|
BỘ TÀI
CHÍNH
--------
|
CỘNG HÒA
XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 145/2016/TT-BTC
|
Hà Nội,
ngày 6 tháng 10 năm 2016
|
THÔNG TƯ
BAN HÀNH
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 11
Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm
2012;
Căn cứ Nghị định số
89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Căn cứ Nghị định số
215/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2013 của
Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài
chính;
Theo đề nghị của
Cục trưởng Cục Quản lý giá,
Bộ trưởng Bộ Tài
chính ban hành Thông tư ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11.
Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này Tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam số 11 - Thẩm định giá bất động sản.
Điều 2. Hiệu lực thi
hành
1. Thông tư này có hiệu
lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2017.
2. Các Tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam bao gồm: Tiêu chuẩn số 10 – Phương pháp thặng dư và Tiêu
chuẩn số 11 – Phương pháp lợi nhuận ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính về việc ban hành 06 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3) hết
hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.
Điều 3. Tổ chức thực
hiện
1. Cục Quản lý giá chủ
trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc
thực hiện các quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư
này và các văn bản pháp luật có liên quan.
2. Trong quá trình thực
hiện nếu có vướng mắc đề nghị các đơn vị phản ánh về Bộ Tài chính để hướng dẫn
giải quyết và sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.
|
Nơi nhận:
-
Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
- Văn phòng Chính phủ;
- Văn phòng Tổng Bí thư;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Văn phòng Quốc hội;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
- Toà án nhân dân tối cao;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Kiểm toán nhà nước;
- UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
- Công báo;
- Cục Kiểm tra văn bản - Bộ Tư pháp;
- Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam;
- Hội Thẩm định giá Việt Nam;
- Các doanh nghiệp thẩm định giá;
- Website Chính phủ;
- Website Bộ Tài chính;
- Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính;
- Lưu: VT; QLG (VT,CSG).
|
KT.
BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Trần Văn Hiếu
|
HỆ THỐNG
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam số 11
Thẩm định giá bất động sản
(Ký hiệu: TĐGVN 11)
(Ban hành kèm theo Thông
tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
I. QUY ĐỊNH CHUNG
1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu
chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá bất động sản.
2. Đối tượng áp
dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung
là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá
nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có
liên quan.
3. Khách hàng thẩm
định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng
thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về các quy định trong
tiêu chuẩn này để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm
định giá.
II. NỘI DUNG
TIÊU CHUẨN
1. Khi tiến hành thẩm
định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và
phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp
cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng
trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp
chiết trừ và phương pháp thặng dư quy định tại điểm 3 và điểm 4 Mục này để xác
định giá trị quyền sử dụng đất. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư
được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ
chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
2. Đối với từng
phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm
đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Mẫu phiếu thu thập thông tin
bất động sản tham khảo tại Phụ lục số 3 kèm theo Tiêu chuẩn này.
3. Phương
pháp chiết trừ
a) Phương pháp
chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn
liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử
dụng đất
và giá trị tài sản gắn liền với đất).
b) Các bước
tiến hành thẩm định giá:
Bước 1: Khảo
sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có
những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là
đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp
lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh
hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất
của bất động sản so sánh.
Các bất động
sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán
trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản
thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng
không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.
Bước 2:
Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các
bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.
|
Giá trị
của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
|
|
Giá trị
xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm
thẩm định giá
|
|
Giá trị
hao mòn tại thời điểm thẩm định giá
|
|
=
|
-
|
|
|
|
Trong đó:
- Giá trị
xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm
thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí
thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí
tái tạo, chi
phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp
cận từ chi phí.
- Giá trị
hao mòn của
tài
sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được
xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận
từ chi phí.
Bước 3:
Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm
định giá.
|
Giá trị
quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh
|
|
Giá giao
dịch của bất động sản so sánh
|
|
Giá trị
của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
|
|
=
|
-
|
|
|
|
Trong đó:
- Giá
giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao
dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành
công.
- Giá trị
của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.
Bước 4:
Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.
Giá trị quyền sử dụng
đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử
dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt
chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng,
các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách
lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
Ví dụ về phương pháp
chiết trừ tại Phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.
