Phân lô bán nền là gì? Có được phân lô bán nền tại Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ hay không?

Phân lô bán nền là gì?

Trong lĩnh vực bất động sản, phân lô bán nền là một hình thức đầu tư kinh doanh. Theo đó, đất được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì chủ đầu tư sẽ tiến hành tách thửa và sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đất đó cho hộ gia đình, cá nhân khác để tự xây dựng nhà ở.

Lưu ý: Khái niệm trên chỉ mang tính chất tham khảo

Phân lô bán nền là gì? Có được phân lô bán nền tại Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ hay không? Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất phân lô, bán nền? (Hình từ Internet)

Có được phân lô bán nền tại Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ (Thành phố Hồ Chí Minh) hay không?

Căn cứ khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như sau:

Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

1. Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.

2. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

4. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

5. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

[...]

Như vậy, đất tại các khu vực thị xã, phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 sẽ không thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng cho các cá nhân tự xây dựng nhà ở (hay còn gọi là phân lô bán nền)

Đồng thời, UBND Tp.HCM đã ban hành Quyết định 83/2024/QĐ-ĐT quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản tại Thành phố như sau:

Điều 2. Các nguyên tắc áp dụng

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở, ngoại trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 2 của Quyết định này.

2. Chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của Thành phố Hồ Chí Minh, đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Khoản 1, 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, theo quy định trên, các chủ đầu tư không được phép phân lô, bán nền cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở, bao gồm tất cả 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ. Ngoại trừ một số trường hợp tái định cư ở các khu vực xã, thị trấn của huyện.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất phân lô, bán nền?

Căn cứ Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

4. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”

Theo đó, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nếu đảm bảo các điều kiện theo quy định trên.

Nhìn chung, lệnh cấm phân lô, bán nền sẽ góp phần nâng cao chất lượng quản lý quy hoạch, đồng bộ hóa diện mạo đô thị và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lãng phí đất đai, góp phần ổn định thị trường bất động sản và phát triển đô thị dài hạn, bền vững.