Trình tự xác định giá đất theo phương pháp thặng dư từ 15/8/2025 có thay đổi gì về cách ước tính doanh thu?

Trình tự xác định giá đất theo phương pháp thặng dư từ 15/8/2025 có thay đổi gì về cách ước tính doanh thu?

Chính phủ ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai. Theo đó Quy định trình tự xác định giá đất theo phương pháp thặng dư từ 15/8/2025.

Theo khoản 4 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điểm, khoản của Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định trình tự xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như sau:

[1] Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, các hồ sơ, tài liệu theo quy định của pháp luật về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và các thông tin cần thiết khác phục vụ định giá đất.

[2] Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất

- Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng; tỷ lệ lấp đầy; các yếu tố khác phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương và từng dự án.

Theo đó, từ ngày 15/8/2025 khi Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất sẽ căn cứ thêm các yếu tố khác phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương và từng dự án.

>>> XEM CHI TIẾT trình tự xác định giá đất theo phương pháp thặng dư từ 15/8/2025 tại đây.

Trình tự xác định giá đất theo phương pháp thặng dư từ 15/8/2025 có thay đổi gì về cách ước tính doanh thu? (Hình từ Internet)

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách nào?

Căn cứ theo điểm c khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách:

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Các phương pháp định giá đất bao gồm những phương pháp nào?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định các phương pháp định giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

- Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

- Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.