4. Phương
pháp thặng dư
a) Phương pháp
thặng dư
là
phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát
triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng
doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm
lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
b) Công
thức tổng quát:
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản
thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu
phát triển;
CP: Tổng chi phí phát
triển.
c) Các
trường hợp giả định về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát
triển bất động sản:
- Trường hợp 1: Giả
định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chỉ
phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động
sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.
V = DT – CP (tại thời
điểm thẩm định giá)
- Trường hợp 2: Giả
định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ
sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán
từng phần bất động sản qua nhiều năm.
Trong đó:
V : Giá trị
tài sản thẩm định giá;
DTt :
Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;
CPt :
Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;
r : Tỷ suất
chiết khấu;
n : Giai
đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;
t : Năm dự
báo.
d) Các bước
tiến hành thẩm định giá:
Bước 1:
Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
Bước 2:
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 3:
Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện
quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 4:
Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản.
Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát
triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 5: Xác định giá
trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ
(-) kết quả của Bước 4.
đ)
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ
sở:
- Đặc điểm
của thửa đất;
- Các thông
tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích
sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Hướng dẫn phân tích
việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam về quy trình thẩm định giá.
e) Xác
định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n):
Việc xác định giai
đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập đối với Phương pháp
dòng tiền chiết khấu.
g) Xác
định tổng doanh thu phát triển:
Tổng doanh thu phát
triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm
định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của thửa đất.
Tổng doanh thu phát
triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu
thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình
thành doanh thu của các bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu
tư xây dựng tại khu vực có thửa đất thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh
lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương thẩm định
viên cần tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho
thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng
trong tương lai.
Tổng doanh thu phát
triển được
xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
Đối với trường hợp 1
tại tiết c điểm này, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại
thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại
toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm định viên
không dự kiến được giá bán, giá cho thuê bất động sản tại các năm dự báo của
từng giai đoạn phát triển dự án bất động sản.
Đối với trường hợp 2
tại tiết c điểm này, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát
triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức
tổng quát sau:
h) Xác
định tổng chi phí phát triển:
Tổng chi phí phát
triển là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào một bất
động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về các
định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí
sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
của thửa đất thẩm định giá. Tổng chi phí phát triển gồm các khoản:
* Chi phí đầu tư phát
triển:
- Chi phí hạ tầng kỹ
thuật và các chi phí có liên quan khác;
- Chi phí xây dựng
gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng,
chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm,
công trình phụ trợ phục vụ thi công;
- Chi phí thiết bị
gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo
và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi
phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan khác;
- Chi phí quản lý dự
án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai
đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự
án vào khai thác sử dụng;
- Chi phí tư vấn đầu
tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
(nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, chi
phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các chi phí tư vấn
khác liên quan;
- Chi phí dự phòng
gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh (nếu có) và chi phí dự
phòng cho yếu tố trượt giá. Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được áp dụng
trong thời gian thực hiện dự án trường hợp dự án kéo dài trong nhiều năm;
- Chi phí khác (như
chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình,…);
- Chi phí kinh doanh;
- Chi phí lãi vay,
thuế…
Chi phí bồi thường,
giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ
chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí
phát triển.
Khi tính toán các khoản
mục chi phí này, Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ
quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các
định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công…),
đơn giá theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản.
Đồng thời, thẩm định viên phải có biện luận về việc sử dụng các khoản mục chi
phí trên cơ sở so sánh với các khoản mục chi phí của các dự án tương tự, mặt
bằng giá trên thị trường (nguyên, nhiên vật liệu,đơn giá sử dụng máy thiết bị,
đơn giá tiền công…) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy
định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
Tổng chi phí phát
triển được
xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
Đối với trường hợp 1
tại tiết c điểm này, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại
thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại
toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm định viên
không dự kiến được đơn giá, giá nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công
tại các năm dự báo của từng giai đoạn phát triển dự án bất động sản.
Đối với trường hợp 2
tại tiết c điểm này, việc chuyển đổi tổng chi phí phát
triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức
tổng quát sau:
* Lợi nhuận nhà đầu
tư
Lợi nhuận nhà đầu tư
được xác định theo thứ tự ưu tiên sau:
- Lợi nhuận nhà đầu
tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).
