Đang thế chấp căn hộ chung cư ở ngân hàng thì có được mua bán căn hộ không?

Đang thế chấp căn hộ chung cư ở ngân hàng thì có được mua bán căn hộ không?

Căn cứ theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Đồng thời, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

[...]

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Như vậy, chủ sở hữu căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng không được tự ý bán căn hộ. Việc chuyển nhượng chỉ hợp pháp khi có sự chấp thuận của ngân hàng hoặc trong trường hợp pháp luật có quy định đặc biệt cho phép.

Đang thế chấp căn hộ chung cư ở ngân hàng thì có được mua bán không? (Hình từ Internet)

Quyền của bên nhận thế chấp căn hộ chung cư được pháp luật quy định như thế nào?

Căn cứ Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên nhận thế chấp căn hộ chung cư có các quyền sau đây:

- Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

- Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

- Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

- Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

- Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

- Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

- Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 Bộ luật dân sự 2015.

Khi nào chủ sở hữu được nhận lại căn hộ chung cư đã thế chấp tại ngân hàng theo pháp luật?

Căn cứ theo Điều 57 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 57. Nhận lại tài sản bảo đảm

1. Bên bảo đảm được nhận lại tài sản bảo đảm trong trường hợp sau đây:

a) Hoàn thành nghĩa vụ quy định tại Điều 302 của Bộ luật Dân sự;

b) Tài sản bảo đảm đã được thay thế, được trao đổi bằng tài sản khác;

c) Nghĩa vụ được bảo đảm đã được thanh toán bằng phương thức bù trừ nghĩa vụ;

d) Trường hợp khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật dân sự, luật khác liên quan quy định tài sản bảo đảm không bị xử lý.

2. Trường hợp thuộc khoản 1 Điều này mà pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật khác liên quan có quy định về nghĩa vụ phải thực hiện trước khi được nhận lại tài sản bảo đảm thì bên bảo đảm chỉ được nhận lại tài sản sau khi nghĩa vụ này được hoàn thành.

Như vậy, bên thế chấp được nhận lại tài sản thế chấp là căn hộ chung cư trong những trường hợp sau:

- Trước thời điểm xử lý tài sản thế chấp mà khách hàng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng cho vay và thanh toán chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ;

- Tài sản thế chấp đã được thay thế, được trao đổi bằng tài sản khác;

- Nghĩa vụ được bảo đảm đã được thanh toán bằng phương thức bù trừ nghĩa vụ;

- Trường hợp khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan quy định tài sản thế chấp không bị xử lý.

Ngoài ra, trong các trường hợp nêu trên mà pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật khác liên quan có quy định về nghĩa vụ phải thực hiện trước khi được nhận lại tài sản thế chấp thì bên thế chấp chỉ được nhận lại tài sản sau khi nghĩa vụ này được hoàn thành.