Nhà ở có phải là bất động sản không? Hợp đồng thuê nhà ở có cần phải công chứng không?

Nhà ở có phải là bất động sản không?

Căn cứ Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Theo đó, căn cứ theo tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về bất động sản và động sản:

Điều 107. Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Theo đó, từ các quy định trên, có thể hiểu bất động sản là tài sản không thể di dời được, có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai, gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy thì nhà ở cũng là tài sản thuộc bất động sản.

Nhà ở có phải là bất động sản không? Hợp đồng thuê nhà ở có cần phải công chứng không? (Hình ảnh từ Internet)

Hợp đồng thuê nhà ở có cần phải công chứng không?

Căn cứ tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

...

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, theo quy định trên hợp đồng thuê nhà ở do các bên thoả thuận và phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu.

Theo đó, khi đi thuê nhà, người thuê và chủ nhà chỉ cần lập hợp đồng bằng văn bản, khi phát sinh tranh chấp thì vẫn được pháp luật bảo vệ theo nội dung hợp đồng đã ký, không phụ thuộc vào việc đã công chứng hay chưa.

Người thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở trong trường hợp nào?

Căn cứ theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

...

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, người thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở trong các trường hợp dưới đây:

- Người cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.

- Người cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho người thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Lưu ý: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.