- Lợi nhuận của nhà
đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính
trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao
gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
tương tự tại địa phương.
- Lợi nhuận nhà đầu
tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập
doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất
03 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường.
i) Tỷ
suất chiết khấu:
Tỷ suất chiết khấu
hàng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản
trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và
Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân
hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa
bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá.
Ví dụ về phương pháp thặng
dư tại Phụ lục số 02 kèm theo Tiêu chuẩn này.
5. Thẩm định giá bất
động sản là đất
a) Các phương pháp áp
dụng:
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp chiết
trừ;
- Phương pháp vốn hóa
trực tiếp;
- Phương pháp dòng
tiền chiết khấu;
- Phương pháp thặng
dư.
Nội dung cụ thể về
phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết
khấu thực hiện theo quy định của Bộ Tài chính về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam. Phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định tại điểm
3, điểm 4 Mục này.
b) Trường hợp áp
dụng:
Phương pháp so sánh
thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường
hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với
thửa đất thẩm định giá.
Phương pháp chiết trừ
thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống
trong
trường hợp không
có
đủ
thông
tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ
có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa
đất thẩm định giá.
Phương pháp vốn hóa
trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá
trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Phương pháp thặng dư thường được
áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để
xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng
công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
6. Thẩm định giá nhà
ở
a) Nhà ở quy định tại
Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản được sử dụng để ở, phục vụ nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân hơn là đầu tư kiếm lợi nhuận, bao gồm: chung
cư, nhà ở riêng lẻ (biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà
ở liền kề mặt phố, nhà liền kề có sân vườn, nhà ở nông thôn truyền thống).
- Phương pháp áp dụng
chủ yếu: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí
tái tạo.
- Trường hợp áp dụng:
Phương pháp so sánh
thường được áp dụng đối với nhà ở thuộc khu dân cư đông đúc và thẩm định viên
thu thập được các thông tin về bất động sản tương tự trên thị trường.
Phương pháp chi phí
thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với
phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương
pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng
trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc
phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.
b) Nhà ở thương mại
quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là nhà ở được đầu tư xây dựng để kết hợp
ở và kinh doanh, cho thuê, cho thuê mua, bao gồm: nhà ở quy định tại tiết a điểm
này và biệt thự du lịch.
- Phương pháp áp dụng
chủ yếu: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu,
phương pháp so sánh; phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái
tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).
- Trường hợp áp dụng:
Phương pháp vốn hóa
trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được sử dụng để xác định giá
trị bất động sản là nhà ở thương mại.
Phương pháp so sánh
thường được áp dụng đối với nhà ở thương mại thuộc khu dân cư đông đúc, kinh
doanh sầm uất và thẩm định viên thu thập được thông tin về bất động sản tương
tự trên thị trường.
Phương pháp chi phí
thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với
phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương
pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng
trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc
phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.
7. Thẩm định giá bất
động sản thương mại
Bất động sản thương
mại quy định tại Tiêu chuẩn này bao gồm: Trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng,
khách sạn.
a) Trung tâm thương
mại quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản bao gồm tổ hợp các
loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng
cho thuê…được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến
trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật
và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ hiện đại,
thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân và thoả
mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng.
- Văn phòng cho thuê
quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản mà các cơ quan, đơn vị
thuê để làm việc. Văn phòng cho thuê có thể là một phần tòa nhà hỗn hợp, nhiều
công năng hoặc có thể là nhà dân cho thuê để sử dụng làm văn phòng.
- Khách sạn quy định
tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản mà đáp ứng nhu cầu của khách du
lịch, khách vãng lai với các dịch vụ như nghỉ ngơi, đỗ xe, giải trí, điện
thoại, thức ăn, đồ uống…
b) Phương pháp áp
dụng chủ yếu: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương
pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường
sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).
c) Trường hợp áp
dụng: Tương tự với trường hợp áp dụng của nhà ở thương mại quy định tại tiết b điểm
6 Mục này.
8. Thẩm định giá bất
động sản công nghiệp
a) Bất động sản công
nghiệp quy định tại Tiêu chuẩn này gồm đất và công trình xây dựng phù hợp với mục
đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ: nhà máy sản xuất xi măng,
nhà máy luyện kim mầu, nhà máy chế biến thủy sản, nhà máy chế biến thực phẩm…
- Công trình xây dựng
bất động sản công nghiệp thường được thiết kế, sử dụng vào mục đích riêng, đặc
thù, có tỷ lệ hao mòn lớn hơn bình thường.
