Người sử dụng đất được cho thuê đất từ 1/7/2025 đến trước 31/1/2026 mà chưa ký hợp đồng thì có được ký hợp đồng thuê đất không?

Người sử dụng đất được cho thuê đất từ 1/7/2025 đến trước 31/1/2026 mà chưa ký hợp đồng thì có được ký hợp đồng thuê đất không?

Căn cứ tại Điều 18 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 18. Quy định chuyển tiếp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất

1. Phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt thì tiếp tục áp dụng để thực hiện công tác quản lý đất đai cho đến hết kỳ quy hoạch. Việc điều chỉnh phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được xác định theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 65 của Luật Đất đai và được phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã khi thực hiện điều chỉnh quy hoạch tỉnh theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

2. Trường hợp người sử dụng đất được cho thuê đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa ký hợp đồng thuê đất thì được ký hợp đồng thuê đất nếu có nhu cầu.

3. Trường hợp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà đã đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành thì tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Giá khởi điểm để đấu giá là giá theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được ban hành theo quy định tại Nghị định này.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì trường hợp người sử dụng đất được cho thuê đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa ký hợp đồng thuê đất thì được ký hợp đồng thuê đất nếu có nhu cầu.

Người sử dụng đất được cho thuê đất từ 1/7/2025 đến trước 31/1/2026 mà chưa ký hợp đồng thì có được ký hợp đồng thuê đất không? (Hình từ Internet)

Đất được miễn tiền thuê đất có được sử dụng để thế chấp quyền sử dụng đất không?

Căn cứ theo khoản 1, khoản 2 và khoản 4 Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất như sau:

Điều 37. Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất

1. Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

...

g) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

...

2. Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;

[...]

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;

đ) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất với tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại.

3. Cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

5. Cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo đó, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà được miễn tiền thuê đất thì có các quyền như trường hợp không được miễn tiền thuê đất, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Trường hợp đất được miễn tiền thuê đất thì người sử dụng đất vẫn được quyền thế chấp trong các trường hợp sau đây:

(1) Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế sẽ được thế chấp đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật

(2) Trường hợp cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì người sử dụng đất vẫn được quyền thế chấp đất, nhưng chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là gì?

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 31 Luật Đất đai 2024, cụ thể:

(1) Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

(2) Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

(3) Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

(4) Thực hiện biện pháp bảo vệ đất; xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra.

(5) Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

(6) Tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

(7) Bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật.