Người mua đất chết người bán có được tự hủy bỏ hợp đồng đã công chứng không?

Theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng 2014 thì việc huỷ bỏ hợp đồng công chứng được quy định như sau:

Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.

 Như vậy, chỉ có thể huỷ hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng khi tất cả những người tham gia hợp đồng đó thống nhất huỷ bỏ. Nếu chỉ một mình người bán thì không thể tự đi huỷ hợp đồng trên được.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 611, 614 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về việc thừa kế như sau:

“Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế

1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này.

2. Địa điểm mở thừa kế là nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản; nếu không xác định được nơi cư trú cuối cùng thì địa điểm mở thừa kế là nơi có toàn bộ di sản hoặc nơi có phần lớn di sản.”

“Điều 614. Thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế

Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại.”

 Vậy, trường hợp khi người mua đã chết, người bán có thể liên hệ với những người thừa kế của người mua để thoả thuận về việc huỷ hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng thông qua con đường Toà án như bản án tương tự sau:

Bản án 06/2021/DS-ST ngày 19/01/2021 về hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể nội dung như sau:

Ông Q có thửa đất số F tờ bản đồ số 02 tại địa chỉ: Ô đất V khu đô thị Đ, thị trấn M, Hà Nội. Ngày 27/02/2019 ông và vợ là Nguyễn Thị T và vợ chồng bà Nguyễn Thị K ông Ninh T có ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng P. Giá trị chuyển nhượng là 2.500.000.000 đồng. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng được 01 tháng thì chồng bà K là ông Ninh T bị tai biến nên không thể thực hiện việc bàn giao đất và giao tiền được.

Khi ông Ninh T chết, bà K (là vợ ông Ninh T) không có khả năng thực hiện hợp đồng nữa nên vợ chồng ông Q cùng bà K đã đến văn phòng công chứng P đề nghị hủy Hợp đồng chuyển nhượng nói trên nhưng Công chứng viên không đồng ý và thông báo việc hủy bỏ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Do vậy vợ chồng ông khởi kiện ra Tòa án đề nghị hủy Hợp đồng chuyển nhượng nói trên và không yêu cầu giải quyết về hậu quả của Hợp đồng.

Toà án nhận định rằng: “Xét thấy tại Tòa án cũng như tại phiên tòa hôm nay các đương sự cùng thừa nhận hai bên chưa tiến hành giao tiền và đất như nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng, do vậy đây là tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Mặt khác các đương sự cùng thể hiện ý chí không tiếp tục thực hiện Hợp đồng nữa và cùng yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy, có đủ cơ sở để hủy Hợp đồng chuyển nhượng nói trên, yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các đương sự được chấp nhận.

Từ đó Toà án tuyên: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Q, bà Nguyễn Thị T. Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số F tờ bản đồ số 02 giữa ông Nguyễn Q; bà Nguyễn Thị T; và ông Ninh T; bà Nguyễn Thị K; công chứng tại Văn phòng công chứng P - số 29 Trần D, phường Ô, quận Đ, thành phố Hà Nội.