- Yếu tố vị trí ảnh
hưởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, nước, đường xá, độ
dốc, xử lý chất đất bên dưới, xử lý ô nhiễm…).
b) Phương pháp áp
dụng chủ yếu: Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo,
phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.
9. Thẩm định giá bất
động sản khác
Đối với từng loại bất
động sản, tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm
pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập
được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều
phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên
quan (nếu có)./.
Phụ lục số
01
VÍ DỤ VỀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ
(Ban hành kèm theo
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11)
Các ví dụ đã được
giản lược và chỉ mang tính chất minh họa
1. Ví dụ 1:
Cần thẩm định giá bất
động sản là thửa đất có diện tích 80m2, mặt tiền thửa đất rộng 4m, nằm
trong con hẻm rộng 4m, đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở.
Qua thu thập thông
tin từ thị trường lân cận, tại thời điểm thẩm định giá có 03 bất động sản đang
được rao bán mà thửa đất của 03 bất động sản đó tương tự với thửa đất của bất
động sản thẩm định giá với các thông tin như sau:
- Bất động sản 1:
Diện tích đất 110 m2, mặt tiền rộng 4,5m, nằm trong con hẻm rộng 3m,
đang chờ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, diện tích
xây dựng 110 m2, nhà 3 tầng kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch,
mái tôn, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 80%, giá rao bán: 15,89 tỷ
đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự trên thị trường: 7.500.000
đồng/m2.
- Bất động sản 2:
Diện tích đất 70 m2, mặt tiền rộng 3m, nằm trong con hẻm rộng 3,5m, đã
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, diện tích xây dựng
70 m2, nhà 2 tầng kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái tôn, nền
lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 75%, giá rao bán: 8,555 tỷ đồng. Đơn giá
xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự trên thị trường: 7.000.000 đồng/m2.
- Bất động sản 3:
Diện tích đất 90 m2, mặt tiền rộng 4,5m, nằm trong con hẻm rộng
3,5m, đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, diện tích
xây dựng 90 m2, nhà 4 tầng kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái
tôn, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 70%, giá rao bán: 13,5 tỷ đồng.
Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự trên thị trường: 8.000.000 đồng/m2.
Ngoài ra còn thu thập
được các thông tin sau:
- Giá đất của thửa
đất có mặt tiền 4m bằng 90% giá đất của thửa đất tương tự có mặt tiền 4,5m;
bằng 110% giá đất của thửa đất tương tự có mặt tiền 3m.
- Giá đất của thửa
đất có diện tích 80 m2 bằng 110% giá đất của thửa đất tương tự có
diện tích 110m2, bằng 95% giá đất của thửa đất tương tự có diện
tích 70m2, bằng 105% giá đất của thửa đất có diện tích 90m2.
- Giá đất của thửa
đất có mặt hẻm 4m bằng 115% giá đất của thửa đất tương tự có mặt hẻm 3m, bằng
110% giá đất của thửa đất tương tự có mặt hẻm 3,5m.
- Theo quy định của
pháp luật, bất động sản 1 có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận
do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Thẩm định viên xác định
các khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với bất động sản 1 khoảng 148.000 đồng/ m2 (Gồm: Lệ phí trước bạ =
0,5% × Đơn giá đất tại bảng giá đất của UBND thành phố khoảng 24 triệu đồng/m2
× Diện tích; Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: 3 triệu đồng; Lệ phí địa
chính: 100.000 đồng).
- Theo phân tích
thông tin trên thị trường mà thẩm định viên thực tế đã khảo sát và thu thập
được, giá giao dịch thành công của các bất động sản so sánh thường thấp hơn so
với giá rao bán khoảng 10%.
