05 Loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định mới nhất?

05 Loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định mới nhất?

Căn cứ theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:

Điều 5. Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

5. Dự án bất động sản.

6. Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Như vậy, theo quy định trên, 05 loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:

(1) Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

(2) Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

(3) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(4) Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

(5) Dự án bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin gì về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh?

Căn cứ tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh như sau:

[1] Thông tin về dự án bất động sản bao gồm:

- Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

[2] Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm:

- Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng;

- Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

- Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

- Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;

- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

[3] Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

- Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản của chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

[4] Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản bao gồm:

- Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

- Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;

- Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;

- Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

[5] Các thông tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi.

Điều kiện kinh doanh bất động sản đối với tổ chức, cá nhân được quy định như thế nào?

Căn cứ Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì điều kiện để kinh doanh bất động sản đối với tổ chức, cá nhân như sau:

(1) Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại (3) và (4).

Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại (5).

(2) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Không đang trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, hoặc bị tạm ngừng, đình chỉ theo bản án, quyết định của Tòa án, hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên tổng số vốn chủ sở hữu.

- Đối với dự án bất động sản, doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư cho các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và tối thiểu 15% tổng vốn đầu tư cho các dự án có quy mô từ 20 ha trở lên. Doanh nghiệp cũng cần đảm bảo khả năng huy động vốn để thực hiện dự án. Nếu doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án cùng lúc, vốn chủ sở hữu phải được phân bổ đủ để đáp ứng tỷ lệ nêu trên cho từng dự án.

(3) Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.

(4) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định.

(5) Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện cụ thể được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023.