Việc thuê căn hộ Estella Heights chỉ thỏa thuận bằng miệng có được coi là hợp pháp?

Việc thuê căn hộ Estella Heights chỉ thỏa thuận bằng miệng có được coi là hợp pháp?

Căn cứ quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức trong giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Theo đó, giao dịch dân sự có thể được xác lập dựa trên nhiều hình thức:

[1] Thể hiện bằng lời nói;

[2] Thể hiện bằng văn bản;

[3] Thể hiện bằng hành vi cụ thể;

[4] Thể hiện thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về các nội dung chính trong hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Từ các trích dẫn trên, hợp đồng thuê căn hộ Estella Heights chỉ thỏa thuận bằng miệng sẽ không được pháp luật công nhận mà phải được lập thành văn bản.

Theo Luật Nhà ở 2023, mọi giao dịch liên quan đến nhà ở bao gồm cả việc thuê đều phải được lập thành văn bản và phải có đầy đủ các nội dung cơ bản như thông tin các bên, đặc điểm nhà ở, giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.

Do đó, để đảm bảo an toàn pháp lý, việc thuê căn hộ Estella Heights cần phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản, có chữ ký của các bên và lưu giữ đầy đủ bản gốc.

Việc thuê căn hộ Estella Heights chỉ thỏa thuận bằng miệng có được coi là hợp pháp? (Hình từ Internet)

Hợp đồng thuê căn hộ Estella Heights có bắt buộc phải được công chứng mới có giá trị pháp lý?

Căn cứ khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

[...]

Theo đó, hợp đồng thuê căn hộ Estella Heights không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị pháp lý, trừ khi các bên có nhu cầu hoặc thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, để tăng tính pháp lý và hạn chế rủi ro tranh chấp, các bên vẫn nên thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thuê nhà, đặc biệt trong trường hợp hợp đồng có giá trị lớn, thời hạn thuê dài hoặc có điều khoản phức tạp liên quan đến quyền, nghĩa vụ tài sản.

Người thuê căn hộ Estella Heights có được cho người khác thuê lại phần nhà đang thuê hay không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 về thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở cụ thể như sau:

Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

Như vậy, người thuê căn hộ Estella Heights chỉ được quyền cho thuê lại phần nhà đang thuê khi có sự đồng ý của bên cho thuê.

Việc cho thuê lại mà không có sự chấp thuận của chủ nhà được xem là vi phạm nghĩa vụ của bên thuê và có thể dẫn đến hậu quả là bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Do đó, trước khi cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần căn hộ, bên thuê cần thông báo và được sự đồng ý bằng văn bản của chủ căn hộ để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch và tránh tranh chấp phát sinh sau này.