Lời giải:
1. Xác định giá trị
tại thời điểm thẩm định giá của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản
so sánh
Giá trị tài sản gắn
liền với đất của bất động sản 1:
110 m2 sàn
× 3 tầng × 7.500.000 đồng/ m2 × 80% = 1.980.000.000 đồng
Giá trị tài sản gắn liền
với đất của bất động sản 2:
70 m2 sàn ×
2 tầng × 7.000.000 đồng/ m2 × 75% = 735.000.000 đồng
Giá trị tài sản gắn
liền với đất của bất động sản 3:
90 m2 sàn ×
4 tầng × 8.000.000 đồng/ m2 × 70% = 2.016.000.000 đồng
2. Xác định giá trị
quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.
- Bất động sản 1:
Giá giao dịch thành
công dự kiến của bất động sản 1 là: 15.890.000.000 × 90% = 14.301.000.000 đồng,
làm tròn thành 14.300.000.000 đồng.
Giá trị quyền sử dụng
đất của bất động sản 1 = 14.300.000.000 - 1.980.000.000 = 12.320.000.000 đồng.
- Bất động sản 2:
Giá giao dịch thành
công dự kiến của bất động sản 2 là: 8.555.000.000 × 90% = 7.699.500.000 đồng
Giá trị quyền sử dụng
đất của bất động sản 2 = 7.699.500.000 - 735.000.000 = 6.964.500.000 đồng, làm
tròn thành 6.965.000.000 đồng
- Bất động sản 3:
Giá giao dịch thành
công dự kiến của bất động sản 3 là: 13.500.000.000 × 90% = 12.150.000.000 đồng
Giá trị quyền sử dụng
đất của bất động sản 3 = 12.150.000.000 - 2.016.000.000 = 10.134.000.000 đồng
3. Xác định giá trị
quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá
Vận dụng phương pháp
so sánh theo cách tiếp cận thị trường, sau khi xác định tỷ lệ điều chỉnh các
yếu tố so sánh, thẩm định viên có bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các
yếu tố so sánh sau:
|
TT
|
Yếu tố
so sánh
|
Đơn vị
tính
|
Tài sản
thẩm định giá
|
Tài sản
so sánh 1
|
Tài sản
so sánh 2
|
Tài sản
so sánh 3
|
|
A
|
Giá thị trường (Giá
trước điều chỉnh)
|
đồng
|
|
12.320.000.000
|
6.965.000.000
|
10.134.000.000
|
|
B
|
Giá quy đổi về đơn
vị so sánh chuẩn
|
đồng/m2
|
|
112.000.000
|
99.500.000
|
112.600.000
|
|
C
|
Điều chỉnh các yếu
tố so sánh
|
|
|
|
|
|
|
C1
|
Tình trạng pháp lý
|
|
Có sổ đỏ
|
Đang chờ cấp sổ
|
Có sổ đỏ
|
Có sổ đỏ
|
|
Mức điều chỉnh
|
%
|
|
148.000
|
0
|
0
|
|
Giá sau điều chỉnh 1
|
Đồng/m2
|
|
112.148.000
|
99.500.000
|
112.600.000
|
|
C2
|
Mặt tiền
|
m
|
4
|
4,5
|
3,0
|
4,5
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
%
|
|
-10%
|
10%
|
-10%
|
|
Mức điều chỉnh
|
Đồng/m2
|
|
-11.214.800
|
9.950.000
|
-11.260.000
|
|
Giá sau điều chỉnh
2
|
Đồng/m2
|
|
100.933.200
|
109.450.000
|
101.340.000
|
|
C3
|
Diện tích
|
|
80
|
110
|
70
|
90
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
%
|
|
10%
|
-5%
|
5%
|
|
Mức điều chỉnh
|
Đồng/m2
|
|
11.214.800
|
-4.975.000
|
5.630.000
|
|
Giá sau điều chỉnh
3
|
Đồng/m2
|
|
123.362.800
|
94.525.000
|
118.230.000
|
|
C4
|
Mặt hẻm
|
|
4
|
3
|
3,5
|
3,5
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
%
|
|
15%
|
10%
|
10%
|
|
Mức điều chỉnh
|
Đồng/m2
|
|
16.822.200
|
9.950.000
|
11.260.000
|
|
Giá sau điều chỉnh
4
|
Đồng/m2
|
|
128.970.200
|
109.450.000
|
123.860.000
|
|
D
|
Mức giá chỉ dẫn
|
Đồng/m2
|
|
128.970.200
|
114.425.000
|
118.230.000
|
|
D1
|
Giá trị trung bình
của mức giá chỉ dẫn
|
Đồng
|
|
120.541.733
|
|
D2
|
Mức độ chênh lệch
với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn
|
%
|
|
6,99%
|
-5,07%
|
-1,92%
|
|
E
|
Tổng hợp
các số liệu điều chỉnh tại mục C
