cao công trình xây dựng, số tầng hầm được xây dựng theo quy
hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các
yếu tố khác liên quan (nếu có).
- Hiện trạng môi trường, an ninh; bao gồm: Tình
trạng ô nhiễm không khí và nguồn nước; tình trạng an ninh khu vực (an toàn hay
không an toàn).
- Thời hạn sử dụng đất; bao gồm: Đất sử dụng lâu
dài hay đất có thời hạn; thời gian sử dụng đất còn lại của dự án (quy đổi).
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với
điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương (nếu
có).
b) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất
nông nghiệp, bao gồm:
- Năng suất cây trồng, vật nuôi.
- Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: Khoảng cách
gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm.
- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ
sản phẩm: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình.
- Thời hạn sử dụng đất, bao gồm: Thời hạn sử dụng đất;
thời gian sử dụng đất còn lại của dự án; trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao
cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp
trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với
thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương; bao gồm: Tập tục
sản xuất, phương thức canh tác, sản xuất, chế biến.
2. Các nguyên tắc điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất:
Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định
tại mục 1 Điều 5 quy định này và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, việc
điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%) thực hiện theo nguyên
tắc sau:
- Lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất
cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh.
- Trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của
thửa đất so sánh theo hướng làm giảm giá đất so với thửa đất cần định giá thì
điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) theo yếu tố đó; trường
hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm tăng
giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá đất của thửa đ
ất so sánh (trừ) theo yếu tố đó.
- Trường hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của
thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của
thửa đất so sánh.
3. Cách thức điều chỉnh của từng yếu tố ảnh hưởng
giá đất
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác
định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác nhau
của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá và thực hiện như sau:
|
Giá đất ước
tính của thửa đất, khu đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh
|
=
|
Giá đất của
từng thửa đất so sánh
|
±
|
Mức điều chỉnh
về giá từ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất so sánh với thửa đất
cần định giá
|
4. Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng
cách lấy bình q uân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định
giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định theo quy định tại Mục 2 Điều 5; giá
đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá
đất ước tính không quá 15%.
5. Mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:
a) Mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp quy định tại Phụ lục 06.
b) Mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp quy định tại Phụ lục 07.
6. Hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất cần
định giá tại các vị trí đặc biệt:
a) Đối với thửa đất tiếp giáp 02 đường trở lên hình
thành ngã ba, ngã tư thì áp dụng hệ số 1,2 so với giá đất của thửa đất tiếp giáp
1 mặt đường cùng vị trí.
b) Đối với thửa đất tiếp giáp 02 đường (mặt tiền và
mặt sau hoặc mặt tiền và 01 mặt thoáng là khoảng chia trong một dãy nhà) thì áp
dụng hệ số 1,1 so với giá đất của thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
c) Đối với thửa đất ở đối diện công viên, khuôn
viên cây xanh (trừ cây xanh cách ly), hồ nước thì áp dụng hệ số 1,05 so với giá
đất của thửa đất cùng vị trí.
d) Đối với thửa đất ở tiếp giáp hoặc đối diện khu nghĩa
trang, nghĩa địa, khu xử lý chất thải tập trung, xưởng sản xuất, nhà máy, xí
nghiệp, khu chăn nuôi tập trung thì áp dụng hệ số 0,9 so với giá đất của thửa
đất cùng vị trí.
Điều 6. Tổ chức thực hiện
1. Tổ chức tư vấn xác định giá đất căn cứ quy định tại
Quyết định này để tổ chức thực hiện xây dựng phương án giá đất theo quy định
của pháp luật; chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thu thập, tổng hợp,
phân tích thông tin, tính chính xác, đầy đủ của các thông tin sử dụng trong
phương án giá đất, tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định
tại Điều 5 Quyết định này và tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả
tư vấn định giá đất và các nghĩa vụ có liên quan theo quy định tại khoản 2 Điều
162 Luật Đất đai năm 2024.
Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh nội dung chưa
được quy định tại Quyết định này thì Tổ chức tư vấn xác định giá đất có trách
nhiệm thu thập thông tin, phân tích, đánh giá đề xuất cụ thể trong Báo cáo
thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét,
quyết định.
