Đất nền là gì? Điều kiện để mua bán đất nền dự án mới nhất năm 2025?

Đất nền là gì? Mua đất nền được hiểu như thế nào?

Hiện nay chưa có quy định cụ thể nào khái niệm, giải thích rõ về đất nền là gì. Tuy nhiên theo thực tế đất nền được hiểu là những lô đất nguyên vẹn, chưa có bất kỳ sự tác động nào từ con người như: đào bới, san lấp hay khởi công xây dựng,… Điều này có nghĩa là, đất nền là đất được giữ nguyên hiện trạng ban đầu và đất đã xây nhà thì sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.

Ngoài ra, khi tìm hiểu sâu về đất nền, nhà đầu tư dễ dàng bắt gặp khái niệm “đất phân lô”. Đất phân lô được hiểu là là hình thức sử dụng đất mà ở đó chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao nhằm mục đích thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để họ thực hiện các hoạt động như xây nhà, kinh doanh.

Đất nền thường có rất nhiều loại, tùy vào mục đích sử dụng mà người ta phân chia. Trong đó, có 3 loại đất nền mà chúng ta thường gặp, đó là đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề.

+ Đất nền dự án được hiểu là những lô đất nằm trong một dự án đang được quy hoạch. Những lô đất này vẫn giữ nguyên hiện trạng và chưa chịu tác động từ con người, chưa được khai thác, tiến hành xây dựng, mà vẫn còn đang ở giai đoạn đầu thực hiện. Đất nền dự án thường được sử dụng trong các dự án xây dựng quy mô lớn với nhiều tiện ích bao quanh. Đó có thể là khu dân cư, các dự án nhà ở, công ty, nhà xưởng, văn phòng hay khu sinh thái.

+ Đất nền thổ cư là đất được khai thác để ở. Đây là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, thường xuất hiện ở rất nhiều nơi, từ nông thôn đến thành thị. Đất nền thổ cư thường được dùng để xây nhà, xây vườn gắn với nhà, hoặc các công trình phúc lợi xã hội.

+ Đất nền liền kề là những lô đất, mảnh đất nằm trong cùng một khu vực thi công dự án. Chúng thường có diện tích tương đương nhau, nằm gần nhau với một kết cấu nhất định.

Mua đất nền là hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức từ người khác theo đúng quy định, trình tự của pháp luật.

Đất nền là gì? Điều kiện mua bán đất nền dự án mới nhất năm 2025? (Hình từ Internet)

Điều kiện mua bán đất nền dự án mới nhất 2025?

Theo quy định cụ thể tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có đề cập tới điều kiện mua bán đất nền dự án. Cụ thể điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như sau:

[1] Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

[2] Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

[3] Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

[4] Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

[5] Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

[6] Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

[7] Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

Chính phủ quy định chi tiết khoản 7 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

[8] Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Các yêu cầu đối với bên chuyển nhượng khi mua bán đất nền?

Đối với bên chuyển nhượng trong giao dịch mua bán đất nền còn phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể được quy định tại Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

[1] Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.

[2] Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

[3] Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

[4] Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.