|
|
E1
|
Tổng giá trị điều
chỉnh gộp
|
Đồng
|
|
39.399.800
|
24.875.000
|
28.150.000
|
|
E2
|
Tổng số lần điều chỉnh
|
Lần
|
|
4
|
3
|
3
|
|
E3
|
Biên độ điều chỉnh
|
%
|
|
10%-15%
|
5%-10%
|
5%-10%
|
|
E4
|
Tổng giá trị điều
chỉnh thuần
|
Đồng
|
|
16.970.200
|
14.925.000
|
5.630.000
|
Trong bảng điều chỉnh
trên, thẩm định viên thực hiện điều chỉnh yếu tố liên quan đến giao dịch của
tài sản (tình trạng pháp lý) trước, điều chỉnh các yếu tố so sánh về đặc điểm
của tài sản (mặt tiền, diện tích, mặt hẻm) sau theo đúng quy định về thứ tự điều
chỉnh tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường.
* Về nguyên tắc khống
chế:
Theo D2 thì chênh
lệch giữa mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn chỉ nằm trong khoảng từ 5,07%
- 6,99%, vì vậy đảm bảo không quá 15%.
* Về thống nhất mức
giá chỉ dẫn:
Thẩm định viên đánh
giá chất lượng thông tin về các tài sản so sánh là tương đương nhau; mức giá
chỉ dẫn, tổng giá trị điều chỉnh gộp, tổng số lần điều chỉnh, biên độ điều
chỉnh của các bất động sản chênh lệch không đáng kể. Do đó, thẩm định viên sử
dụng mức giá chỉ dẫn trung bình của 03 bất động sản so sánh làm mức giá của bất
động sản thẩm định giá:
Giá trị của mảnh đất
là: 120.541.733 x 80 m2 = 9.643.338.640 đồng
Làm tròn là: 9.640.000.000
đồng./.
Phụ lục số
2
VÍ DỤ VỀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
(Ban hành kèm theo
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11)
Các ví dụ đã được
giản lược và chỉ mang tính chất minh họa.
1. Ví dụ 1:
Cần thẩm định giá một
khu đất để tư vấn cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản xây dựng phương án đầu
tư. Khu đất có diện tích 15.000m2 tại một thành phố là đô thị loại
II. Khu đất đang được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, nay được phép
chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán. Hiện tại trên khu đất có
nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo
thép, mái tôn, nền láng xi măng), các chuyên gia đánh giá chất lượng còn lại
30%.
Theo quy định áp dụng
đối với dự án này, tỷ lệ tối đa diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở là 60%,
tương đương tổng diện tích xây dựng là 9.000 m2; trong đó 60% diện
tích đất (5.400 m2) để xây dựng chung cư cao 16 tầng; 40% diện tích
đất còn lại (3.600 m2) để xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lô,
mỗi lô có diện tích 100 m2).
Giả định dự án sẽ
hoàn thành trong thời hạn một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá
trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch,
thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc
khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, thẩm định viên
thu thập được các thông tin tại thời điểm thẩm định giá như sau:
- Chi phí phá dỡ nhà
xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá trị còn lại của nhà
xưởng.
- Đơn giá xây dựng
mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m2.
- Chi phí đầu tư xây
dựng hạ tầng trung bình 1.000.000 đ/m2
- Chi phí thiết kế,
quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng
nhà chung cư trung bình 6.000.000đ/m2 .
- Nhà đầu tư phải vay
ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án với lãi suất 13%/năm.
- Chi phí quảng cáo
và bán nhà bằng 1,5% doanh thu.
