Luật sư “mách” cư dân đòi quyền lợi khi tòa nhà gặp sự cố, hư hỏng?

Cùng với quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng thì các khu chung cư, đô thị hiện đại đang phát triển mạnh mẽ. Đáp ứng được các tiêu chí đẹp – văn minh – giá cả phù hợp nên căn hộ chung cư đang là sự lựa chọn của hầu hết các gia đình trẻ. Tuy nhiên, chất lượng và quản lý chung cư là một vấn đề “nóng”, bức thiết khi mà hàng loạt các khu chung cư nhanh chóng xuống cấp chỉ sau một thời gian ngắn được đưa vào sử dụng.

Phóng viên Dân trí đã có buổi trao đổi với luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư Hà Nội để có góc nhìn đa chiều hơn về vấn đề này.

Vừa qua, hàng loạt các vụ liên quan đến chất lượng chung cư đã xảy ra như: vụ vỡ bể nước tại tòa chung cư 11 tầng N02 Láng Thượng (quận Đống Đa – Hà Nội) hay vụ thang máy bị trôi tại chung cư Hoàng Cầu…Vậy trách nhiệm sửa chữa, khắc phục những hư hỏng tại các khu chung cư sẽ thuộc về đơn vị, tổ chức nào, thưa luật sư?

Những sự cố vừa diễn ra tại các chung cư không có gì mới trong mấy năm qua. Điều này đang phản ánh thực trạng về chất lượng chung cư tại Việt Nam: sự gia tăng về số lượng các khu chung cư không tỷ lệ thuận với sự gia tăng chất lượng.

Luật sư Trương Anh Tú

Nhiều cuộc khảo sát đã cho thấy, các chủ đầu tư thường vì lợi nhuận, giảm chi phí xây dựng nên cũng thường tăng số tầng và không đảm bảo một số yêu cầu kỹ thuật trong xây dựng. Việc chậm trễ, không triệt để khắc phục sự cố trong khâu vận hành, quản lý nhà chung cư khi đưa vào sử dụng cũng là nguyên nhân dẫn đến việc xuống cấp chất lượng các khu chung cư ở nước ta.

Ở góc độ Pháp luật, theo quy định tại Khoản 2 Điều 85, Luật nhà ở năm 2015 về bảo hành nhà ở thì: “2. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;

b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.”

3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Trong trường hợp các sự cố liên quan đến khung, cột, dầm, sàn tường, hệ thống nước, điện … xảy ra trong thời gian bảo hành thì chủ đầu tư sẽ là bên có trách nhiệm phải xử lý sự cố, khắc phục, sửa chữa những hư hỏng đó.

Hết thời hạn bảo hành nêu trên thì các chủ sở hữu chung cư phải có trách nhiệm trong việc bảo trì thông qua Ban quản lý tòa nhà theo quy định tại Điều 107, Luật nhà ở “Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư”. Do đó việc xử lý, khắc phục các sự cố xảy ra nhanh hay chậm, có triệt để hay không phụ thuộc rất lớn vào Ban quản trị nhà chung cư.

Như vậy, trong thời gian bảo hành, các khu chung cư xảy ra sự cố, người dân hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện nhiệm vụ bảo hành, bảo trì.

Cư dân phản ánh tòa nhà xã hội của Quốc Cường Gia Lai vừa đưa vào sử dụng đã xuống cấp nghiêm trọng.

Tuy nhiên, có thực tế khi các tòa nhà bắt đầu hết thời kỳ bảo hành thì một loạt sự cố mới diễn ra nhiều hơn. Trong hoàn cảnh đó, cư dân ở các khu nhà gặp sự cố phải làm gì?

Theo quy định khi đã hết thời hạn bảo hành thì nghĩa vụ bảo trì khu chung cư không còn thuộc về chủ đầu tư mà chuyển giao sang chính các chủ sở hữu nhà chung cư hay nói cách khác người dân sinh sống tại nhà chung cư sẽ phải có trách nhiệm bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ do Ban quản trị tòa nhà hoặc đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư thực hiện trên cơ sở phí bảo trì do người dân đóng góp.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì “Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư”. Chủ đầu tư sẽ tạm thời giữ khoản kinh phí này cho đến khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập. “Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản” (khoản 4, Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở).

Mặc dù pháp luật đã có những quy định cụ thể rõ ràng nhưng thực tế việc bảo hành, bảo trì các tòa nhà chung cư ở nước ta vẫn diễn ra rất chậm. Nguyên nhân một phần cũng do Ban quản trị nhà chung cư hiện nay còn là một tổ chức khá “lỏng lẻo”. Ban quản trị nhà chung cư hiện nay được lập ra bởi cư dân chung cư nhưng Ban quản trị không có con dấu, không có tài khoản riêng, thành viên cũng dễ thay đổi nên không có tính ràng buộc pháp lý cao.

Mặt khác, sau khi bàn giao nhà, hầu như các chủ đầu tư đều có xu hướng trốn tránh nghĩa vụ bảo hành, hoặc chỉ làm qua loa nên tại không ít các khu chung cư các sự cố xảy ra một thời gian dài mà không được khắc phục hoặc khắc phục nhưng ngay sau đó lại tái diễn. Điều này đòi hỏi các cấp chính quyền cũng như chính người dân phải lên tiếng mạnh mẽ hơn nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của mình cũng như hạn chế tình trạng chung cư kém chất lượng.

Cảm ơn luật sư!

Thanh Trầm

Theo Dân trí