TỔNG HỢP Những trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất chi tiết nhất?

TỔNG HỢP Những trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất chi tiết nhất?

Dưới đây là tổng hợp những trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất:

[1] Không đáp ứng đủ các điều kiện chung thế chấp quyền sử dụng đất:

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

[2] Thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp cá nhân là người dân tộc thiểu số

Căn cứ khoản 3 Điều 48 Luật Đất đai 2024, cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ đất đai để đảm bảo ổn định cuộc sống, thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo tại cùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi thì không được thế chấp quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng chính sách.

[3] Thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu đối với mảnh đất có nhiều người sở hữu:

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

[...]

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

[...]

Như vậy, khi thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì:

- Tiến hành tách thửa và thực hiện thế chấp phần quyền sử dụng đất của mình trong trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm

- Phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp trong trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia.

Trường hợp người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại (không có sự đồng ý cho thế chấp của những người cùng có quyền sử dụng đất) thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.

[4] Các quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không được thế chấp

(i) Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

Theo điểm a khoản 2 Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra có nghĩa vụ Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

Như vậy, trong trường hợp chưa được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản thì người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó.

(ii) Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai

Tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;

Đồng thời khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP nêu rõ việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.

Như vậy điều này có nghĩa, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được dùng để thế chấp.

[5] Thuộc các loại đất không được phép thế chấp quyền sử dụng đất

(i) Đất của cộng đồng dân cư

Theo khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sẽ không được phép thế chấp.

(ii) Đất thuê trả tiền hàng năm

Tại khoản 2 Điều 37 Luật đất đai 2024 có quy định về quyền, nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

Điều 37. Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất

[...]

2. Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

[...]

đ) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

[...]

Theo đó trong trường hợp này Nhà nước chỉ cho phép thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thuê đối với quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hằng năm chứ không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê này.

(iv) Đất rừng tự nhiên

Tại khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai 2024 quy định người được Nhà nước cho thuê đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không được chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Như vậy, đối với đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên được Nhà nước cho thuê thì không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và quyền thuê đất.

(v) Đất quốc phòng, an ninh hết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế

Tại điểm đ và điểm g khoản 3 Điều 201 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 201. Sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế

[...]

3. Quyền và nghĩa vụ của đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế được quy định như sau:

[…]

đ) Không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

[…]

g) Đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này không được chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.

[...]

Như vậy, đối với đất quốc phòng, an ninh hết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế thì đối tượng sử dụng đất không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.

TỔNG HỢP Những trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất chi tiết nhất? (Hình từ Internet)

Việc xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai được quy định ra sao?

Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai được nêu rõ tại Điều 239 Luật Đất đai 2024 như sau:

Điều 239. Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Theo đó tùy theo tính chất, mức độ vi phạm của người có hành vi vi phạm mà có sẽ có phương án xử lý kỷ luật, xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Quy định về việc xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai khi thi hành công vụ?

Theo Điều 240 Luật Đất đai 2024 nêu rõ về việc xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai khi thi hành công vụ như sau:

[1] Người có hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với các hành vi vi phạm sau đây:

- Lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai;

- Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất;

- Vi phạm quy định về lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin; vi phạm quy định về trình tự, thủ tục hành chính; vi phạm quy định về báo cáo trong quản lý đất đai.

[2] Chính phủ quy định chi tiết các hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai khi thi hành công vụ mà bị xử lý kỷ luật quy định tại khoản 1 Điều 240 Luật Đất đai 2024.