- Chi phí quản lý dự
án bằng 10% tổng chi phí xây dựng của dự án (bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng và
chi phí xây dựng chung cư).
- Lợi nhuận của nhà
đầu tư dự kiến bằng 14% tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại (bao
gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính)
- Toàn bộ căn hộ
chung cư và đất phân lô được bán hết vào cuối năm. Giá bán căn hộ chung cư trung
bình 15 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện
tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 23 triệu đ/m2.
Giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.
- Tỷ suất chiết khấu
là 10%
Lời giải :
Áp dụng phương pháp
thặng dư để định giá khu đất này như sau:
Bước 1: Trên cơ sở
phân tích đặc điểm của tài sản thẩm định giá, thị trường của tài sản thẩm định
giá và các yếu tố có liên quan, thẩm định viên xác mục đích sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất của khu đất là xây dựng nhà chung cư; trong đó cơ cấu hợp lý
nhất là dành khoảng 60% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư
cao tầng và khoảng 40% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền.
Bước 2: Ước tính tổng
doanh thu
Giả thiết khoản thu
bán căn hộ chung cư và nền đất phát sinh vào thời điểm cuối năm.
- Doanh thu từ việc
bán các căn hộ chung cư tại thời điểm cuối năm:
5.400m2 ´ 16 tầng ´ 80% ´ 15 triệu
đồng/m2 = 1.036.800 triệu đồng
- Doanh thu từ diện
tích đất phân lô bán nền tại thời điểm cuối năm:
3.600 m2 ´ 23 triệu
đồng/m2 = 82.800 triệu đồng
Như vậy, tổng doanh
thu quy về thời điểm hiện tại:
(1.036.800 + 82.800)
÷ (1 + 10%) = 1.017.818 triệu đồng
Bước 3: Ước tính tổng
chi phí
Giả thiết các khoản
phát sinh đầu năm bao gồm: Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ; chi phí bồi thường nhà
xưởng; khoản thu từ phế liệu; chi phí thiết kế, quy hoạch dự án.
Giả thiết các chi phí
phát sinh cuối năm bao gồm: Chi phí đầu tư hạ tầng; chi phí xây dựng chung cư;
chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng phục vụ cho nhà
chung cư, trả lãi tiền vay ngân hàng, chi phí bán hàng, chi phí quản lý.
Giả thiết nhà đầu tư
vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án. Thời gian vay
là 1 năm, lãi trả cuối kỳ.
* Chi phí phát sinh
tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án:
- Chi phá dỡ nhà xưởng
cũ: 300 triệu đồng
- Chi phí bồi thường
nhà xưởng:
(7.000 m2 ´ 1 triệu
đồng/m2) ´
30% = 2.100 triệu đồng
- Giá trị phế liệu
thu hồi:
2.100 triệu đồng ´ 25% =
525 triệu đồng
- Chi phí thiết kế,
quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng/m2
ð Tổng chi phí phát
sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án là:
300 + 2.100 – 525 +
1.000 = 2.875 triệu đồng
* Chi phí phát sinh
tại thời điểm cuối dự án:
- Chi phí đầu tư hạ
tầng:
15.000m2 ´ 1 triệu
đồng/m2 = 15.000 triệu đồng
- Chi phí xây dựng
chung cư:
(5.400m2/tầng
´ 16 tầng) ´ 6 triệu
đồng/m2 = 518.400 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự
án:
10% × (15.000 + 518.400)
= 53.340 triệu đồng
- Chi phí quảng cáo
bán hàng:
1,5% ´
(1.036.800 + 82.800) triệu đồng = 16.794 triệu đồng
- Trả lãi tiền vay
ngân hàng:
(70% × 2.875) ´ 13% =
245,245 triệu đồng
* Tổng chi phí phát
triển (chưa bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư) quy về thời điểm hiện tại là:
2.875 + ((15.000 + 518.400
+ 53.340 + 16.794 + 245,245) ÷ (1 + 10%))
= 551.765 triệu đồng
* Ước tính lợi nhuận
của nhà đầu tư:
(551.765 - 245,245) ´ 14% = 77.212
triệu đồng
* Tổng chi phí phát
triển quy về thời điểm hiện tại là:
551.765 + 77.212 = 628.977
triệu đồng
Bước 5: Xác định giá
đất
Giá trị ước tính của
khu đất
1.017.818 - 628.977 =
388.841 triệu đồng
Kết luận giá trị của
khu đất nêu trên là 388.841 triệu đồng
2. Ví dụ 2: Xác định
giá trị quyền sử dụng lô đất diện tích 10.000 m2 . Hiện tại lô đất
này đã được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở.
