Đã sửa đổi Nghị định 96 2024 NĐ CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản tại Nghị định 54 2026 thế nào?

Đã sửa đổi Nghị định 96 2024 NĐ CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản tại Nghị định 54 2026 thế nào?

Ngày 09/02/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Nghị định 54/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 09/02/2026.

Chương V Nghị định 54/2026/NĐ-CP hết hiệu lực theo quy định của Nghị định 140/2025/NĐ-CP, Nghị định 144/2025/NĐ-CP.

Theo đó, tại Chương I Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã sửa đổi Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Tại Điều 1 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã bổ sung Điều 2a vào sau Điều 2 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về nguyên tắc giải quyết thủ tục hành chính như sau:

“Điều 2a. Nguyên tắc giải quyết thủ tục hành chính

1. Hồ sơ đề nghị giải quyết thủ tục hành chính được gửi bằng hình thức trực tiếp, trực tuyến hoặc thông qua dịch vụ bưu chính.

2. Mẫu đơn, tờ khai, thành phần hồ sơ tại khoản 3, khoản 4 Điều 10, khoản 2 Điều 14, điểm b khoản 3 Điều 17, Điều 26, khoản 3 Điều 31, khoản 3 Điều 32 của Nghị định này có quy định về các thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc cơ sở dữ liệu chuyên ngành thì các thông tin này được thay thế bằng mã số định danh cá nhân hoặc mã số chuyên ngành thể hiện trong mẫu đơn, tờ khai khi cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc cơ sở dữ liệu chuyên ngành được vận hành.

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài đang cư trú ở Việt Nam chưa được cấp mã số định danh cá nhân hoặc thông tin chưa có trên cơ sở dữ liệu thì được tiếp tục nộp bản sao giấy tờ, tài liệu theo yêu cầu của thủ tục hành chính.

3. Kết quả giải quyết thủ tục hành chính được trả bằng bản điện tử; trường hợp cá nhân, tổ chức có yêu cầu nhận bản giấy thì cơ quan giải quyết thủ tục hành chính có trách nhiệm trả đồng thời cả bản điện tử và bản giấy. Kết quả giải quyết thủ tục hành chính bản điện tử có giá trị pháp lý như kết quả giải quyết thủ tục hành chính bằng văn bản giấy.”

Tại Điều 2 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như sau:

Bổ sung khoản 4a sau khoản 4 như sau:

“4a. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà chưa thực hiện lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an theo quy định của pháp luật về nhà ở khi thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư và chủ đầu tư có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về nhà ở thì trong văn bản đề nghị bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải nêu rõ nội dung này làm cơ sở để Sở Xây dựng lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm trả lời trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của Sở Xây dựng. Văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của Sở Xây dựng phải nêu rõ kết quả theo ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Trường hợp sau khi có văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua mà chủ đầu tư có nhu cầu bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thì có văn bản gửi Sở Xây dựng đề nghị điều chỉnh hoặc bổ sung nội dung này trong văn bản thông báo.

Việc điều chỉnh, bổ sung văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua được thực hiện theo quy định tại Điều này.”

Tại Điều 3 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 9 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về thủ tục thông báo đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như sau:

Sửa đổi, bổ sung điểm e khoản 2 như sau:

“e) Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải;”

Tại Điều 4 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Sửa đổi, bổ sung điểm a, điểm d khoản 2 như sau:

“a) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định này.

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành văn bản với số lượng theo thỏa thuận của các bên nhưng không ít hơn 06 bản, bảo đảm đáp ứng yêu cầu của giao dịch và việc thực hiện nghĩa vụ của các bên theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế, công chứng và pháp luật có liên quan”.

“d) Sau khi thực hiện quy định tại điểm c khoản này, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng; các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm: các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng mua bán; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Việc xác nhận của chủ đầu tư vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng quy định tại điểm đ khoản này là cơ sở chuyển giao quyền và nghĩa vụ của các bên”.

Tại Điều 5 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 15 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản như sau:

Bãi bỏ khoản 2.

Tại Điều 6 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 17 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản như sau:

Sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 4 Điều 17 như sau:

“b) Trường hợp Sàn giao dịch bất động sản chấm dứt, đình chỉ hoạt động thì thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Văn bản thông báo chấm dứt, đình chỉ hoạt động phải được đồng thời gửi đến Sở Xây dựng để đăng tải lên Trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng và Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.”

Tại Điều 7 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 18 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:

“Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện về trụ sở, địa điểm hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.”

Tại Điều 8 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã bổ sung Điều 18a vào sau Điều 18 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về chấm dứt, đình chỉ hoạt động doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:

“Điều 18a. Chấm dứt, đình chỉ hoạt động doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Việc chấm dứt, đình chỉ hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Văn bản thông báo chấm dứt, đình chỉ hoạt động phải được đồng thời gửi đến Sở Xây dựng để đăng tải lên Trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng và Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.”

Tại Điều 9 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 26 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về hồ sơ đăng ký dự thi như sau:

Bãi bỏ khoản 6.

Tại Điều 10 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 31 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản như sau:

Bãi bỏ điểm c khoản 9.

Tại Điều 11 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 38 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định về xử lý chuyển tiếp như sau:

Sửa đổi, bổ sung khoản 5 như sau:

Bãi bỏ đoạn “Trường hợp dự án thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật sau thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo chủ trương đầu tư của dự án được chấp thuận điều chỉnh.”

Tại Điều 12 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung, thay thế một số cụm từ tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP như sau:

Sửa đổi, bổ sung, thay thế một số cụm từ sau:

(1) Thay thế cụm từ “trang thông tin điện tử của doanh nghiệp” thành “trang thông tin điện tử của doanh nghiệp (nếu có)” tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

(2) Thay thế cụm từ “thỏa thuận cấp bảo lãnh” tại Phụ lục I Nghị định 96/2024/NĐ-CP (Mẫu số 01a và Mẫu số 01b) thành “văn bản cam kết bảo lãnh”.

(3) Thay thế đoạn “Văn bản này được lập thành 06 bản (Bên A giữ 01 bản, Bên B giữ 01 bản, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và 02 bản lưu tại chủ đầu tư (công ty ……….) và có giá trị pháp lý như nhau./.” tại Điều 9 Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP thành “Văn bản này được lập thành …bản và có giá trị pháp lý như nhau./.”

(4) Thay thế cụm từ “Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố” thành cụm từ “Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố”; thay thế cụm từ “Chủ tịch” thành cụm từ “T/M Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố” tại thẩm quyền ký, ban hành trong Phụ lục XIV Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

(5) Bãi bỏ mục 4 Phụ lục XVIII Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

(6) Bãi bỏ mục 4 Phụ lục XX Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

*Trên đây là thông tin Đã sửa đổi Nghị định 96 2024 NĐ CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản tại Nghị định 54 2026 thế nào?

Đã sửa đổi Nghị định 96 2024 NĐ CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản tại Nghị định 54 2026 thế nào? (Hình từ Internet)

Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản gồm những gì?

Theo Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản bao gồm:

(1) Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.

(2) Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.

(3) Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi của dự án, hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án đối với dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.

(4) Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án bất động sản.

(5) Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

(6) Nhà nước có chính sách để tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

(7) Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản được quy định ra sao?

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

(1) Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.

(2) Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(3) Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.