2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra
tính đầy đủ về nội dung của Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; xây
dựng Tờ trình về phương án giá đất, văn bản đề nghị thẩm định phương án giá
đất; trình thẩm định, quyết định giá đất cụ thể theo quy định.
3. Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể căn cứ các quy
định tại Quyết định này và quy định của pháp luật có liên quan để thẩm định phương
án giá đất đảm bảo quy định của pháp luật, Quy chế làm việc của Hội đồng thẩm
định giá đất cụ thể.
4. Sở Văn hoá, Thể thao và Du lịch, Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá, Cục thuế tỉnh, Cục Thống kê tỉnh, UBND các huyện,
thị xã, thành phố, Văn phòng Đăng ký đất đai, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu
giá quyền sử dụng đất; đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động
sản, doanh nghiệp bất động sản có trách nhiệm cung cấp thông tin cho Tổ chức tư
vấn xác định giá đất đảm bảo kịp thời, đầy đủ, đúng thời gian quy định.
5. Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc, khó
khăn, các cơ quan, đơn vị có văn bản gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường, để tổng
hợp, tham mưu đề xuất, báo cáo UBND tỉnh xem xét, quyết định./.
PHẦN PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 01
Các yếu tố ước
tính chi phí phát triển phần hạ tầng kỹ thuật đối với dự án nhà ở
|
TT
|
Quy mô
|
Yếu tố ước tính
chi phí
|
|
Đầu tư hạ tầng
kỹ thuật
|
|
Thời gian xây
dựng (năm)
|
Tiến độ xây
dựng (%)
|
|
1
|
Dưới 05 ha
|
Năm 01
|
100
|
|
2
|
Từ 05 ha đến dưới 20ha
|
Năm 01
|
60
|
|
Năm 02
|
40
|
|
3
|
Từ 20 ha đến dưới 50 ha
|
Năm 01
|
40
|
|
Năm 02
|
30
|
|
Năm 03
|
30
|
|
4
|
Từ 50 ha đến dưới 100 ha
|
Năm 01
|
30
|
|
Năm 02
|
30
|
|
Năm 03
|
30
|
|
Năm 04
|
10
|
|
5
|
Từ 100 ha trở lên
|
Năm 01
|
30
|
|
Năm 02
|
20
|
|
Năm 03
|
20
|
|
Năm 04
|
20
|
|
Năm 05
|
10
|
PHỤ LỤC 02
Các yếu tố ước
tính chi phí và doanh thu phát triển phần nhà ở đối với dự án nhà ở chia lô (*)
|
TT
|
Số lượng nhà ở
|
Yếu tố ước tính
chi phí
|
Yếu tố ước tính
doanh thu
|
|
Thời gian
xây dựng nhà ở (năm)
|
Tiến độ xây
dựng (%)
|
Thời gian
bán hàng (năm)
|
Tỷ lệ bán
hàng (%)
|
|
1
|
Số lượng nhà ở dưới 50 căn nhà
|
Năm 01
|
100
|
Năm 01
|
100
|
|
2
|
Số lượng nhà ở từ 50 dưới 100 căn nhà
|
Năm 01
|
50
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
50
|
Năm 02
|
40
|
|
|
|
Năm 03
|
60
|
|
3
|
Số lượng nhà ở từ 100 đến dưới 200 căn nhà
|
Năm 01
|
25
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
35
|
Năm 02
|
20
|
|
Năm 03
|
40
|
Năm 03
|
30
|
|
|
|
Năm 04
|
50
|
|
4
|
Số lượng nhà ở từ 200 đến dưới 300 căn nhà
|
Năm 01
|
20
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
30
|
Năm 02
|
15
|
|
Năm 03
|
50
|
Năm 03
|
25
|
|
|
|
Năm 04
|
35
|
|
|
|
Năm 05
|
25
|
|
5
|
Số lượng nhà ở từ 300 đến dưới 400 căn nhà
|
Năm 01
|
20
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
25
|
Năm 02
|
15
|
|
Năm 03
|
30
|
Năm 03
|
20
|
|
Năm 04
|
25
|
Năm 04
|
30
|
|
|
|
Năm 05
|
20
|
|
|
|
Năm 06
|
15
|
|
6
|
Số lượng nhà ở từ 400 đến dưới 500 căn nhà
|
Năm 01
|
20
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
25
|
Năm 02
|
15
|
|
Năm 03
|
25
|
Năm 03
|
20
|
|
Năm 04
|
30
|
Năm 04
|
25
|
|
|
|
Năm 05
|
25
|
|
|
|
Năm 06
|
15
|
|
7
|
Số lượng nhà ở từ 500 căn trở lên
|
Năm 01
|
20
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
20
|
Năm 02
|
10
|
|
Năm 03
|
20
|
Năm 03
|
15
|
|
Năm 04
|
20
|
Năm 04
|
20
|
|
Năm 05
|
20
|
Năm 05
|
25
|
|
|
|
Năm 06
|
20
|
|
|
|
Năm 07
|
10
|
(*) Trường hợp dự án có số lượng các lô đất được
cho phép phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch: Căn
cứ số lượng lô đất xây thô và hoàn thiện mặt ngoài, số lượng lô đất được cho
phép phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà; Tổ chức tư vấn xác định
giá đất đề xuất các yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển phù hợp với
tình hình thực tế đối với từng dự án cụ thể trong phương án giá đất để trình
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
PHỤ LỤC 03
Các yếu tố ước
tính chi phí và ước tính doanh thu phát triển phần nhà ở đối với dự án nhà ở
chung cư
|
TT
|
Quy mô
|
Yếu tố ước tính
chi phí
|
Yếu tố ước tính
doanh thu
|
|
Thời gian
xây dựng (năm)
|
Tiến độ xây
dựng (%)
|
Thời gian
bán hàng (năm)
|
Tỷ lệ bán
hàng (%)
|
|
1
|
Dưới 200 căn hộ
|
Năm 01
|
100
|
Năm 01
|
0
|
|
|
|
Năm 02
|
40
|
|
|
|
Năm 03
|
60
|
|
2
|
Từ 200 căn hộ đến dưới 500 căn hộ
|
Năm 01
|
50
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
50
|
Năm 02
|
20
|
|
Năm 03
|
|
Năm 03
|
30
|
|
|
|
Năm 04
|
50
|
|
3
|
Từ 500 căn hộ đến dưới 1.000 căn hộ
|
Năm 01
|
30
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
40
|
Năm 02
|
15
|
|
Năm 03
|
30
|
Năm 03
|
25
|
|
|
|
Năm 04
|
30
|
|
|
|
Năm 05
|
30
|
|
4
|
Từ 1.000 căn hộ trở lên
|
Năm 01
|
25
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
25
|
Năm 02
|
15
|
|
Năm 03
|
25
|
Năm 03
|
20
|
|
Năm 04
|
25
|
Năm 04
|
25
|
|
|
|
Năm 05
|
30
|
|
|
|
Năm 06
|
10
|
PHỤ LỤC 04
Các yếu tố ước
tính chi phí phát triển đối với dự án dịch vụ thương mại, sản xuất kinh doanh
(không bao gồm dự án khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp)
|
TT
|
Quy mô
|
Yếu tố ước tính
chi phí
|
|
Đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật
|
Đầu tư xây
dựng công trình
|
|
Thời gian
xây dựng (năm)
|
Tiến độ xây
dựng (%)
|
Thời gian
xây dựng (năm)
|
Tiến độ xây
dựng (%)
|
|
1
|
Dưới 05 ha
|
Năm 01
|
100
|
Năm 01
|
60
|
|
|
|
Năm 02
|
40
|
|
2
|
Từ 05 ha đến dưới 10ha
|
Năm 01
|
50
|
Năm 01
|
50
|
|
Năm 02
|
50
|
Năm 02
|
50
|
|
3
|
Từ 10 ha đến dưới 20ha
|
Năm 01
|
40
|
Năm 01
|
30
|
|
Năm 02
|
60
|
Năm 02
|
40
|
|
|
|
Năm 03
|
30
|
|
4
|
Từ 20ha đến 50ha
|
Năm 01
|
30
|
Năm 01
|
30
|
|
Năm 02
|
40
|
Năm 02
|
35
|
|
Năm 03
|
30
|
Năm 03
|
35
|
|
5
|
Từ 50ha đến 100ha
|
Năm 01
|
25
|
Năm 01
|
20
|
|
Năm 02
|
30
|
Năm 02
|
25
|
|
Năm 03
|
30
|
Năm 03
|
30
|
|
Năm 04
|
15
|
Năm 04
|
25
|
|
6
|
Từ 100 ha trở lên
|
Năm 01
|
20
|
Năm 01
|
15
|
|
Năm 02
|
20
|
Năm 02
|
20
|
|
Năm 03
|
20
|
Năm 03
|
20
|
|
Năm 04
|
20
|
Năm 04
|
20
|
|