Theo quy định về xây
dựng, đối với dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa
là 60% tổng diện tích đất xây dựng (60% x 10.000 m2 = 6.000 m2).
Dự án này được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 tầng, dự án này sẽ
hoàn thành trong vòng 2 năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường giá trị nhà xưởng
cho doanh nghiệp bị thu hồi đất. Kế hoạch thực hiện dự án như sau:
1. Năm thứ nhất dự
kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp:
1.1. Tổng chi phí xây
dựng:
Chi phí thiết kế, quy
hoạch dự án 2.400 triệu đồng;
Chi phí xây dựng hạ
tầng 700.000 đồng/m2;
Chi phí xây dựng nhà
chung cư 5.000.000 đồng/m2;
Chi xây dựng bể nước,
trạm bơm, máy phát điện dự phòng…1.500 triệu đồng.
Chi phí phá dỡ nhà
xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được thu ngay từ năm đầu trị giá 30
triệu đồng.
Chi phí quảng cáo bán
nhà là 4.500 triệu đồng
Chi quản lý dự án
bằng 5% tổng chi phí của dự án (bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí xây
dựng chung cư)
Biết rằng: các khoản
chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư cơ sở hạ tầng; chi thiết kế, quy
hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo được thực hiện trong năm đầu. Các khoản
chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm…hoàn thành 60% khối
lượng.
1.2. Doanh thu từ
việc bán căn hộ chung cư:
- Từ tầng 1 đến tầng
5 giá bán 13 triệu đồng/m2, từ tầng 6 đến tầng 10 giá 12 triệu đồng/m2,
các tầng còn lại giá 11 triệu đồng/m2.
- Thu của khách hàng
40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng. Hợp đồng được 2 bên ký vào cuối
năm thứ nhất.
2. Năm thứ hai hoàn
thành giá trị còn lại của dự án
- Khách hàng nộp số
tiền còn lại sau khi chìa khoá trao tay.
- Tổng diện tích các
căn hộ chung cư chiếm 80% diện tích đất xây dựng (6000 m2 x 80% =
4.800 m2)
- 50% chi phí cuối năm
thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng với lãi suất là 13,5%/năm (không bao
gồm chi phí quảng cáo bán nhà, chi phí quản lý, chi phí lãi vay)
- Lợi nhuận của nhà
đầu tư bằng 14% tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại (bao gồm chi
phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính)
- Tỷ suất chiết khấu
là 10%
- Giá bán căn hộ
chung cư chưa bao gồm thuế GTGT.
Lời giải:
Áp dụng phương pháp
thặng dư để xác định giá trị khu đất này như sau:
Bước 1: Xác định mục
đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất dùng cho mục đích xây
dựng khu chung cư để bán; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% tổng
diện tích đất xây dựng để xây dựng chung cư 12 tầng.
Bước 2: Ước tính tổng
doanh thu:
Giả thiết khoản thu
bán căn hộ chung cư phát sinh vào thời điểm cuối năm, phế liệu thu hồi thu từ
đầu năm thứ nhất.
Bước 3: Ước tính tổng
chi phí:
Giả thiết như
sau :
- Nhà đầu tư vay ngân
hàng tại thời điểm bắt đầu dự án.
- Chi phí thiết kế,
quy hoạch dự án; Chi phí phá dỡ, bồi thường nhà xưởng cũ phát sinh đầu năm.
- Chi phí xây dựng hạ
tầng; chi phí xây dựng chung cư; chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát
điện dự phòng phục vụ cho nhà chung cư, trả lãi tiền vay ngân hàng, chi phí
quảng cáo bán hàng, chi phí quản lý dự án phát sinh cuối năm.
Bảng tính toán chi tiết
cụ thể như sau: