Thời hạn và trách nhiệm bảo hành nhà chung cư

Thời hạn và trách nhiệm bảo hành nhà chung cư (Ảnh minh họa)

1. Nhà chung cư là gì?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở quy định:

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

2. Thời hạn bảo hành nhà chung cư

Căn cứ theo khoản 2 Điều 85 Luật nhà ở 2014 quy định thời hạn bảo hành đối với nhà ở, chung cư:

Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

- Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;

- Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

3. Trách nhiệm bảo hành nhà chung cư

Căn cứ theo quy định tại Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

- Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.

Căn cứ theo Điều 113, Điều 125 Luật Xây dựng 2014, nhà thầu thi công công trình xây dựng có nghĩa vụ bảo hành công trình xây dựng do mình thi công. Nội dung bảo hành công trình bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết do lỗi của nhà thầu gây ra.

4. Hết thời hạn bảo hành, ai là người chịu trách nhiệm sửa chữa nếu nhà chung cư hư hỏng?

Căn cứ theo các quy định trên, nếu hư hỏng nhà chung cư còn trong thời hạn bảo hành thì trách nhiệm sửa chữa sẽ thuộc về bên bán, bên cho thuê căn hộ. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP:

“Trong thời gian bảo hành công trình xây dựng, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của công trình thì chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành.”

Trong trường hợp hết thời hạn bảo hành, nếu xảy ra hư hỏng thì trách nhiệm sửa chữa, khắc phục sẽ thuộc về chủ sở hữu căn hộ nhưng nếu việc hư hỏng xảy ra do đơn vị thi công không đảm bảo chất lượng thì chủ sở hữu căn hộ và đơn vị thi công sẽ liên đới chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định tại Khoản 6 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP:

“Nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị công trình và các nhà thầu khác có liên quan chịu trách nhiệm về chất lượng đối với phần công việc do mình thực hiện kể cả sau thời gian bảo hành.”

Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, nếu nhà chung cư xảy ra hư hỏng mà lỗi do chủ sở hữu nhà chung cư (bên mua) thì:

Căn cứ các quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP: nhà thầu thi công xây dựng có quyền từ chối bảo hành trong trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng. Đồng thời, căn cứ theo Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu nhà chung cư phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình đó gây thiệt hại cho người khác.

Xuân Thảo