Mua bán nhà đất bằng vi bằng có được không? Có được sang tên sổ đỏ trong trường hợp này không?

Mua bán nhà đất bằng vi bằng có được không? Có được sang tên sổ đỏ trong trường hợp này không?

Mua bán nhà đất là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này là nhà ở.

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Theo đó hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực trừ các trường hợp:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;

+ Hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP giải thích vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

Tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP nêu rõ vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Đồng thời khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định một trong những trường hợp không được lập vi bằng bao gồm xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực.

Theo đó, mua bán nhà đất là trường hợp phải công chứng chứng thức hợp đồng. Trường hợp mua bán nhà đất bằng vi bằng sẽ không có hiệu lực và không được phép sang tên sổ đỏ

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải công chứng hoặc chứng thực. Và vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Mua bán nhà đất bằng vi bằng có được không? Có được sang tên sổ đỏ trong trường hợp này không? (Hình từ Internet)

Có được lập vi bằng trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh không?

Tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định Các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

Điều 37. Các trường hợp không được lập vi bằng

[...]

[5] Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

[6] Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

[...]

Theo đó tại khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP nêu rõ trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật thì sẽ không được lập vi bằng.

Hành vi Thừa phát lại lập vi bằng chuyển quyền sử dụng đất không có giấy tờ bị xử phạt bao nhiêu tiền?

Theo quy định tại điểm khoản 4 Điều Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP nêu rõ về mức phạt như sau:

Điều 32: Điều 32. Hành vi vi phạm quy định về hành nghề thừa phát lại

[...]

4. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

...

e) Lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật;

[...]

Theo đó hành vi Thừa phát lại Lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng.

Lưu ý: mức xử phạt trên áp dụng đối với cá nhân, nếu tổ chức có hành vi vi phạm nêu trên thì mức phạt gấp 2 lần tổ chức tức là có thể bị phạt từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng. (Điều 4 Nghị định 82/2020/NĐ-CP)