Năm 05
|
20
|
Năm 05
|
25
|
PHỤ LỤC 05
Các yếu tố ước
tính chi phí và doanh thu phát triển đối với dự án Khu công nghiệp, cụm công
nghiệp
|
TT
|
Quy mô
|
Yếu tố ước tính
chi phí
|
Yếu tố ước tính
doanh thu
|
|
Thời gian
xây dựng (năm)
|
Tiến độ xây
dựng (%)
|
Thời gian
bán hàng (năm)
|
Tỷ lệ bán
hàng (%)
|
|
1
|
Dưới 20 ha
|
Năm 01
|
50
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
50
|
Năm 02
|
60
|
|
|
|
Năm 03
|
40
|
|
2
|
Từ 20 ha đến dưới 50 ha
|
Năm 01
|
40
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
40
|
Năm 02
|
40
|
|
Năm 03
|
20
|
Năm 03
|
40
|
|
|
|
Năm 04
|
20
|
|
3
|
Từ 50 ha đến dưới 75ha
|
Năm 01
|
35
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
35
|
Năm 02
|
30
|
|
Năm 03
|
30
|
Năm 03
|
40
|
|
|
|
Năm 04
|
30
|
|
4
|
Từ 75 ha đến dưới 100 ha
|
Năm 01
|
30
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
30
|
Năm 02
|
25
|
|
Năm 03
|
30
|
Năm 03
|
35
|
|
Năm 04
|
10
|
Năm 04
|
30
|
|
|
|
Năm 05
|
10
|
|
5
|
Từ 100 ha đến dưới 300 ha
|
Năm 01
|
25
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
25
|
Năm 02
|
25
|
|
Năm 03
|
25
|
Năm 03
|
25
|
|
Năm 04
|
15
|
Năm 04
|
25
|
|
Năm 05
|
10
|
Năm 05
|
15
|
|
|
|
Năm 06
|
10
|
|
6
|
Từ 300 ha trở lên
|
Năm 01
|
20
|
Năm 01
|
0
|
|
Năm 02
|
20
|
Năm 02
|
20
|
|
Năm 03
|
20
|
Năm 03
|
20
|
|
Năm 04
|
20
|
Năm 04
|
25
|
|
Năm 05
|
20
|
Năm 05
|
25
|
|
|
|
Năm 06
|
10
|
PHỤ LỤC 06
Mức độ chênh lệch
tối đa và cách thức điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp
|
TT
|
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông
nghiệp
|
Mức độ chênh
lệch tối đa (%)
|
Cách thức điều chỉnh
|
|
1
|
Về vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất
|
20%
|
Thửa đất so sánh có khoảng cách đến trung tâm
hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể
dục thể thao, công viên khu vui chơi giải trí...thuận lợi hơn so với thửa đất
định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) và ngược
lại.
|
|
2
|
Điều kiện về giao thông
|
30%
|
|
|
a
|
Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè)
|
15%
|
Thửa đất so sánh tiếp giáp đường có độ rộng lớn hơn,
thuận lợi hơn so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của
thửa đất so sánh (cộng) và ngược lại.
|
|
b
|
Kết cấu đường
|
5%
|
Thửa đất so sánh tiếp giáp đường có kết cấu đường
tốt hơn, thuận lợi hơn (đường Bê tông nhựa tốt hơn đường bê tông, đường láng nhựa,
đường cấp phối, …) so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất
của thửa đất so sánh (cộng) và ngược lại.
|
|
c
|
Tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường
|
10%
|
Thửa đất so sánh tiếp giáp 02 đường trở lên hình thành
ngã ba, ngã tư thuận lợi hơn so với thửa đất định giá tiếp giáp 01 mặt đường
có cùng vị trí thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) và
ngược lại.
|
|
3
|
Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện
|
5%
|
Thửa đất so sánh có điều kiện về cấp thoát nước, cấp
điện thuận lợi hơn so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất
của thửa đất so sánh (cộng) và ngược lại.
|
|
4
|
Thửa đất
|
25%
|
|
|
-
|
Diện tích thửa đất
|
10%
|
Thửa đất so sánh có diện tích thuận lợi trong sử dụng,
khả năng thanh khoản tốt hơn so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức
giá đất của thửa đất so sánh (cộng) và ngược lại.
|
|
-
|
Mặt tiền thửa đất
|
10%
|
Thửa đất so sánh có mặt tiền rộng hơn, thuận lợi
so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh
(cộng) và ngược lại.
|
|
-
|
Hình thể thửa đất
|
5%
|
Thửa đất so sánh có hình thể vuông vắn, thuận lợi
so với thửa đất định giá không vuông vắn (không bao gồm thửa đất có từ 02 cạnh
tiếp giáp với đường giao thông trở lên) thì điều chỉnh tăng mức giá đất của
thửa đất so sánh (cộng) và ngược lại.
|
|
5
|
Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng
|
10%
|
Thửa đất so sánh có chỉ tiêu quy hoạch xây dựng (mật
độ xây dựng, chiều cao công trình...) cao hơn, thuận lợi so với thửa đất định
giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) và ngược lại.
|
|
6
|
Thời hạn sử dụng đất
|
5%
|
Thửa đất so sánh có thời hạn sử dụng đất dài hơn
so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh
(cộng) và ngược lại.
|
|
7
|
Hiện trạng môi trường, an ninh
|
5%
|
Thửa đất so sánh có hiện trạng môi trường, an
ninh (nguồn nước, không khí, sự ổn định của an ninh, trật tự...) tốt hơn,
thuận lợi so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa
đất so sánh (cộng) và ngược lại.
|
|
8
|
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với
thực tế, truyền thống văn hoá, phong tục tập quán của địa phương
|
5%
|
Thửa đất so sánh có các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hoá, phong tục tập quán của địa
phương tốt hơn, thuận lợi so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức giá
đất của thửa đất so sánh (cộng) và ngược lại.
|
PHỤ LỤC 07
Mức độ chênh lệch
tối đa và cách thức điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp
|
TT
|
Các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất nông nghiệp
|
Mức độ chênh
lệch tối đa (%)
|
Cách thức điều
chỉnh (%)
|
|
1
|
Năng suất cây trồng, vật nuôi
|
25%
|
Thửa đất so sánh có năng suất cây trồng, vật nuôi
cao hơn so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất
so sánh (cộng) và ngược lại.
|
|
2
|
Vị trí, đặc điểm của thửa đất, khu đất
|
20%
|
Thửa đất so sánh có vị trí, đặc điểm của thửa
đất, khu đất (khoảng cách đến đường giao thông chính, kho bãi tập kết buôn
bán hàng hoá...) thuận lợi hơn so với thửa đất định giá thì điều chỉnh
tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) và ngược lại.
|
|
3
|
Điều kiện về giao thông phục vụ sản xuất, tiêu
thụ sản phẩm
|
30%
|
|
|
a
|
Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè)
|
15%
|
Thửa đất so sánh có độ rộng đường lớn hơn, thuận lợi
hơn so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so
sánh (cộng) và ngược lại.
|
|
b
|
Cấp đường, kết cấu mặt đường
|
5%
|
Thửa đất so sánh tiếp giáp đường có cấp đường,
kết cấu mặt đường tốt hơn, thuận lợi hơn (đường Bê tông nhựa tốt hơn đường bê
tông, đường láng nhựa, đường cấp phối, …) so với thửa đất định giá thì điều chỉnh
tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) và ngược lại.
|
|
c
|
Điều kiện về địa hình
|
10%
|
Thửa đất so sánh có điều kiện về địa hình tốt
hơn, thuận lợi hơn so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức giá
đất của thửa đất so sánh (cộng) và ngược lại.
|
|
4
|
Thời hạn sử dụng đất
|
10%
|
Thửa đất so sánh có thời hạn sử dụng đất lớn hơn
so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh
(cộng) và ngược lại.
|
|
5
|
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với
thực tế, truyền thống văn hoá, phong tục tập quán của địa phương
|
15%
|
Thửa đất so sánh có các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hoá, phong tục tập quán của địa
phương tốt hơn, thuận lợi so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức
giá đất của thửa đất so sánh (cộng) và ngược lại.
|