Hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất?

Nội dung chính

• Hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất?
• Thuế sử dụng đất có được tính là một nguồn thu trong ngân sách từ đất đai không?

Hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất?

Tổng cục Thuế ban hành Công văn 488/TCT-CS năm 2025 về việc xác định nghĩa vụ tài chính theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

(1) Trường hợp mục đích sử dụng đất thực tế chưa phù hợp với mục đích ghi tại Quyết định hoặc Hợp đồng thuê đất

Tại khoản 2 Điều 155 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ tính thu tiền thuê đất gồm:

- Diện tích đất cho thuê;

- Thời hạn cho thuê đất, thời hạn gia hạn sử dụng đất;

- Đơn giá thuê đất;

- Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất của Nhà nước.

Đồng thời, tại Điều 23 Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã quy định các căn cứ tính tiền thuê đất bảo đảm theo đúng quy định tại khoản 2 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Do đó, trong thực tế có trường hợp người sử dụng đất sử dụng đất không đúng với mục đích ghi tại Quyết định, Hợp đồng thuê đất; việc này có vi phạm pháp luật về đất đai hay không đề nghị Cục Thuế phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường để rà soát và báo cáo, xem xét, xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

(2) Thu tiền thuê đất đối với trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất

Theo quy định tại khoản 6 Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì trường hợp người sử dụng đất đã sử dụng đất trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất hoặc trước khi ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thuê) mà chưa nộp tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng đất thì phải nộp tiền thuê đất hằng năm cho thời gian này.

Số tiền thuê đất hằng năm được tính theo mức tỷ lệ (%) để tính đơn giá thuê đất và giá đất tính tiền thuê đất của từng năm sử dụng đất đến thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho thuê đất. Việc tính và thu, nộp tiền thuê đất kể từ thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho thuê đất trở về sau được thực hiện theo quy định tại Nghị định này.

(3) Xác định đơn giá thuê đất đối với trường hợp trước đây áp dụng nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất

Theo quy định tại khoản 10 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì trường hợp thuê đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được ổn định đơn giá thuê đất đến hết thời gian ổn định.

Hết thời gian ổn định đơn giá thuê đất thì thực hiện tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để áp dụng cho chu kỳ tiếp theo.

Tiền thuê đất này được ổn định 05 năm, hết chu kỳ ổn định tiền thuê đất thì thực hiện việc điều chỉnh tiền thuê đất được áp dụng theo quy định tại Điều 32 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

(4) Về xác định tiền thuê đất trong trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất đang sử dụng nhà, đất tại công trình xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp

Căn cứ vào Điều 11, Điều 13 Nghị định 108/2024/NĐ-CP ngày 23/8/2024 của Chính phủ quy định việc quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở giao cho tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương quản lý, khai thác;

Căn cứ vào các quy định trên, Nghị định 108/2024/NĐ-CP đã quy định diện tích nhà cho thuê và việc phân bổ diện tích sử dụng chung để tính tiền thuê cho từng đối tượng thuê, quy định về Bảng giá cho thuê nhà và việc xác định mức tiền thuê đất trong cơ cấu đơn giá cho thuê nhà.

Vì vậy, đối với trường hợp sử dụng nhà, đất tại công trình xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện nộp tiền thuê theo Bảng giá cho thuê nhà (trong đó bao gồm cả tiền thuê đất) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo quy định tại Nghị định 108/2024/NĐ-CP.

(5) Thu tiền thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng nhà, công trình gắn liền với đất để kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công

Căn cứ khoản 1, khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024;

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 47 Nghị định 151/2017/NĐ-CP ngày 26/12/2017 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công;

Căn cứ khoản 39 Điều 1 Nghị định 114/2024/NĐ-CP ngày 15/09/2024 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định151/2017/NĐ-CP ngày 26/12/2017 của Chính phủ;

Căn cứ các quy định trên, trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập không lựa chọn hình thức thuê đất và nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì khi sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết đơn vị không phải nộp tiền thuê đất mà có nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước một khoản tối thiểu bằng 2% doanh thu thu được từ hoạt động kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết theo quy định tại điểm b, điểm c khoản 5 Điều 43 Nghị định 151/2017/NĐ-CP ngày 26/12/2017 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 39 Điều 1 Nghị định 114/2024/NĐ-CP) của Chính phủ.

Hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất?

Thuế sử dụng đất có được tính là một nguồn thu trong ngân sách từ đất đai không?

Căn cứ theo điểm e khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Các khoản thu ngân sách từ đất đai

1. Các khoản thu ngân sách từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất;

c) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai;

d) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

đ) Tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng;

e) Thuế sử dụng đất;

g) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

h) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

i) Khoản thu khác theo quy định của pháp luật.

2. Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.

Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.

3. Chính phủ quy định chi tiết các điểm a, b, c, d, đ khoản 1 và khoản 2 Điều này.

Vậy nên, thuế sử dụng đất được tính là một nguồn thu trong ngân sách từ đất đai